买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
文/观察员老王
年末的青岛楼市，呈现出了很有趣的两种分化。
本土民企拼命卷示范区的同时，价格还随着市场高效调整；央企开发商却集中的区域精英到新盘，试图依靠超一流的营销（忽悠）力拿下市场。
不仅仅市场的态度是明确的，而且资本市场也给出了果断的取舍。
上周，保利发展被踢出了富时中国的A50名单。
为什么，重新占据房地产C位的央企开发商，得不到认可？
青岛央国企开发商的楼盘，现在是个什么情况？
年末新盘央企依然唱主角，这些房子首开能买吗？
我们今天就来聊一聊。
早于富时中国一个季度，在保利青铁天珺瑞海地上市之前，老王就把保利发展从自选股的观察名单里剔除了。瑞海地这个盘，两个优点很明显：地铁和金茂湾，但也只有这两个优点。但是保利却幻想拿着后海界面一般的海景作为最大的卖点，所以我们很容易确定一点：主要卖点有偏差，你产品做得好也行，结果整出了老王心目中青岛2025年最差户型：你户型差，价格有诚意也行。但是在国信·和悦等同期开发商都让出封闭阳台的利润同时，瑞海地是唯一一个要吃透规划利空红利的楼盘。149㎡的房子，公摊面积超过了39㎡，这在“零公摊”盛行的当下，也是没谁了。所以，到现在保利的营销团队能网签32套，找到青岛楼市中这32位极品韭菜，也真是很牛很牛了。保利总部领导如果有良心，应该在年终给青岛渠道团队发突出贡献奖，因为在当下的市场这真是一个奇迹！海信们都在猛卷示范区，保利还是用一个视角错位的营销中心来吸引客户，加上以前不堪的口碑和实体楼已经藏不住的朝向和景观视野，未来怎么办？提醒一下前面在后海站在巅峰的那三十二位超级“韭菜”：瑞海地降价时，咱们别哭别闹别丢人，每个人都要为自己的认知买单。所以，站在老王的角度，看到这种盘和这种操盘的模式，你还敢买保利的股票吗？
尾盘博傻也是外强中干
我们看一下1-11月份青岛新房销售榜，有一个开发商也是让人意外且失望的：
手里攥着一把好地，多个项目新开或者在售的青铁置业，竟然只排到了15位，独立操盘的芳华地功不可没。
作为东李第一个地铁入户的楼盘，又到了准现房阶段，尾盘阶段了还有近一半没网签……
怎么好意思在门口树立一个红盘的牌子？
这个盘，产品户型配套都没毛病，唯一问题就是青铁太贪了。
从一开始，就想把这个盘卖高溢价，被市场打脸后，终于把房价调到了接地气的价格段，开始走量了，但是到了今年上半年又觉得卖得快了，然后开始猛拉价格。
现在，卖不动了，还是不舍得降价，从箱底中拿出了地铁盘最不值钱的车位来做优惠，除了被信息差忽悠的小白，很难有人会在这个价格去买芳华地。
所以，在老王看来，这个盘也是外强中干。后面东李还有很多楼盘大量土地，等这些供应都压上来，这个盘还要降。
这就是老王说的时机，去年单价不到两万买一梯一户小高层楼层时我催你买，现在同样的价格买高层我必然发出预警。
芳华地，“肉”快熟了，筋太硬了，再熬熬吧。
“天价”新盘不要随便逛
上周末，老王和邻居焦哥一起去西海岸探盘，在辽阳路上，一直专攻豪宅的他问了我这么个问题：老王，你说什么样的产品力，敢在这样的地段卖总价900W的房子？说实话，我也不知道，可能是梁静茹在这个市场下，给了开发商们莫大的勇气。但是我们看啊，青岛市场上不管新盘的价格多离谱，总有那么二三十条“胖头鱼”会咬钩，为什么呢？因为越是靠近老城区，人傻钱多心善的小白出没的概率就越高。也许有人去看房，就是为了拿点小礼品，或者觉得中介们都不容易，给个面子。但是在这样的市场下，你进了营销中心，面对的都是在这个行业摸爬滚打，修炼了千年的老狐狸，所以去了你就很难逃出生天。对于这样的盘，老王就一个建议：当开发商价格不接地气的时候，连看都不要去看，因为目前经济形势和供地节奏之下，这些楼盘在两年半的开发周期里，必然会有一轮或者多轮降价。退一万步讲，就是不降价，你等他交房后，看到真实的买家秀后，去割“胖头鱼”们的二手韭菜不香吗？不想五年后成为中介砍价视频中的笑话主角，这个年末你就要有点定力。