老旧小区的空置公房，引入社会资本改造成为“轻奢奶油风”青年公寓，出租率超九成；楼龄最老将近60年的国企大院，产权单位出资参与改造，开创天河老旧小区改造“政企共建”先河……今天，广州城市更新媒体采访调研系列活动走进黄石花园小区、省农垦总局大院。
近年来，广州市住房和城乡建设局践行人民城市理念，以老旧小区改造为重要抓手，积极探索“政府引导+公众参与+市场运作”模式，建立部门联动工作机制，引导居民“唱主角”，引入社会资本，广泛凝聚政、民、企各方力量，通过“聚合力、促共赢”，构建共建共治共享新格局。
黄石花园：
运营企业全流程参与，“点石成金”激活闲置公房、架空层
位于黄石街道的黄石花园小区，是广州首批老旧小区改造设计施工运营一体化（EPCO）项目。改造引入社会资本，投资运营小区内的直管公房，盘活闲置空间。凭借这一创新举措，该项目成功入选住建部公布的老旧小区改造可复制政策机制清单。
过往的老旧小区改造，通常采用EPC模式（设计施工总承包），工程完成就结束。EPCO模式多了一个O（operation，运营），运营企业全过程参与，从全生命周期来思考改造，使设计方案更贴合运营需求，减少政府管理成本的同时提升运营效益，企业获得效益的同时反哺社区，实现“一次改造、长期保持”。
在黄石花园改造中，项目引入运营企业愿景集团，对公有房屋、低效闲置空间等存量资源开展活化利用。改造前，小区内直管公房基础设施陈旧，日常运营管理、设施维修及问题处理由政府部门负责，管理难度和维修压力与日俱增。
愿景集团因为在北京老旧小区改造中开创“微利可持续”的“劲松模式”而闻名，为了改善黄石花园直管公房财政收益和使用困境，企业对旧屋进行改造：“灰头土脸”的房子铺上木地板，搭配暖色调的家具，变身“轻奢奶油风”的青年公寓。截至9月，企业已整体交付运营74套（包括原空置66套和新退租8套），实际出租68套，出租率91%。
黄石花园三街3号共享服务中心，是企业重点建设的低效闲置空间之一。面积约340平方米的共享服务中心，原本只是住宅楼下的架空层，如今经过改造，成功引入人民日报智慧e站（助农产品，免费看报，便民服务）、广产茶饮（中茶饮，中医问诊）、非遗工坊（非遗体验，书法培训）、成事设计工坊（适老化更新改造）等。
一系列的活化手段，盘活了资源，改善了租住环境，完善了配套设施，为周边青年群体、新广州人提供了可拎包入住的舒适出租屋，提升出租率。租金收益的预期，促使企业积极出资提升小区整体环境，形成良性循环，实现多方共赢。
农垦大院：
企业出资460万元，开创天河老旧小区改造“政企共建”先河
位于天河区东莞庄路33号的广东省农垦总局大院，分布了31栋已进入“中老年”的住宅楼，最早的建筑已建成接近60年，整体建成亦超30年。大院存在多重亟待解决的问题：社区配套不完善，建筑老旧，适老化设施缺失；绿化空间分散，功能性设施不足，居民可活动绿地仅占总绿地的7%；缺乏承载历史文化的景观载体，未能有效体现区域历史底蕴。
和其他老旧小区相似，农垦大院改造的首要难点在于资金，单一依赖政府财政投入，改造深度和广度难免受限。可喜的是，产权单位广东省农垦集团有意愿出资参与改造。得悉此事，天河区住建局积极优化整合前期工作环节，有效控制成本，提升资金使用效益。天河区统筹投入财政资金；广东省农垦集团公司出资460万元改造翻新小区内道路。项目开创了天河区老旧小区改造“政企共建”的先河，为老旧小区改造资金池注入新活力。
改造把倾听民意放在首位，构建起覆盖全流程的居民参与体系，由属地街道、社区居委会组织居民成立项目建管委、业主委员会等小区自治自管组织，搭建开放包容的居民议事平台。针对居民集中反映的突出问题，天河区住建部门联合多方，多次召开专题协调会议，累计协调解决管线入地、停车位优化等20余项民生难题，有效提升居民获得感与满意度。
历经近一年的改造，农垦大院于去年底焕新亮相。小区内，道路重新铺设，标线清晰，设置慢行系统，居民出行安全感明显提升。改造增设老年活动场所、亲子活动区等，对25栋老旧住宅楼进行升级，设置无障碍通道与扶手。
改造梳理场地风貌，确定“一环、二区、三节点”的总体格局：建设一条贯穿社区的活动健康慢跑道，将小区划分为办公静怡区、居住生活区，重点打造三大节点——芳苑、欢聚公园、健康公园。
值得一提的是，改造结合农垦总局发展历史亮点，以农垦职工采集过程中的一滴橡胶树液为原型，打造原创社区文化属性的文创IP“小灵胶”，将其应用农垦大院标志系统之中，传承农垦总局历史文化，成为与居民“对话”的情感纽带和记忆共鸣。
广州经验：政策“组合拳”支持企业参与改造
近年来，广州市住房和城乡建设局出台整合利用存量公有房屋、活化利用既有建筑、引入社会资本等多项政策，鼓励对老旧小区及周边公有房屋、低效用地、机动车泊位、公共广告位等存量资源进行活化利用，支持企业以全链条或分阶段的方式参与老旧小区改造项目投资、设计、建设、运营和管养等，通过提供公共服务和增值服务，以运营收益反哺社区管养。
之所以要出台政策“组合拳”，因为公房改造运营是一块利润微薄、投资回报周期长的“硬骨头”。如果企业自筹资金运营，一般需要10年以上才能回本。《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法》明确，社会资本最长有20年的服务期限，倡导微利可持续的运营模式，解决了“硬骨头”没人啃的问题。黄石花园项目正是新政出台后的“先行者”之一。
除了黄石花园、农垦总局大院直接得到企业投资实施改造之外，针对已完成改造的小区，广州积极引入企业，探索以全域治理模式完善管养。越秀区大塘街、海珠区青凤及青葵社区、黄埔鱼珠瓦壶岗社区等，均在改造后引入企业负责开展全域治理服务。其中，鱼珠街瓦壶岗社区引进物业公司围绕卫生清洁、设施维修、安全巡查等工作内容，全方位负责老旧无物业小区的运营管理，改善居民生活品质。
广州市住房和城乡建设局通过凝聚多方合力，逐步探索老旧小区改造市场化运作，推动形成多元投入、互利共赢的可持续发展新局面，未来将持续推进集众智、聚合力、促共赢，实现改得好、管得好、长受益，以共建共治共享助力社区治理效能持续提升。
文/广州日报新花城记者：李天研 通讯员：祝健轩
图/广州日报新花城记者：骆昌威 通讯员：祝健轩
广州日报新花城编辑：李慧婷