很多粉丝、业内都在问房价何时见底？大多数严肃机构都说房价已经在筑底企稳阶段，但市场表现难让人信服。8月份，统计局70个大中城市二手房只有长春微弱上涨，其他城市全数下跌，甚至是北京领跌。
前两天跟糖糖聊这个话题，达成的一致性结论是，从行业性角度来说，判断房价见底其实是个伪命题，小日本可是跌了数十年。
为什么说行业性判断见底压根不现实？房地产是个经济门类，也是社会基础保障门类，本质上也是个金融门类。从这三个角度上来说，取决于经济发展周期与环境，取决于国家对社会兜底保障的政策方向、投入力度，取决于金融与实体经济的关系。
这些随便要分析预测都是极困难且没有几百页的论文不清楚的话题，目前来看，这三者对房地产都是利空，这就是我说的“趋势”“趋势性机会”过去了，只是一孔之见，以蔽之。
在大结构下，很多城市两极分化，鹤岗之后大批城市白菜价，前几天翻了翻法拍网，君临天下在拍有10来万的，但上海豪宅刷新了记录。这是人口发展的必然趋势，是人口继城乡分配之后的再分配过程，叫城市间再分配。
当然发达国家有人口逆城镇化，今天看了黑龙江的一场招聘会上，几万人到场，每波放进去2000人，有人等了三四个小时才进入会场。就会发现，其实中国距离这个过程远得多。
这就是说人口在城市间的流动会是再分配过程，人口是需求，决定着城市间未来的房子需求与房价基础支撑。而享有资源特别是产业就业机会的城市是最有优势的。从这个角度来说，值得讨论商品房市场的未来只是少数城市。秘密君虽然跑到全国各地都忍不住看楼市，但是仍然只关注天津。
说回来天津，至少是核心城市，至少有人口基础，至少人口的流入流出相对稳定，至少目前看产业结构相对稳定的。我整理了2010年到2024年的数据，按人均居住面积36平米与常住人口、历史存量住房面积、新建商品房面积综合分析下来天津现有大约5亿平米的住房，过去几年投资盛行，大量老房、空置房，简单粗暴减掉1亿平，还会有4亿平米的住宅。按照黄奇帆的假设每年2%的住房更新迭代需求，每年大约是800万左右的新增住房需求。所以从总量角度来看，天津可能量的萎缩到了底部甚至是超跌的水平，核心问题在价格上。
单一城市房价分析很简单，看产业基础，看工资收入水平，看人口流入会不会推升预期，看政府是不是刻意想要拉高房价进而拉高地价……
但是这些逻辑是判断市场宏观走势的办法，而不是判断市场筑底的办法，特别是新房。我琢磨判断房价是否到底，可能需要参考四个逻辑。
第一个是成本价格逻辑
第二个是租售比逻辑
第三个是房价收入比逻辑
第四个是二手房与新房的比价关系。
就天津主城而言，传统上和平最贵，河西南开核心品质改善，边缘区城市改善，河东是刚改，河北、红桥是城市入门，价格承受能力较高的刚需会到环城四区，再价格敏感的客户会跑到环城的非主流板块。类似北辰的大张庄、西青的精武镇，津南的小站天嘉湖、东丽的军粮城、东丽湖等等。
这些板块之间保持相对稳定的价格梯度，东丽湖1万的时候，华明差不多是1.2-1.3，金钟公路更高点，1.3-1.4。天嘉湖1万的时候，小站会略低2-3千快，但是咸水沽、北闸口会1.2-1.3，辛庄会更高一点到1.4-1.5。
大张庄1万的时候，双街、小淀、青光大约是1.2-1.3万左右，往里走的淮河道、北仓、南仓当然会更高。
环线周边2万的时候，市区入门大约是2.5-2.7左右的价格，河东、河北较好的地段能站到3万左右吸纳刚改人群，河西南开3.7万+全市品改客户了就。
这是大概的面貌，数据可能不准确，但有助于理解房价梯度。从这个逻辑上来说，决定房价走势的是谁？河西和平么？不是，而是东丽湖、小站、大张庄这一类，这就是金字塔的底边，底边都收缩了金字塔必然得缩水一圈。
设想下这些地方土地价格归零的时候，楼市会是什么样？按照天津目前市场，建安成本大约是7500元/平方米。也就是这些片区房价低于7500已经完全没有卖地、开发的价值。从这个价格层次往上推，城市环线周边大约是1.5-1.6万的水平，环内入门大约2万以内，河东河北好地段是2.5左右，河西南开3-3.5左右。
如果觉得这些底边区域是过去盲目炒作起来的，再往下一级将双街、华明、北闸口、张家窝作为楼市的最底部，当这些区域房价刚够成本7500-8000的时候，天津楼市的新房价格梯度会是什么样？
大学城、李七庄、国展、辛庄、程林庄、新立、开发区、淮河道、南北仓瑞景卖1.3-1.4万，城市入门卖1.7-1.8万，河东河北全面2万起步，河西出现3万以内的新盘？
我以为天津楼市调整的底部也就是这个水平，因为这些板块都是实打实有成熟居住氛围或者有核心产业支撑的的。
除了简单的成本+板块的房价梯度来推算外，另一个逻辑是租售比与收入比。
前几天天津发布了年收入水平分布，不知道诸位有心人有没有关注，90%的人集中在10-20万水平。就以15万作基础收入，按照国际上7-8倍的房价收入比，要买一套60㎡的小房子，售价应控制在大概120-130万范围。现在新房很少有60平方米的项目，看单价水平，2万基本上在环线周边能挑挑拣拣了，已经不算高了。
租售比国际通用合理区间是1：200到1：300之间，换算成年限是16到25年。按2024年官方发布的租金水平，和平单方租金大约是在55-65元/平方米，反推到房价上大约是2万，河西大约均值是12000，除了很多老破小小区，新房租售比在国内几乎很难存在。
我问了下河西国企开发的长租公寓，45平方米租金1800起步，出租率不太高，按这个逻辑一套房子出租73年才回本，土地产权年限才70年。所以我一直觉得在国内可能租售比这个事情未必成立，因为没有哪个国家住房自有率能接近90%的高位。
《月亮与六便士》里面写高更跑路后媳妇剩下的财产除了现金最重要的一项是家具，而不是房子，房子本身就不是他的，是租的，这就是习惯差异。
从这个逻辑上来说我一直觉得租售并举就是空话，相对之下保障房兜底，商品房为主才是正道。
所以从量来看，貌似天津已经跌到底了，从底边板块的价格逻辑来看，基本处于低位，甚至是向着超跌态势走的。从收入比来看，基本上处于合理范围了。从租售比来说当然还是偏贵，但是要考虑国情。这么看下来是楼市真的到底了么？
我跟很多朋友聊天说认为天津楼市必须也必然得超跌，因为大经济环境没修正、大人口格局没修正、大产业结构没修正、大的收入信心没修正。
黄奇帆说2%的房屋迭代，指的是这些房子消失了，产生了新的需求，但告别大拆大建之后这些房子没有消失，也没有产生新的需求。另一个维度是疯狂的二手房挂牌其实意味着过去投资性、空置房的挤出。这构成库存的一部分，也在分流需求。如果合并新房二手房来看，天津现在的成交量能达到2100万平方米以上，总量依然很高。
除此之外，二手房与新房的价格差急剧放大，新房溢价太高、区域溢价过高，这些失衡，只有超跌才会让紊乱的房价体系市场化修正。
一般情况下，非核心区新房会比次新房二手房贵10-20%，核心区高30-40%是特例，但天津新房与二手房价格背离极为夸张。
8月份御江臺、瑞府、左岸澜庭成交二手房价在2.6-3万之间，现在周边在售新房基本都是3.5万起步。西青大学城次新二手房均价在1.5万以下，但新房在1.85万起步。虽然有小高与高层的差异，但在新房密集供应的片区都有25-40%以上的溢价，决定了置换需求被严重抑制，而且在新规范下二手房被动贬值，这个价差会进一步扩张。
所以从房价梯度与收入比来看，天津楼市基本处于相对合理区间，但是收入前景不明朗，新生代对房奴思潮的变化，抑制、延迟了很多人的购房需求是客观现实。从成交量来看，依然处于过去的投资、空置库存、新房库存、二手房争相出清阶段，有效需求没有外来人口进入，没有拆迁需求产生，其实是不足的。从新房与二手房价格来看，二手房加速下滑与新房溢价太高实质上造成价差过大，只有超跌之后，新房价格才会回归合理区间，二手房则只能寄希望于经济、政策乃至金融体系的趋势性逆转才可能修正。如果有办法，除了搞经济，就是：拆吧！