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解读
01
“金九”不旺，门槛值继续下跌
回顾2024年，在一系列政策“组合拳”的刺激之下，楼市在9月末迎来了爆发，10月份更是迎来全面反弹，部分大城市的成交量显著增长，房价也呈现出止跌的势头。虽然没有“金九”，但“银十”算是没缺席。
而今年，已出台的政策整体偏保守，力度也尚不及去年。目前来看，这个传统旺季能否再“旺”起来，还需要画一个问号。
图表：2017.9-2025.9各梯队房企门槛值走势（亿元）
资料来源：亿翰智库
02
土地市场随优质土地供应量增长局部回暖
8月，土地市场随优质土地供应量和供应频率下降而表现得相对低迷。进入9月之后，为了迎接“金九银十”的到来，多个城市放出了不少优质地块，带动市场局部回暖。
以上海为例，土地市场继7月第六批次土拍中诞生全国楼面价“地王”之后一度趋于平静。时隔一个多月，9月4日，上海再次拿出5宗优质地块，开展了第七批次土拍。
与上一批次相比，本次土拍最大的亮点是有两家“新面孔”房企——宇诚集团和长江精工的加入。它们作为主业并非房地产的民营企业，首次涉足上海市场便成功摘地，体现出非传统型民企开发商对于上海房地产市场的关注与认可。
具体来看，宇诚集团竞得了青浦地块，长江精工则竞得了闵行颛桥的迷你地块。
杨浦滨江地块为是本批次土拍最热门地块，共吸引了上海城建、华润、中铁置业、招商、中海、保利发展&上海建工、国贸、北京城建、越秀等9家开发商参与竞拍。最终中铁置业力压保利发展，强势斩获杨浦滨江地块，这宗地块也成为了杨浦区新楼面价“地王”。
地块周边的楼盘现在销售成绩大多很好，以纯洋房社区定位的保利外滩序BUND98，以均价12.8万元/平米两开两罄，风貌别墅项目保利外滩序BUND45已临近清盘，足见这里的号召力。此外，还有中铁云绣外滩、中建壹品大桥街道90街坊项目等产品等待入市。
普陀真如板块则连续两个月有地块成交，本批次地块有上海城建、中海、招商3家房企竞争，最终被上海城建以52.4亿元的总价斩获，楼板价为7.9万元/平米，溢价率为12.79%，这也是上海本批次土拍中总价最高的地块。
资料来源：亿翰智库
紧接着，9月11日，上海第八批土拍官宣，推出6宗地块，总起拍价约184亿元。
需要重点关注的是，土地出让文件取消了对新房项目中中小套型住宅占比的强制要求。这意味着房企在产品户型设计上被赋予了更大的自主权。
此前，就有部分项目存在着“小户型滞销、大户型紧缺”的困境。新规的改变或意味着，此后上海核心区域高端项目的户型面积下限或会提升，购房的总价门槛也会随之上升。而郊区项目或因去化压力，更可能维持刚需属性，小户型依旧会随市场需求保持一定的占比。
具体来看，徐汇滨江地块起拍楼面价高达13.5万元/平米，仅次于六批次出让的徐汇衡复地块的16.4万元/平米，成为上海涉宅用地起拍楼面价TOP2；静安苏河湾地块则是该批次供地中总价最高的，达到了70.96亿元。
图表：上海2025年第八批次土拍供地情况
资料来源：亿翰智库
除了上海，二线和三线城市也偶有热地成交，显现出市场的局部活跃。
9月8日，东莞万江街道安置房用地经过100轮竞价，由上海国信泽铵实业发展有限公司以总价3.77亿元斩获地块，溢价率35.61%。
浙江金华经常会有高溢价地块成交，9月就在永康和义乌各有一宗。9日，永康东虹南区东南角地块经过109轮竞价，由金华市听涧置业有限公司以总价2.60亿元竞得，成交楼面价25231元/平米，溢价率72.19%；15日，义乌北苑街道宅地经过经过72轮竞价，由本地民企义乌市盈泰置业有限公司以总价2.46亿元竞得，成交楼面价11446元/平米，溢价率40.54%。
而较为意外的是，9月5日，北京出让的2宗三环附近的地块仅以本地国企“0溢价”兜底拿地草草收场。其中，丰台岳各庄地块因周边项目去化较慢，底价成交尚属合理；但朝阳呼家楼地块虽地处核心区位，或因体量偏小且需配建配套设施，未能吸引更多房企竞争。后续朝阳区还有永安里地块、太阳宫地块等地块供应，或许这些才是开发商的主战场。
此举也反映出房企在北京的拿地策略愈发谨慎，也折射出当前北京楼市整体承压、项目规划容错率偏低的现实。
此外，如厦门、南京、武汉等更多城市同样未能实现溢价成交，大部分城市的土地市场依然较为冷淡。
总的来说，9月的土地市场呈现“局部回暖、整体偏冷”的格局，房企的投资策略高度聚焦确定性强的核心地块。后续市场信心的恢复，仍很大程度上依赖于整体房价的稳定及政策效果的持续释放。
03
一线城市行政性政策持续放宽
9月5日，深圳继北京和上海放宽非核心区限购、优化公积金贷款政策之后，也推出了放宽限购的政策。
相较于北京和上海，深圳的政策宽松力度更大，且针对性更强，对放宽限购区域的规划更为精确，具体到了行政区甚至街道：
一是，福田区、南山区和宝安区新安街道仍执行限购政策，户籍家庭限购2套（成年单身视作家庭，此前限购1套现可购买2套，户籍家庭限购2套不变）；非户籍家庭在此区域购房，满1年个税/社保可购买1套；
二是，罗湖区、宝安区（不含新安）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区，户籍家庭不限购房套数；非户籍家庭不满1年个税/社保可购房，限购2套，满1年个税/社保不限套数；
三是，盐田区、大鹏新区不再审核购房资格，限购放开。
如此调整之后，深圳大部分区域的购房门槛大幅降低，即便是非户籍人口也可以直接买房，这给深圳楼市带来了不少“新鲜血液”。根据调研与公开信息，深圳各个行政区的带看量和成交量均有提高，二手房网签数据体现得尤为明显。根据深圳房地产信息平台公开数据显示，9月，深圳首周二手房网签量不足1000套，政策发布后，第二周和第三周的网签量均接近1200套。
一线城市政策的相继落地，叠加“金九银十”的传统旺季加持，市场活跃度出现好转。总的来看，这些政策力度仍然相对保守、聊胜于无。若深圳的这种更为细致的调控方式取得了成效，或能为北京和上海限购政策的进一步宽松提供一些思路。
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