要涨价？这个楼盘，究竟是谁给的勇气？！
当郑州楼市多数项目还在为去库存发愁时，有个项目却发出了涨价通知。先说几个关键词：郑州主城、央企开发、现房洋房、单价7000元左右还送车位。坦白说，只看关键词，这个价格确实不高，甚至可以说是郑州主城区房价的洼地。但深入了解过后，就会发现，这个价格的性价比也就那么回事。说的就是招商公园1872，位于二七区凤湖智能新区。究竟是噱头还是真自信？下面我们从区位价值、周边配套、地块特征、产品设计等角度深度了解一下这个楼盘。作为二七凤湖智能新区目前唯一的在售项目，招商公园1872的价格走势堪称一波三折。项目一期洋房开盘时曾达1.4万元/㎡，而后在市场压力下价格一路走低，如今直接来到7字头还送车位，可以说是“腰斩”了。项目所在的凤湖智能新区，现状却与“智能”相去甚远。凤湖智能新区位于二七区西南部，规划面积约6.12平方公里，东临凤湖（尖岗水库）、西至郑少高速、南接绕城高速生态廊道，北邻常西湖新区，是二七区高标准打造的“六个核心板块”之一，对标杭州西湖、武汉东湖。
凤湖智能新区鸟瞰图作为该区域目前唯一的住宅项目，招商公园1872面临着 “孤盘困境” 。这个是郑州楼市的新房地图，可以看出，诺大一个西南角，只有招商1872一个项目孤零零的存在。二手房市场同样如此，打开贝壳二手房网站，随便划拉找到，方圆3公里找不到竞品。虽然自建了招商花园里商业，但入驻的商家也只能满足于日常生活所需，业主日常购物需驾车10公里以外的二七万达、二七杉杉奥莱或中原万达，生活便利度大打折扣。交通短板同样明显。项目远离地铁网络，最近的规划地铁14号线站点仍在图纸阶段，现有地铁6号线最近的站点直线距离也需要3公里。虽有公交接驳，但对于主城区通勤人群仍显不便。好的一点是，已签约的陇西小学景中路校区距项目不足200米，目前正式招生；但需要注意的是，中学还没定。招商公园1872分多期开发，其中一期项目总占地约265亩，容积率约1.4-1.6，共七个地块，1-5号地块为住宅，6-7号地块为商业。佳苑稍微偏离招商公园1872组团，位置更靠北，佳苑北边紧挨着就是安置房。社区内共规划有12栋楼，其中包括6栋小高层及6栋洋房，1所幼儿园，容积率约1.99。洋房户型建面143㎡户型，小高层全部是两梯两户设计，北边楼栋户型建面约129㎡三房，东边楼栋为136㎡四房。4号院约40亩，容积率约1.49；5号院约63亩，容积率约1.58。都是143平纯洋房社区，一梯两户，电梯双开，可达到一梯一户，南北双向阳台。都是现房，从品质上来说，招商还算可以的，小区内部绿化做的也不错，楼栋细节做的也挺到位，可以直接进小区实地看。产品虽然有些过时了，但好在空间动线还算合理，小区内部环境也对得起这个价格。关键是，项目周边太荒了，如果你实际去过小区附近，应该能真真切切体会到那种“孤独感”，而且周边还存在耕地。毕竟价格优势明显，7000+的单价，还是洋房，几乎是郑州四环内的最低门槛。而且项目作为现房销售，避免了期房交付风险。一点多的容积率，加上招商品牌背书，产品力优于同价位项目；户型设计方正，动静分区合理。① 作为区域拓荒者，招商公园1872要独自承担配套空白期的居住不便。虽然也有其他开发商已计划进驻，但片区成熟仍需时日。② 交通短板对通勤族不友好，项目远离地铁且公交网络薄弱。对依赖公共交通的刚需群体尤其不友好。③ 未来流通性存疑。区域新房供应增加后，作为早期产品的招商公园1872可能面临激烈竞争，二手房市场接受度尚待验证。地缘改善客户：对二七区有居住黏性的改善需求者，能以较低成本获得洋房品质生活。养老自住群体：对通勤依赖低，更看重社区环境和居住空间的中老年群体。低密社区和生态资源符合其需求。而对通勤要求高的刚需群体，以及对商业配套依赖度高的购房者，则需谨慎评估。虽然区域规划很美好，但配套从规划到落地的时间差，仍是购房者必须面对的 “时间成本”。最后，送大家一份《郑州在售楼盘优劣势一览表》，包括区域、楼盘、参考均价、周边地铁以及优劣势点评，内容有些得罪人，小范围私发给你，相信看完，你会对郑州新房市场有一个清晰的认知！