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爱沙尼亚沿海多处地区的土地所有者发现，由于新的限制措施，他们的土地在可建性方面几乎变得一文不值。
据《Aktuaalne kaamera》报道，这些限制可能涉及自然保护问题，甚至与海平面上升有关。
根据不同地区的规定，建筑物不得距离海岸线少于 100 米或 200 米；湖泊和河流的建筑限制则为 50 米。
虽然一些专家表示，针对某块土地制定的详细规划是不可侵犯的，任何人都不能剥夺土地所有者的权利，但国家及其部分机构表示情况并非如此。此外，目前也不明确到底是国家政府还是地方政府有权决定土地所有者的财产使用。
根据最新估算，爱沙尼亚大约有 15,000 个沿海土地物业。土地与空间发展局（Maa- ja Ruumiamet，前身为土地局）每八年对沿海岸线进行一次测绘，这不仅涉及人工建造的物业，还包括实际高于海平面的土地变化：西海岸的陆地面积有所增加，而北海岸则缩小，这对可建土地（以地籍单位计算）产生影响。
根据这一情况，西海岸的陆地有所增加，北海岸的陆地则有所减少，土地物业也随之发生变化。
土地面积也可能增大；在极端情况下，某些土地甚至可能完全消失。土地与土地局空间数据服务主任 Erik Ernits 表示：“我们有一些小岛屿已经被水淹没，由于现在那里是海域而非地籍单位，我们必须将其删除。”
多部门参与该问题
不过，施加建筑限制的并不是这些机构本身。
Ernits 进一步表示：“我们处理限制的方式仅限于确定这些限制的基线。在这里，土地所有者有机会调整建筑禁区，但这种例外必须在规划过程中提出，并且由地方政府提出申请。”
维姆西（Viimsi）的一处滨海物业。来源：ERR
在沿海岸线变化导致原本可建设的地块变得无法使用的地方之一，是位于塔林郊外的维姆西（Viimsi）。
建筑师 Haldo Oravas 的一位瑞典客户几年前在该地区购入了三块地。三年前，另一机构——土地局（Maa-amet）通知该土地所有者，由于部分土地被冲刷，国家海域边界也随之改变，导致地籍单位的面积缩小。
Oravas（曾任维姆西市镇长）表示：“在这个案例中，原本拥有建筑权的一块地缩小了 480 平方米，相邻地块缩小了 700 平方米。建筑禁区的范围也取决于沿海岸线，如详细规划中所定义。原本可以建三栋家庭住宅，但根据现行法律和规定，现在不再可行，因为禁建区是从修订后的海岸线开始计算的。”
保护问题
另一国家机构——环境局（Keskkonnaamet）发现，建筑禁区问题影响了爱沙尼亚许多低洼、平坦的沿海地区，而且对减少禁建区的例外情况的批准越来越少。各市镇在规划时必须首先依据《自然保护法》。
维姆西的一处滨海物业。来源：ERR
环境局局长 Rainer Vakra 表示：“当然，环境局会批准那些试图减少建筑禁区的详细规划，以及综合规划。我们会对这些进行审核。可以明确地说，我们确实会找到合理的解决方案，但确实存在一些地方，我们必须指出法律规范所体现的社会契约规定，自然——每个人都应能够享受这一美丽环境的地方——是禁止建筑的区域。”
然而，经济事务与通讯部法律顾问 Ahto Pahk 表示，地方政府可以改变土地所有者对其物业的使用权限。
Pahk 说：“海岸线在移动，或者物业上出现了受保护物种，或者被发现了新的保护物种，也可能与邻近土地有关。只要详细规划有效，它确实是用来保障个人实现建筑权利的基础，无论它是多久以前制定的，都具有约束力。”
维姆西副市长：未经补偿不得单方面更改
Oravas 表示，他原本希望维姆西市政府能够配合，此前市政府本可以向环境局申请例外，以缩小建筑禁区。他补充说，这些问题不仅涉及上文提到的地块：在某些情况下，土地所有者甚至没有收到地籍单位变更的通知。
然而，维姆西副市长 Alar Mik 对此提出异议。
Mik 表示：“我们不会将维姆西任何目前拥有建筑权的土地单方面变为无建筑权的土地。如果某处确实有这样的需要——比如为了建立绿色走廊而没有建造任何建筑——那么必须对土地所有者进行补偿，并收购土地。”
他补充说，无论如何，独立恢复后几年进行的前一次土地划分并不合理，有些地块甚至直接测量到水域内。
Mik 说：“当时市政府在批准或通过命令同意某些地籍边界或回退时，究竟在哪里？怎么会允许测量延伸到水里？土地局也是一样——怎么允许将产权测量到水里？这是哪一年发生的？大约是在1990年代末期。”
从空中俯瞰哈普萨卢（Haapsalu）。来源：ERR
哈普萨卢（Haapsalu）：另一个受影响地区
但在爱沙尼亚漫长的海岸线上，建筑禁区的问题并不止于此。例如，位于爱沙尼亚西部的哈普萨卢市制定了新的综合规划，在海边的 Topu 地块设立了建筑禁区。
Margit Mutso 表示，这改变了此前已制定详细规划的基本性质，导致“详细规划所授予的建筑权高达 90%…失效。综合规划现在覆盖了详细规划，而且在未征询土地所有者意见的情况下作出这种决定——在我的从业经验中，这种情况从未发生过。”
哈普萨卢副市长 Helen Rammu 指出，这不仅是实际问题，更是行政上的困境。她说：“所涉及的详细规划位于一个区域，根据以前的综合规划，该区域的建筑禁区曾被缩小，但在制定新综合规划时，环境局不再愿意缩小该区域的禁建区。这意味着目前我们无法在该禁区内发放建筑许可。”
Rammu 补充说，目前正有一起关于规划事务的法院案件在土地所有者与市政府之间进行，可能会为未来的类似情况树立判例。
新闻来源：ERR
新闻编译：波罗的海岸