一个稳定的结论：天津千万级豪宅持续稳定输出中。
NO.1丨壹
这两年全国的豪宅卖疯了，据相关数据统计，2024年全国30个重点城市3000万以上新房豪宅成交4356套，同比大增65%，亿元级豪宅增长144%。
2025年上半年，20个核心城市千万级以上新房豪宅成交2.1万套，同比增长21%，远超新房市场整体增速，显示豪宅需求韧性较强。视线落回天津，道士君盘了盘近年天津千万级豪宅的量价走势，高峰期是2021年，卖了378套千万级以上豪宅，但这一年也是豪宅价格的转折年。核心原因：一是，市场上新增千万级豪宅项目，比如绿城·凤起悦鸣、体北鲁能公馆、旭辉铂悦公望等项目入市。二是，天津新一轮资产轮换周期、改善需求到了。从2022年开始，天津千万级豪宅成交量上没有突破，但价格上呈现逐年上涨的趋势，2024年天津千万级豪宅成交均价逼近55000元/㎡。可以看出，2022-2024年天津千万级豪宅呈现：量稳价涨发展态势。进入2025年，截至10月，天津千万级豪宅成交量趋于稳定，价格上有一套中新生态城的豪宅成交拉低价格，剔除之外，整体的成交均价依旧高企。特别值得关注的是，2022年-至今，天津千万级豪宅量波动不大，道士君特意查了一下2022年至今，1-10月份各年的成交套数对比，基本220套稳定输出。核心原因：一是，核心城区的千万级豪宅，供应不足，尤其优质的豪宅盘缺货中。二是，大部分千万级豪宅，不过是富人的眼中的“高端住宅”，只是价格满足而已，整体不够豪。NO.2丨贰
这几年天津千万级豪宅的聚焦几个特色点：一是，地段更聚焦主城区。二是，产品创新迭代。三是，踩在了房地产改善需求爆发的黄金期。四是，契合了天津资产轮换周期的下高端客户需求。四是，千万级豪宅的价格实现梯度上涨。2025年天津千万级豪宅稳定的成交量靠哪些项目撑起？道士君梳理了一下2025年1-10月千万级豪宅成交TOP10项目，60%的豪宅项目来自主城区，集中在南开、和平、河西三大区域。环城只有西青豪宅话语权最重，3个豪宅上榜，滨海1个豪宅。值得一提的是，格调初晴、信达格调·美古花园2个项目总价1000万以上房子成交量包揽全市前两名。另外，绿城也有两个项目上榜，绿城凤起悦鸣和绿城·水西雲庐。格调初晴，2025年1-10月累计成交49套房子，霸居第一，胜在价格优势。信达格调·美古花园，带着“地段和学区”卖点，席卷豪宅市场。绿城凤起悦鸣、绿城·水西雲庐用品牌、产品两大核心价值点撬动豪宅客群。体北金茂府，把府系产品和体北浓郁文化高度融合，走出独立行情的一个豪宅盘。融创梅江壹号院，地段、品质，尤其是品质标准很高，重新回归市场后，野心和决心很足，道士君认为量起势的关键在于价格。金地阅千峯论地段、论品质、论产品、论品牌、论规格等等，在入市的时候都可称得上是上上位，道士君认为就是时机和运气差了一点，站岗多年，终究是为地王买了单，不过2025年，卖得还不错。中海峰境南开，中海在天津这几年玩的都是高端局，拿的地块大部分是主城核心区核心板块的优质地块，峰境南开也是。贻成学府世家，能上榜核心是因为面积大，但是单价相对较低，性价比较高的豪宅项目。行业某资深大咖说道，千万级豪宅除了居住功能外还掺杂着金融属性，由于对后市乐观心态降温，买家不愿意现在出手，他们对于价格的敏感系数不高，关键看重城市地段、自然稀缺资源、产品创新，其次是品牌、品质、舒适度、物业、圈层，及健康等元素。
道士君则预测“未来一段时间，天津千万级豪宅还会延续成交相对稳定输出的格局，至少半年内处于调整状态”。同时，豪宅后市就算有反弹，也是“高供应+亲民价格”共同作用的结果，就目前来看，不具备反弹的条件。