国庆已过，来一篇网签汇总，正好看看国庆节的促销到底效果如何。
2025年最后一个季度，楼市收官的百日冲刺，能否复现去年的小复苏状态。
01
网签汇总
10月新盘网签：1495套，环比9月减少87套，同比2024年10月，减少447套。
分析：本月官方数据依旧是略下滑，对比去年下滑幅度较大。
从五区明细来看：
连续4个月大幅领跑的晋安区，本月大幅下滑，取而代之的是台江区，本月迎来数据爆发。
这里面的原因很简单，还是安商房。
前几个月晋安区，依靠安商房东峦郡、中建·和萃雅居等集中网签，拉高数据。
本月没有安商房拉高，取而代之台江区有了安商房，即上海西旧改的安商房望熙雅筑，本月网签了533套。
在数据修饰这块，如同土拍兜底一样，安排的明明白白。
这时候看看五区个人统计的商品房网签情况：
本月商品房网签709套，环比上个月上涨幅度明显，仅低于今年的3月，而且本月没有存在新盘首次集中网签的情况。
看上去10月的国庆促销效果还不错。
当然实际情况是恒大滨江左岸以月网签94套，拉高了这个数据，扣除后615套，略高于上个月。
02
网签明细
分析：本月的销冠来自恒大滨江左岸，至于为什么说要剔除这个项目。
从项目的网签明细入手，本月项目领证了2栋楼，E地块的#E3，#E2，合计76套，随后房源全部网签。
这种网签情况，这几年也不少见了，特别在这种特殊新盘上。
剔除后，本月的销冠依旧来自建发国贸·望樾，上个月首次网签70套拿下销冠，本月在月末领证启动网签，继续拿下销冠。
在争夺销冠这一块，房企也是经验丰富。
随后排在第二也是望yue，来自南二环的左海望悦，作为存量盘，项目在国庆节的促销效果还不错，近期也开始启动交房。
项目优势还是在于现房状态，二环内地铁旁的精装刚需盘，整个市场同性质的新盘并不多。
对于房企，在仓山区的新盘，上个月首次网签的文翠，排在第3，上个月的前三甲，望樾、城启都保持了不错的数据。
作为对比，文翠这个月仅网签6套，只能说数据体现上市场对金山北的学区房认可度偏低。
本月排在前列的依旧是刚需盘为主，高新区的悦湖、江屿原等。
作为对比改善盘方面，华润中寰悦府，23套继续领跑。
月末项目的竞品建总梧桐序也正式开盘，放出的海报4.8亿。
当时项目开盘放出的消息是7.6亿。
在首开宣传金额这块，目前看是中寰悦府更强劲。
目前项目3个月网签合计152套，去化率44%，算是这一年改善盘表现相对突出的一个。
至于其他改善盘，绿城芝兰20套，建发灏云16套，保利屏西14套，保利天瓒12套。
这也是目前存量改善盘，库存较多的四个，本月都做到上两位数的数据，虽然看起来一般，但是终究不至于太糟糕。
近期鼓台的供应，主要还是河南新村，小地块被新榕兜底了，剩余的大地块也即将上架，继续兜底还是如何？
按目前的趋势来看，建发2年没拿地，保利还有存货，国贸刚拿了环南，至于绿城这些。
对于这些存量改善，预计也希望是国企兜底，看看最终结果如何了。
03
东区
分析：本月东区销冠来自榕发城启未来，项目连续拿下板块销冠，学区+地铁这个牌还是抗打。
当然对于三远，本月包揽了东区的前3，福厝20套，新区19套，三个新盘合计76套。
这个区域的表现，已经大幅跑赢福州，只能说刚需定位+学区划片，终究还是有市场。
作为对比，同期的外围地块，西园旧改还未上市，高宅建总流花溪二期，在还没有刚需竞品的背景下，也没三远这么强势。
这是一个有指导意义的区域，学区在大型旧改的价值得到凸显。
在如今外围难以出让的今天，如何让兜底变得更合理，目前看也就学区刚需盘，以及低容积率做别墅。
回到东区，其他项目都在冲击尾盘，揽湖近期也开启交房，大东海玺悦，国庆也冲了一波。
至于叁号院、天琴湖，都是清盘的状态，那个高架风波值得关注。
目前东区待上市的也就2个新盘，榕发湖樾，以及福厝澜湖悦宸，都是定位四房的纯板楼新规产品。
其中榕发湖樾95-135，福厝澜湖悦宸119-149，两个项目的定位，整体而言湖樾相对面积上优势更大，整个产品段都比福厝低了一些。
两个项目在目前东区都尾盘的情况下，推出市场相对接受度较高的2T2板楼新规产品，预计去化尚可。
这里面回头看，东区的和谐状态下，二内晋代表的锦珹大观，就不聊了。
综上，东区在经历前几年多盘竞争后，迎来均衡期，后续就是榕发福厝的比拼了。
04
金山
分析：本月金山销冠来自流花溪一二期，项目在数据这块保持的不错，对比左海烟山江翠，文翠，数据上项目还是领先。
目前隔壁迎来新对手的新榕云行，不过从目前云行的户型图来看，第四代住宅的整个户内得房率，看不到什么亮眼的表现。
这就看云行要给出什么样的定价了。
至于板块代表的城市之光，相比上个月有下滑，不过数据也不算太差，主要压力还是库存里面没有太多刚需的货了。
132平这些产品，如何走量，特别现在地铁的噪音舆论又在。
至于左海的两个翠，金山还没大战的背景下，都没做出亮眼表现，难道又要延续之前其他项目的特色。
做福州最守价的房企。
对于金山整体的去化数据，已经不算亮眼，近期又成交了新地块，此外又有地块上架。
后续的库存肉眼可见，好处是目前的拿地情况，左海建总两家，看目前的趋势大概率不会互相内卷。
05
南二环
分析：南二环本月销冠来自左海望悦，大幅领跑其他新盘拿下。
只不过四大金刚的望悦和北源云筑，短时间内都无法清盘，也卖了快2年多了。
好消息是周边没有大供应，加上新盘卷改善，项目的部分刚需产品，稍显有一定竞争力。
目前板块最大的期待SM，预计2027年开业，届时能否带一带销量？
至于新榕江和阅，逐月下滑后，本月数据偏低，虽然体量不算大，但是隔壁又拿了一个新地块。
综上，南二环的话题性稍显一般，大家都和谐的卖，就是要卖的什么时候的问题了。
06
盘点总结
对于10月的网签，在国庆的加持下，环比是上涨的，只不过幅度并没有想象的喜人。
按目前的趋势，2025年大概率要创下近年的年度去化新低。
这种趋势下，土拍谁敢拿地，大家可以看看后续2个月的情况。
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