观点指数(GDIRI) 11月4日，据媒体报道，凯德集团完成对北京顺义新国展和光瑞府20#楼商业独栋的收购，拟改造为旗下“馨乐庭”服务式公寓并采用酒店化运营，预计净营运收入回报率5-5.5%。交易对家为保利+华润联合体项目公司，双方已签初步协议，将在15-30天内付款交割。
标的建面约1.5万㎡，地上9层，产权为商业性质，毛坯交付。2021年保利华润以67.77亿元+异地配建16.2万㎡+自持23%竞得整体地块，溢价率70.86%，折合楼面价4.24万元/㎡；此次成交单价约为当时楼面价的30%。凯德将负责后续装修及特行审批，开发商代建。
收购考量
本次交易，来自政策的支持是动因之一。近年来，“商改住”成为房地产市场的热门话题。
2024年，国务院发布《关于加快培育住房租赁市场的意见》，明确支持存量非居住房屋改造为租赁住房，北京、上海等12个城市率先出台地方细则。上海更在2025年8月发布《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》，允许符合条件的商务楼宇兼容租赁住房功能，并建立全周期合同管理模式。这种政策转向，为凯德等企业的资本运作提供了一定的政策支撑。
从业务逻辑看，此次收购契合凯德投资兼具风险分散性和收益韧性的核心回报型稳健资产组合的要求。凯德投资本身就在加大对中国内地服务公寓等资产业务的布局，今年5月21日，其在中国设立首支在岸母基金——凯德投资人民币母基金，总股本承诺额为50亿元人民币（9.21亿新元）。已引入国内知名保险机构作为母基金的主要投资者。
据悉，凯德投资人民币母基金将通过一系列子基金，重点投向具备稳定现金流和长期增值潜力的优质资产。子基金的投资范畴涵盖中国一线及强二线城市的产业园区、购物中心、租赁住房及服务公寓等资产类别。
从财务角度看，较低的收购成本可以降低项目的投资风险，以成交总价的30%计算，平均楼面单价约为1.27万平方米，交易总价为1.9亿元。低价收购为凯德后续的改造和运营留下了充足的利润空间。以预计的净营运收入回报率5-5.5%计算，项目在未来运营中有望为凯德带来稳定的现金流回报，使得其在面对市场波动时更具韧性。
从区域发展角度分析，该商业独栋位于北京顺义新国展板块。据北京顺义区政府官方资料显示，新国展地区规划建设新国展一、二、三期，建设形成“会展+配套”生态，未来将共同构成超190万平方米的会展综合体。目前，中国国际展览中心（顺义馆）即新国展一期，年均展馆设施利用率超50%，年均吸引观众超200万人次。首都国际会展中心即新国展二期，2024年底建设完工，2025年初投入运营，由展览中心、会议中心、酒店及配套部分组成，是目前北京市单体规模最大、功能最完善的综合型会展场馆，衍生大量商务住宿需求。
从支撑资产的运营能力来看，运营方品牌为凯德旗下雅诗阁有限公司的馨乐庭，资产运营经验丰富。截至9月末，馨乐庭已拥有205家物业、约3.5万套客房单元，其中超60%的物业、约2.2万套客房单元已投入运营。馨乐庭在中国的版图亦不断扩展，新近进入常熟、大连、佛山、桂林、南京、深圳、天津及珠海等地。而到2026年底， 馨乐庭还将迎来包括在中国上海虹口、广州花都等地的多个项目开业。
综合来看，凯德此次收购是包括政策、业务布局等多种因素相互交织的结果，使得此次收购有望为凯德带来可观的收益与长期的发展价值。
资管策略
此前，凯德通过多次出售交易，已有效剥离需要大量资本支出的成熟资产，重点投向具备稳定现金流优势和自身拥有差异化优势的新兴资产。
回顾此前的交易时间线， 2006年，凯德中国信托以4.1亿元的估值收购了双井购物中心。该项目位于北京朝阳区东三环附近，是一座购物中心，与多条公交线路和地铁轨道相连，毗邻国贸、大望路商务区，地理位置优越。持有并运营双井购物中心，使其成为早期市场化购物中心的标杆。20年后进入成熟期，凯德以8.42亿元的价格将其出售，预计净收益约6.9亿元，净利润约1.33亿元。
2022年10月，凯德通过司法拍卖，以20.37亿元竞得北京凯德·星贸项目。该项目占据CBD、燕莎、三里屯三大商圈交汇核心，位于东三环黄金地段；经过一年多改造运营后，其将95%的股权以24亿元售予友邦人寿，交易完成后凯德将继续提供资产管理服务，获得经常性费用收入。
2010年，凯德通过收购东方海外资产包，间接获得了衡山路雅诗阁项目。随后，凯德对该项目进行设计改造，并于2015年焕然一新。该物业地处上海首批立法保护的12个历史文化风貌区之一，周边毗邻淮海路商圈、徐家汇商业中心以及多国领馆区，配套设施完善。最终，项目以超10亿元的价格出售，且出售之后将继续由凯德旗下的旅宿平台——雅诗阁中国进行运营管理。
另一出售事件是天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓。作为雅诗阁1998年进入中国市场的首店，位于和平区核心，拥有185套单元，系天津乃至全国最早的服务式公寓之一。天津公寓则最终以高于账面价值成交，实现资产增值退出。
回顾凯德过往的几次交易，其资产管理策略始终围绕对所关注资产固有优势与内在价值的深度考察展开。在此基础上，全面综合政策、财务、区域地理等多方面因素进行考量。凯德在资产处于价值低谷阶段买入，历经开发运营过程，直至资产能够产生长期且稳定的现金流。期间，充分结合自身强大的融资能力，逐步达成规模扩张的目标。
资产改造后，退出所形成的价格差就构成了凯德的价值回报。其会利用这部分回报继续优化资产布局，培育新兴资产，进而达成“融投管退”的完整闭环。
随着中国不动产市场进入调整阶段，凯德的实践经验显示，有效剥离需要大量资本支出的成熟资产，运用所获得的资金以较低价格收购存量商办资产，并对其进行改造与运营，是盘活资产、提升资产价值的有效途径之一。
另一方面，在低谷期，原有的商办资产普遍价格较低，此时正是“抄底”的好时机。
凯德“融投管退”的资产管理模式是较好的范本：积极优化资产配置布局，拓宽融资途径，提升资本运作的效能。与此同时，高度重视项目后期的运营管理工作，凭借提供高品质的服务，增强项目在市场中的竞争力。
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