——业主通过执行异议之诉，获广东省高院判决不得执行车位
某小区业主2004年时以“全额支付认购款”的方式，向某房地产公司购买了一个小区车位（注：下称“涉案车位”）。后又于2013年，也即“购买车位9年后”，将车位卖给了同小区的另一名业主。
结果，房地产公司收款后，一直没有依约给车位业主办理“车位产权证书”。
相反，房地产公司在2015年时，也即“卖出车位11年后”，在自己的一次借款中，竟把包括这个车位在内的小区车库给整体抵押出去了。
之后，因房地产公司还不起钱，导致案涉车位被执行、查封。
案涉车位的业主十分震惊，向法院申请了执行异议，但诉求被驳回。
业主不气馁，继续提起了执行异议之诉。
最终，广东省高院改判，不得执行车位——业主胜诉。
一、基本案情
2004年，叶某乙向某房地产公司购买小区车位1个，全额支付了认购款，并一直占有并使用车位。
其中，该车位的土地用途为“城镇住宅用地”，所有人为“全体业主共同所有”。
某房地产公司收到钱后，迟迟没有依约给叶某乙办理车位产权证书，叶某乙可能也把这个事情给忘记了。
2013年，也即“购买车位9年后”，叶某乙将车位转让给同小区业主叶某甲。
2015年，也即“卖出车位11年后”，某房地产公司在向欧某借款时，竟然以包括涉案车位的小区车库整体作为抵押物，办理了抵押登记。
之后，某房地产公司未能如期偿还对欧某的债务。
欧某于是以仲裁方式，确认了其对某房地产公司的债权以及对抵押物的优先受偿权。
接着，欧某向法院申请了强制执行，其中包括执行小区车位。
法院受理后，查封了涉案车位。
叶某甲认为执行法院搞错了，提起了执行异议和执行异议之诉。
二、裁判结果及理由
（一）执行异议
叶某甲向执行法院申请“执行异议”，请求停止对涉案车位的执行。
令人遗憾的是，执行法院经审理，驳回了叶某甲的诉求。
（二）执行异议之诉
叶某甲不服，继续对欧某提起了“执行异议之诉”的诉讼，请求法院判令“停止对涉案车位的执行”。
法院判决：
广东省高级人民法院经审理，支持了叶某甲的诉求，判决“不得执行涉案车位”。
法院判决理由：
广东省高级人民法院给出的判决理由包括：
（1）小区业主合理的车位配备是与其居住权密切相关的一种生活利益，具有保障居民基本居住权益的属性。民法典规定规划建设的车位应当首先满足业主需要，依附于商品房而存在的小区车位，属于商品房居住功能的必要延伸和拓展。
（2）欧某接受开发商通过正常市场途径出售并被占有使用的小区车位作为抵押物，疏于审慎调查，其权利亦不能对抗相对履约无过错的业主。
（3）欧某虽然对涉案车位享有抵押权，但叶某甲对涉案车位依法享有设立在先的“业主专有权”和“物权期待权”，可排除执行，故判决不得执行涉案车位。
三、简要分析
1.从业主角度，购买车位在先的，享有可以排除执行的权利
根据本文案例，从业主角度，假设购买车位的时间早于车位被抵押的时间的，其可以享有“业主专有权”和“物权期待权”的优先权利，且这些权利是可以排除法院执行。
如果遇到房地产公司擅自将车位抵押借钱的，业主应及时申请执行异议，并提起执行异议之诉，请求法院不予执行这些车位。
2.从债权人角度，假设借款人的抵押物是小区车位，需要尽到调查审慎义务
从债权人角度，如果借款人拿来一批小区车位作抵押物的，债权人最好是调查一下，看这些小区车位在办理抵押前，是否已经卖给小区业主了。
如果没有任何调查，就同意借款人设立抵押，这类抵押权在执行时，可能遭遇大量的“执行异议”及“执行异议之诉”，法院可能以“疏于审慎调查”，侵犯了“履约无过错业主权利”等理由，判决不予执行。
参考案例：
2025年11月21日广东省高级人民法院发布的“不动产执行异议”典型案例之一。
整理：黄维升律师，深圳执业律师，执业机构北京市盈科（深圳）律师事务所，执业证号14403201510973299。
感谢您阅读本文，且阅读到此处，在此向您献上诚挚的谢意，今后也请多多支持及持续关注。