摩根大通——中国房地产数据监测报告总结
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一、中国大陆房地产市场：黄金周销售疲软，市场信心持续走弱
1. 黄金周销售表现不及预期
• 认购量：据房产中介及开发商渠道调研，国庆黄金周新房认购量同比下降50%-60%，部分原因是去年9月末政策宽松后基数较高。
• 签约数据需理性看待：60城新房签约量同比+27%，但主要因2024年同期包含更多签约量通常较低的节假日；若对比国庆前7天，20城新房签约量同比-8%，较2020-23年平均值低60%（注：签约数据滞后实际销售数周）。
• 二手房相对抗跌：12城二手房签约量同比+38%，同样受去年同期节假日低基数影响；国庆前7天二手房签约量同比-5%，但较2020-23年平均值高23%。
2. 先行指标显示市场承压
• 挂牌价指数下滑：中原地产一线城市二手房挂牌价指数从19.4降至18.4，主要受上海（18.1→15.7）、深圳（31.9→30.2）拖累。
• 信心指数跌破荣枯线：中原地产中介信心指数从50降至47，反映从业者对市场预期转弱。
3. 板块及个股表现
• 板块整体下跌：上周房地产板块下跌3%，略跑输恒生指数（-2%）；碧桂园（+1%）表现突出，新城发展（-8%）、龙湖集团（-6%）表现落后，主要因9月销售同比正增长后政策预期降温（摩根大通认为9月增长或为短期现象，2025年四季度销售或再转负）。
• 南向资金小幅流入：南向资金持仓环比+0.1%，其中旭辉服务（+0.7%）、中海物业（+0.5%）获增持。
• 核心推荐标的：华润置地、华润万象生活；国企中的落后标的中国海外发展、中海物业；政策驱动反弹中的高弹性标的龙湖集团、中国金茂。
二、中国香港市场：游客量温和增长，楼市仍处调整期
1. 黄金周游客量增长不及预期
• 国庆前7天访港游客量同比+6%，虽实现增长，但低于11%的初始预期，显示复苏力度温和。
2. 住宅市场延续调整
• 房价微跌：房价指数环比-0.2%，中长期仍处下行通道（2021年至今累计下跌26.9%）。
• 交易量回升：35个主要屋苑二手房交易量环比+19%，至69套；中原估值指数（CVI）微升至58.4（40-60区间预示房价横盘），市场短期或维持平稳。
3. 板块及个股表现
• 板块跑赢大盘：上周香港房地产及综合企业板块上涨0.5%，跑赢恒生指数（-2%）；恒隆地产、新鸿基地产（均+3%）表现领先，九龙仓置业（-3%）、香港置业（-2%）表现落后。
• 南向资金小幅流出：南向资金持仓环比-0.25%，其中新鸿基地产（+0.3%）、恒基地产（+0.2%）获增持，恒隆地产（-4.1%）被减持。
• 核心推荐标的：业主方中的太古地产、恒隆地产，其次是九龙仓置业、领展房产基金；开发商中的恒基兆业、信和置业。
三、信用观点：万科流动性问题缓解，希慎兴业受益零售复苏
1. 万科（Vanke）
• 此前因逾期支付在岸贷款利息引发关注，后与债权银行及深圳政府协商达成解决方案：在岸贷款利率下调1个百分点（与国企股东深圳地铁持平）、利息分期支付。
• 摩根大通认为，事件反映万科流动性紧张，但在政府协调下未发生违约，维持对其债券（VNKRLE系列）“超配”评级，当前14%-18%的到期收益率已充分反映违约风险。
2. 希慎兴业（Hysan）
• 香港8月零售销售额同比+3.8%（2023年12月以来最高增速），其中珠宝及贵重礼品销售额同比+16%，带动可选消费零售同比+5%。
• 预计2026年香港零售市场企稳，重申对希慎兴业7.2%永续债（报价104.76，到期收益率6.06%，利差+267基点）“超配”评级，认为其是零售市场复苏的核心受益标的。