买房大家帮2025年北京土地的第35篇推送
通州老城区再上新。
今天，通州老城九棵树南宅地迎来拍卖，最终归属在中海和北京城建中诞生。刚刚，最新结果出炉，中海以12.48亿成功拿下。
至此，2025年北京土拍宅地成交量来到37组，总成交金额达到1304.6亿元。
2025北京土拍成交地图
具体的成交信息是↓↓↓
地块名称：通州区老城平房棚户区改造项目一期九棵树南地块FZX-0302-6017地块；
拿地房企：中海；
成交金额：12.48亿元（溢价率0.97%）；
住宅楼面价：2.32万/平。
综合来看，今天出让的通州老城新地块，从交通、商业、医疗、教育、生态这5大买房人最关心的配套方面，都做到了均好，此外城市界面在通州老城来讲，也算相对优质的。
通州老城新地块位置
先看地块具体的位置。
九棵树南地块周边算是通州老城“要啥有啥”的状态。
首先，地块距离1号线九棵树站，直线距离大概600米，而九棵树地铁站南边，就是阳光新生活广场、通州领展广场两个老城区有品质的商场，盒马、七鲜、银兴乐天影城等购物休闲场景非常充足。
此外，两商场南侧道路，被誉为“梨园金融街”，集结了招商、中信、北京等数十家银行和一些证券和科技公司。
九棵树南地块周边配套
还有，地块南侧就是通州云景公园，是一个非常大而且有水景的公园，云景公园西侧就是宏祥文化创意产业园，里面包含胡桃里音乐酒馆等很多网红餐厅。
同时地块西侧800米左右就是三甲医院东直门医院通州院区，东侧还有博乐体育中心。
不夸张地说，这个地块才是真正实现了“1公里生活圈”，且都是现成的即享配套。
而且，地块周边目前的空地中，都已经有了区域规划。
今天出让的6017宅地北侧还有一块住宅用地待出让，此外地块西侧6011教育用地，规划了九年一贯制学校，地块南侧是公园绿地和养老社区的规划。
九棵树南地块区域规划
相较于传统老城区，老破小小区比较多，城市风貌老旧的情况，九棵树南新地块的城市界面整体比较新。
地块周边城市界面全景图
咱们再回归地块本身。
九棵树南地块，用地规模2.47万平，地上建筑规模5.44万平，除了需要建设一个600平以上的开闭站之外，地上几乎没有其他的配建。
所以地块属性比较纯粹，单纯从配建负担考虑的话，开发难度并不大。
九棵树南地块建设数据
此外，地块容积率为2.2，建筑高度控制在45米，局部可以到达60米，适合做小高层产品。
还有，因为地块南部就是大面积的云景公园，在南侧没有任何遮挡的情况下，更有利于楼栋排布。
但也有一个问题，就是6017地块，整体呈现不规则梯形，而且并非正南正北方向，整体朝东北方向倾斜。
虽然地块南侧公园会有利于楼栋排布，但地块本身不规则的问题，也会影响楼栋排布，不满足“既要又要”的条件。
图源北京规自委官网文件
最后，咱们来看地块价格。
九棵树南6017地块，总起拍价是12.36亿元，粗算住宅起始楼面价是2.3万/平。
中海拿下地块的最终成交价12.48亿，最后粗算地块住宅成交楼面价是2.32万/平。
而新地块东南侧1公里左右，就是梨园板块的两个明星项目中铁建花语璟云、招商云璟揽阅。
九棵树南地块周边新房二手房分布
云璟揽阅地块，去年10月底成交，彼时的成交楼面价是2.86万/平。
截至目前，云璟揽阅一共367套房源，已经成功网签284套，网签去化率已经超过77%，网签均价在5.7万/平左右，最新的10月网签均价4.7万/平。
云璟揽阅网签数据（11.27）
今年4月底，中铁建以近22%溢价率拿下的花语璟云地块，彼时楼面价高达3.58万/平。
截至目前，花语璟云的网签去化进度为30/202，网签去化率14.9%，网签均价也在约5.7万/平，最新的10月网签均价5.2万/平。
花语璟云网签数据（11.27）
而九棵树南地块2.32万/平的成交楼面价，比梨园两个项目都要低，未来定价方面可操作程度也更大些。
范围再扩大，九棵树南地块西北两站地铁的招商朝棠揽阅，10月最新网签均价5.83万/平，而东南两站的金隅花溪云锦，10月份最新网签均价4.96万/平。
新地块东北方向4公里左右，6号线北运河西运河商务区中建运河玖院，10月网签均价6.16万/平，南侧2公里左右的7号线万盛西帅府京彩世界，最新的月度网签均价5.4万/平左右。
图源京楼销售排行榜
新地块周边的新房，目前相较巅峰期价格都有不同程度的下降，所以虽然九棵树南地块在成交楼面价方面有优势，但也要考虑愈发艰难的市场环境，这很考虑未来哦的定价。
再看二手房。
九棵树南地块周边的二手房，要比梨园板块要新很多。
其中，新地块西侧2013年左右建成的龙湖蔚澜香醍，二手房挂牌均价达到5.6万/平，地块北侧的算是区域最新的二手房项目，2015年左右建成的K2玉兰湾，目前二手房挂牌均价5.4万/平。
以上两个小区的二手房挂牌均价，都比梨园两个新房项目的最新成交均价高多了。
新地块周边二手房情况