2025年最后一次土拍，今天落槌。
土拍结果没有太多悬念，金投豫发豫园和信达棠悦七里二期地块相继落地，豫发和信达分别摘下18号、19号地。
今年的土拍，基本上是2026年的大战序章。
这其中，备受关注的地块是金投豫发豫园二期，因为全郑州都知道：金水产品最卷，金水的客户质量最高，也最能代表主城居住最高水平。
2026年，金水主城区，目前能确定入市的纯新盘，只有金投豫发豫园二期。
金投豫发豫园二期地块旁边就是地王中海峯境叁號院，往北有美盛金水印隔路相望，东有天宝府、西有嵩雲序，再往远点看还有北龙湖北岸的金茂地块，以及未来天奕。
这些项目共同构成了2026年的郑州主城高端改善大战，但金投豫发豫园是唯一的纯新盘。
纯新盘的优势就是时间——四代宅时代，6个月就会出一代创新——金投豫发豫园的产品，最大的优势就是用更新更好的户型、建标、外立面、大门、地库和展示界面，去PK竞争对手。
有点儿像现在的新能源车，半年后发布的新车，在配置上足够碾压上一代的旗舰，同时价格上还有优势。
而且，金水主城的产品升级正在一个关键的窗口期：之前没有一个项目能承载普罗旺世、万达公馆、鑫苑世家、蓝堡湾、天骄华庭、森林半岛、中海锦苑、东润泰和、圣菲城的居住升级，金投豫发豫园新地块能否扮演这一角色？
当大家普遍预期金投豫发豫园将延续一期策略，打造高端改善产品时，一种更大胆的可能性正在浮出水面——金投豫发是否会以“未来天奕”为蓝本，将金投豫发豫园二期打造为金水主城乃至整个郑州的豪宅新标杆？
我之前写过一个问题：金投豫发豫园二期地块PK中海地王，谁更优质？
纯纯从土地条件和经济指标测算，金投豫发豫园二期也是绝对的地王料子，毕竟临东风渠这个优势实在是对高端改善来说太重要了。
所以，金投豫发摘地之后，肯定也要按照地王的逻辑去开发和定位。金投豫发豫园的一期售价1.8~2.2w，主打的是高端改善，二期地块更好、更规整，关键还直接邻东风渠，标准的“瞰河豪宅地块”。
地块更好，产品更新，没理由不做更顶的产品。
这块地的素质，决定了它不应只是一款“高端改善品”，其基因里天然蕴含着打造“传世大宅”的潜力和基因。以常规的改善思路开发，是对稀缺资源的浪费，做个高端化的产品，比如类似“未来天奕”的高度，是地块价值最大化的必然要求。
而且，判断顶豪的首要标准，永远是土地的不可复制性。金投豫发豫园二期地块，属于金水主城区的“六边形战士”，地块好的指标没他好，指标差不多的没河景，更何况金投豫发豫园在金水三环内的核心区。
总结起来，核心的几大价值点：
核心区位价值，金水区三环内，传统意义上的“首善之区”。相较于金水北和北龙湖北岸，城市界面成熟，文教底蕴深厚，高净值客群基础好——如前文所示，普罗旺世、万达公馆、鑫苑世家、蓝堡湾、天骄华庭、森林半岛、中海锦苑、东润泰和、圣菲城的业主，需要一个更加“地缘”的高端社区。
而且，金投豫发豫园地块的价值不仅在于当下，更在于未来几乎无新增住宅用地的绝对稀缺性。这种“卖一套，少一套”的终极稀缺，是高端豪宅产品的第一要素。
顶配城市资源，正弘城、建业凯旋广场、万达坊等城市级商业综合体构成了5分钟生活圈；四地铁交汇的便利交通网络；以及周边密集的行政、金融、医疗资源，这些既是“地王”的逻辑，也是金投豫发豫园的底牌。
“学区+河景”的双王牌：文化路一小与四十七中的双学区配置，地块紧邻东风渠滨河公园，拥有极佳的景观视野，全郑州唯一。
从资源上看，金投豫发豫园有做豪宅的底气。
从定位目标来看，金投豫发豫园更是有野心的，不管是为未来的三期地块打底，还是为金水新“地王窝”属性，都注定了金投豫发豫园这宗宝地，一定要在金水区做标杆的。
那么从技术层面猜测一下，金投豫发豫园如果要摆脱周边项目的同质化竞争，如果配置看齐未来天奕，价格更有优势，会不会成爆品？
现在的郑州市场，爆品的最大逻辑是“加量不加价，稀缺性足够”，站稳了这两点，金投豫发豫园才能大爆。
客观说，整个金水主城区，产品力本身最强的还是未来天奕，价格也最贵，在3.5w+的区间，总价700w~1000w做区间，正面PK北龙湖。
但对于金投豫发豫园二期来说，有500w区间的金茂北岸地块竞争，再加上周边是“群雄环伺”，可行的操盘策略是：产品要越级，价格要给力。
按照未来天奕的产品标准推算，价格面积段控制在少量140起步，主力在160~180~200的面积段，单价如果2.5w（比未来天奕低1w/平），总价基本上在350w~500w区间，有没有竞争力呢？
产品类型上肯定是带露台的四代宅，其中邻东风渠一线户型可以做到200㎡左右，270°端厅+环绕式大露台，据说得房率不止130%，视野完全无遮挡，相当于过去350㎡左右的5房或者“4+1”超级大平层户型，这对于金水老钱的冲击力应该是很大的吧？
金投豫发豫园最大的优势是“后发优势”：可以用更好的建标和得房率，去做出来更好的大门、会所、下沉庭院、户型和车库，不仅成本更低，而且呈现效果会更好。
再加上金投豫发豫园的地块更规整、临河，还有两所名校加持，有足够的空间去做公区景观和临河的展示面，这种仪式感和昭示性，会更有辨识度和稀缺性，客户的认可度不会低了吧？
金投豫发豫园二期还有几个看点，其实也值得期待。
第一个，金投豫发豫园二期会不会换个案名，冲击豪宅化？
金投豫发豫园一期已是市场的成功案例，积累了宝贵的客户基础和口碑。二期在一期的高起点上，必须实现价值的显著跃升。用更具颠覆性的产品力，才能突破价格天花板，满足市场对“二期理应更好”的期待，同时维系和提升整个金投豫发豫园大社区的价值，为三期地块也做好铺垫。
如果金投豫发豫园采用未来天奕同级甚至更新、更好的产品，价格在300w~500w主力区间，按照现在“极致单盘主义”的操盘逻辑，金投豫发不排除会做个新案名，用更具昭示性的名字，一样会卖爆。
第二个悬念：做大面积段和总价？
这个问题其实很个人化，比如我是老金水住户，觉得金投豫发的地块配上未来天奕的产品，又有学区和河景，做顶豪的所有要素都不缺。
但是做顶豪的大面积段，比如180㎡起步，总价可能就要450w起了，跟北龙湖北岸直接PK，产品力没有任何问题，但会牺牲一定的去化速度。
最适合的思路，还是“迈巴赫配置”卖“奥迪A8”的价格，适度控制面积段和总价，兼顾流速跟价格，市场竞争力会更高。
这个思路其实很像金茂璞逸云湖，你看到他们在北龙湖产品力领先，但价格只比周边二手房略高，用新产品、新配置去碾压周边的竞争对手，成了现象级红盘。
第三个悬念：产品力的突破，如何带动价格天花板的突破？
金投豫发豫园二期必须在规划设计、园林景观、户型创新、精装标准、归家动线等方方面面，全面对标甚至超越“未来天奕”，通过产品本身创造极致体验，是成败关键。
但高配置带来的成本问题，如何在定价上让高端客户认可？这需要一套完整的价值体系输出，从产品力到圈层营造，从生活方式到资产配置逻辑，建立起强大的说服力。
事实上，金投豫发豫园自从引入金投这个国企股东之后，交付安全和品质兑现上已经没有顾虑。从一期呈现的实景来看，金投豫发豫园的细节和品质还是很棒的，也为二期再拔高打下了良好基础。
当然，金投豫发豫园二期能否成功将价格推升至更高，甚至超过中海峯境叁號院，打破金水主城现有的价格体系，将是对项目定位的终极考验。
总之，一切值得期待。