某种意义上，2025年将会是天津楼市标志性的一年，也是很多城市标志性的一年。对于很多网红城市，特别是热点的网红城市而言，2025是楼市惯性向回落的转折年份，典型的苏杭成都南京西安厦门等，但是天津回落的太早，已经把这条路全部走了一轮，但是2025年依然是极具代表性，就是存量项目大规模出清，高端改善潮消退的一年。
按照最近几年天津楼市的惯例来说，有两个高峰阶段，一个是每年的3-4月份，政策、学区以及推盘能够推动一波热潮。另外一个就是11-12月，往往是以观望客户的最终下抉择为核心。也就是常规说的年末翘尾。
但是今年略有些不同，天津是新旧库存的转换。很多买房的客户可能看不明白，说个最直观的例子吧，前几天鲁能泰山7号的联排别墅存量库存加推，390万起步，面积功能格局实话说相当不错，要不是距离有点远，我都有点动心了。
再典型的是前段时间几个典型存量盘比如西派国印，降价跑量走了一波。还有几个项目从自持租赁住房，转为了可售商品房，预计又是一波。
这类型项目很特别，比比皆是，前几天聊东丽，就有朋友问我百郦，前段时间的中交融正、海河教育园的四季春晓，城投东方源筑居然单价1万起买辛庄了。
这类型项目其实是最容易带动市场下跌的动力，产品竞争力、市场号召力、企业关注度都已经不再在线，唯一可用的策略只有一个就是降价+高额渠道费。更何况，今天不跑，明年新库存也会加入，越放越老越便宜。
不能赖他们，毕竟大家都得活。1-9月天津商品住宅成交约474万方，同比下降约13%，虽然10月份数据尚未出炉，但是去年同期成交了97.9万平方米，这个十月同比跌幅估计在20%以上，几乎可以断定全年业绩全都在赌最后的这俩个月了。
这个年底，就是大家轮番表现的高潮阶段。存量项目的价格拼杀是必然，也就必然会带动二手房与周边新房客户被批量消化，新房项目只能跟进。二手房业主最好的选择只能是等到明年3-4月。
除了存量项目的集中大幅度降价抢量，个人以为，2025年末一个重磅信号是：同质化的大户型与超大户型的高溢价会全面退潮。
如果再说的直观点就是高端改善市场进入全面退潮阶段。一个非常典型的案例是南开的豪宅项目都打出了工抵与特惠，另一个直观信号是河西新梅江，很多大户型产品反而成为率先降价的案例。
大户型高总价天然意味着面向的客户群体狭窄，去化速度缓慢，但是在过去两年“改善潮”的误导下大户型产品几乎成为很多项目必配项，无他，唯有利尔。但是这种趋势必然造成库存积压，梅江是个典型，南开是个典型，除了奥体项目主打南开门槛外，大多数南开项目都流量表现相当疲软，这类型项目今天是新盘明天就是库存。
今天有个粉丝跟我说要在最近两周之内解决掉买房问题，其实我想说别急，你可以时间限度放宽到2个月内，十一月才刚刚开始。
但是也有特例，上周北辰龙耀城加推，88套房源全部区划，均价小户型1.98万，大户型2.2万，这个价格跟去化率相当亮眼。滨海新区年底会有一波项目推售，高关注度的项目像万科东庐跟天保的二大街地块，价格适中、地段不错，预计也能有不错的销量。
观察下这类项目的特点是什么，直接反馈就是周边没有同类能够直接竞争的项目，且面向刚改改善。一个最典型案例就是红桥，春风景里主打城市入门火了一波，然后是格调观槿小体量地缘改善火了一波，此外，山西建投在红桥的项目，实话说产品一般，但是阶段性的市场供应空白，流量与溢价都很高。最近红桥一批新盘在研究入市，估计很快溢价水平与流量会下来。
所以几乎有个定论是：对于开发商而言，未来天津市场存在的唯一性机会就是刚改的结构性机会。可以是供应结构的，也可以是品质与价格匹配的，如果无法抓住机会实现快速去化，很快会卷入供应云集，竞争急剧放大的内卷阶段。被迫进入“存量”项目价格拼杀。
说了这么多，大家猜猜，接下来两个月最先掀起存量房去化价格战的区域与板块在哪里？河北？红桥？还是河东？新房价格抢收的在哪里？南开还是河西？