朋友一早问我要不要去拍卖现场看看，另一个业内感叹“天津土地市场已经很久没有这么热闹了”。离开地产行业许久的朋友跟我聊土地价格。一天之内15宗土地集中成交，总价高达87亿，是天津土地市场已经许久未见的大场面。除了中海在河西陈塘庄地块拍出溢价之外，更关键的是我看了看这些拿地开发商，托底者居然甚少。虽然这不是楼市重回上涨的信号，但是给天津地产行业还是注入了最难得的热闹与——信心。
5月底天津市场突击挂地，当时大背景是现房销售已经消息频传，甚至是到了召开沟通会的阶段。但是就像很多人说的那样，另外一层意思是上半年没咋卖地，630前能卖尽卖能出尽出，有抢节点的味道。
伴随着这一波冲刺，上半年天津一共卖出了38块，成交225.9亿元，成交金额同比上涨139%。在年中节点关门前狠狠的炫了一波。而且与往常的平台托底不太一样，这一轮集中出让的地块中，城投平台不少，但是市场新面孔、楼市老玩家明显更多浮出水面。
市场热议的中海溢价11%拿下的陈塘庄f9地块，紧靠中海自己的凌云源境项目，在一票新房即将入市的压力下，凌云源境也亚历山大，河西大大小小十几个项目在售，凌云月均在35套左右已经算是不错的销量，但是均价只有3.5万元/平方米。如果考虑到2.1万的楼面价格，压力也不小。好在中海属于成本控制能力极强，又有凌云在前，可以节约一大笔成本。
除了f9地块，前几天拿下的梅江36号地也是微弱溢价大地块。在回归核心区的共同导向下，核心区土地价格屡屡溢价，但是除了对于大型房企来说，除了核心区，还能去哪？与其被别人拿了迭自己的代不如自己拿了。改天细致聊聊河西市场。
河北区35中地块此前土地市场挂了许久无人问津，今天一个新面孔叫津梁置业11.2亿拿下了，这个地块优势就是政府给配建学校，交通大环境也都可以，但是缺点就是面前的大快速路。这个公司股权结构很复杂，来自西青，据说未来是金地会操盘。
红桥这轮出让了三宗地块，山西建投吃到了红桥地缘改善的甜头，西于庄地块再度拿地，楼面价依然稳定在12500元/平方米左右。已经售罄的誉河院一期均价2.7万，二期上个月均价下行到2.66万直接冲百套成交量。
西站西地块本身就是个城市更新项目，只是走个出让手续，楼面价不含城市更新成本就达到了1.4万元/平方米，据说是西站金茂府的二期，看这个价格水平必然得找个品牌溢价力强的代建方。要不然压力也是蛮大的。
环城当中津南低密地块出让，容积率只有1.2，产品有很大发挥空间。山西建投可能是看中东丽缺乏刚需型产品供应而进入新立板块，楼面价只有7726元/平方米。我看了看东丽刚需，的确是需求很明显，毕竟万科民和巷、金隅的二手房1-5月都在30套成交量左右。如果总价控制在150万上下应该会收割一波二手房的成交量。多说一句，东丽好地块多的是，但是属于端着金饭碗讨饭吃，城市界面基础设施、管理水平、开发进度都太慢了。最近十多年的雪莲南路据说要通车了？灯红酒绿的违建也拆了一些。
整个滨海市场让我最感兴趣的不是空港也不是林泉隔壁的地块，而是泰达集团拿下的旅游区地块。这个地块如果我没记错原本应该是力高阳光海岸的开发商想要做旅游产业的片区，但是最后力高暴雷之后不了了之，泰达这次拿下如果只开发住宅，那边现在六七千的价格水平压根没法玩儿，可能会玩儿一个文旅小镇概念。经历了文旅地产的暴击洗牌，希望它能成功。
空港出让的两宗地跨面积不大，品悦观澜背后是绿城，绿城在空港已经开发了四五个项目，从接手融创的桂语听蘭到区域第一个四代云翠整体表现相当不错，这次的地块在空港二期位置，楼面价与容积率明显更低，估计也是卷产品的一路。二期此前不温不火，但是一期在云翠与启元两个焦点项目之后再没地块了，这轮天保与绿城双双进入二期估计二期能热闹一番，空港买房也就是这俩开发商了。
对了，今天还有个新面孔是来自沧州的万青地产，拿下了华苑地块，等了这么久，终于有新鲜面孔进入天津市场，也是个非常不错的看点。几乎所有业内都很开心，因为土地市场注入了久违的热闹、看点与信心，我作为半个业内当然也很开心。
但是我同时很笃定开篇就说不是市场重回上涨的信号。因为土地价格或者容积率都低了，大多数底价成交，而且是在上半年没咋出让土地的环境下拿出来的各区域能卖的懂的地块与诚意。另外一个因素是规划放宽与不确定性的现房销售政策促使开发商下手储备。中海很猛，但是新梅江36号地还切了一半，开发商对未来的不确定性顾虑依然很重。另外一个巨大压力是二手房，前几天分享的数据诸位也都看到了。
所以对于玩儿票的就是瞅准机会玩儿一票，对坚持地产主业的开发商来说，只是找到结构性机会的熬下去而已。能够做熟做透两三个区域当作自己的大本营是最稳妥的选择。绿城在空港跟西青以及少量核心区玩儿，天保就是空港+滨海核心区，中海重仓河西，山西建投在红桥，万事兴在蓟县的布局，都属于熬过周期很不错的打法。
形势明朗何时到来？目前看天津市场跟其他城市略有不同是处于供需重构煎熬阶段。
2018-2021年天津土地成交金额基本都在千亿级别规模，成交住宅用地建筑面积1200万平方米左右，基本上每年的商品房新房成交量接近。但是2022-2023年成交金额下行到303-562亿元，成交面积下滑到387-689万平方米。2024年全年成交金额创下近十年的历史最低值，涉宅用地成交423万平方米，286亿元。最近三年，土地成交量反而大幅度低于住宅成交面积。换句话说，处于库存去化阶段。
今年年初，天津投入超过75亿元的专项债收储存量用地，其中涉及到住宅的111.8万平方米，35亿元。成为去库存的另外一个重要手段。
双管齐下不外乎就是用有形的手去调节无形的市场供需关系。从今天的土地市场来看，效果是有的，经历了痛苦的去库存之后很多区域的老库存逐步去化，新产品供应提速，甚至是结构性的供应断档。叠加上低容积率与规划放松刺激了买房的欲望、开发商拿地的积极性。但是人口、城镇化率、经济宏观、收入比、主力购房人群的迁移、二手房的压力造成的基本面调整尚未完成，天津也很难走出独立行情，能回来、先回来的也必然是只有情绪的热度，但是被打入寒冬许多年，楼市已经足够鼓舞。