买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
文/观察员老王
十月的雨，下得让人有些绝望。
然而，从最后两天开发商的刷屏喜报，再到节后第一个周的统计报告，数据真是让人出乎意料。
首先是中介头子的喜报：
2025年十一小长假新房日访问量较去年同期上涨12%，国庆8天完成了9月全月95%的成交量。
你信吗？
不管怎么样，这都是统计机构的数据，我们硬着头皮来分析其中的真真假假。
最近几年市场不好，这些东西也越来越没法看了。而且在官方下场自己做遮羞布的时候，网签数据都无法成为我们判断市场的依据了。然而，也许是大家前九个月都“编”累了，在今天锐理给出新房成交数据后，老王认为这是一年中可能最接近事实的一个周。这个楼盘在九月底的首开，老王就在现场。这也是两年多时间里，为数不多敢于集中开盘的项目，热卖说明了高新区东片区地缘改善的厚度，在本周末实景示范区开放后，这个楼盘有成为四季度销冠的潜质。此外，在TOP10中，城阳+高新区还有四个盘上榜，可以说北城是青岛金九银十为数不多的亮点。新盘的产品力超强，户型赠送面积多，会所园林完全迭代次新房，价格还好，地缘客户对于改善所有的要求都能得到满足。近郊万元盘的产品力和户型比主城区2W+、3W+的楼盘还要好，这恐怕是青岛特色的楼市奇观。像仙山花园这种盘，开发商也想开了，也不管什么成本不成本，价格一降到底，没有任何幻想，也能抓住最底层的购房者。如果城市的决策者能有点责任心，那么也不用去外地学，调研一下城阳的成功经验，将主城区测绘枷锁放开，市场也能有些热乎气。看广告的话，还有一个楼盘让老王感到震惊：胶州的龙湖·观萃，号称首开卖了3个亿，一天去化239套！！！一开始看到这个数据，老王也是懵了，但转念一想，也合理：胶州很长时间没有新盘了，以龙湖的营销手段，创造“奇迹”也合理。但是一看这个11套的网签……笑了，远郊还是差很多。在这个消费降级的时代，青岛最具性价比，最活跃的市场，就是能将产品力红利充分释放的高新区——城阳一线。外地来青养老族，100多万在这一线你可以买到拥有公园、商业mall等核心配套一应俱全，且下路即是精致会所、园林的神户型产品，这不仅仅是青岛性价比之王，可以说是整个山东，乃至北方的性价比之王；不用坐班的年轻人，沿着环湾路往北买，可以用主城区高层中间户的预算，买到洋房大平层，而且12年学校配套也都落地了，可以实现既要还要的需求；未来三年在地铁陆续开通后，北城区通勤的抗性消失，楼市的热度还会进一步提升。看不上的地段-好的产品聚集-优质配套完善-城市的价值新高地，浮山后、东李都是这么过来的，工薪层看明白这一点，也就不会死抱着老城区了。
真真假假的主城：降价前最后的大戏？
相比于有网签数据支撑的北城红盘，主城区这几个“热点”盘的数据，就相对很烧脑了。他们自己判断操盘有难度的楼盘，会拉一家大开发商合作，流速好的楼盘，则是自己独立操盘吃独食。去年三季度，他们想当然的认为有地铁直接入户，而且做了差异化的小户型，就可以卖溢价，结果被市场啪啪打脸。降价之后，确实很有性价比，所以呼呼把小高层都卖了。今年小阳春，青铁置业显然是后悔了，又抬价，甚至还断了和海鲜壳的合作。十一，营造出了一个“大降价”的噱头，拿出了车位和物业费的葱花，据说卖了20套？！但不管怎么说，只要月底青特开盘，只要马路对面的烂尾盘能卖现房，芳华地就还有降价的空间。当然，相比芳华地，朋友圈热卖的保利·青铁|天珺瑞海地，更像是一个笑话，蓄客三个月，花了天价营销费，9月份开的盘，今天一查网签：秋雨过后，东北风很快就要来了。
后海的风，再热的脑子都能给你吹凉了。
我很期待瑞海地在凛冽的东北风中，推出的暖场活动：这么冷，谁去看房送一件貂皮大衣怎么样？
玩笑归玩笑，有一个点我们必须要说开：在湾区这一线，只要有还海景资源，从云上观澜到云上观海，这房子都不愁卖。
然而，观海大平层卖得好，其它户型谁没降价呢？
所以，在老王看来，瑞海地是青岛四季度降价概率最大的楼盘，没有之一。
中海也好，保利也罢，这都是楼市中的“老狐狸”，他们对于人性的研究，已经达到了登峰造极的水准。所以你买这些开发商的房子，一定是基于价值力而不是销售端给你的情绪价值或者别人买不买、楼盘火不火做判断。
最大的意外：二手房价企稳反弹？！
当然，在所有统计数据中，老王最感到意外的是，热点板块，二手房的成交价竟然企稳反弹了！一个是万科新都会1907，最近出了一套好楼层的房子，中介说多钱的都有。结果热度起了两个周，就卖掉了。另一套，是老王拍的保利次新房。就在老王感叹保利这高端货的园林和回迁房差距不大的时候，也卖了。其实，新都心、浮山后的二手房成交价回升，也是很正常的现象：第一，这些地方的老房子真没人要了，没有低价房成交，成交价自然高；第二，次新房业主也开始放弃幻想了，次新房降价就有人要；第三，新盘的地段和价格并不能让改善族满意，所以许多改善挤压到了二手房市场。所以，对于二手房房东来说，别被真实数据迷惑了，二手房趋势不会改变，抓住十月份的尾巴，该卖赶紧卖！对于这个真真假假的楼市，你还有不明白的板块，不明白的区域，可以评论区里交流。