金牛地价破“2”，甩掉垫底帽子
茶花新城51.92亩地，共近40轮举牌，8家参拍的前提下，被中能建以20200元/㎡竞得。这是金牛区目前地价最高，且非官方下场托底竞拍的纯住宅用地，目前，主城区只剩下武侯区在一级市场表现平平。即便只看环线位置，也是一块质素一流的待建宗地，是目前金牛区首块3环内住宅用地。三大核心配套中，地铁和商业没得挑，27号线/6号线/7号线三地铁环绕，山姆会员店/金牛大悦城/龙湖西宸天街/艺术街区天府111等商业环伺。可能就只有教育资源略显薄弱，不出意外，大概率行知小学（长久校区），当然，这也是整个金牛区新规划区域普遍存在的问题，毕竟就算要读石笋街，周边开发的难度太大了。整体来看，环线位置和商圈丰沛度/通达度，都是目前金牛区拿得出手的好牌，不是大小王，也是四个二了。很明显的风向是，茶花板块今年以后，会成金牛区最顶的网红级“现金牛”，其地位不亚于崔槐之于成华，林家坝之于锦江。也就是上面关于这片区域的调规动作，减少了纯商业用地，增加了包括这块在内的三宗住宅用地。这个和我很久之前一篇推文里提到的，金牛区商业过饱和，有弄巧成拙风险的观点契合，目前官方也在慎重的减少纯商业用地，重质而非重量。至于茶花板块的含金量，自然也是很高的，至少在规划阶段，是奔着“高端宜居”四个字去的，而非以往刚改/改善混杂的板块底子。至于板块的接受度，市场表现来看并不差，比如去年保利花照天郡首开，3.1-3.8万/㎡的均价，套均总价没有低于400万的情况下，需要排队买。。。这至少证明了，在不低于3.5万/㎡的情况下，只要产品契合当下主流迭代背景，依然有很多人会买单。但放到这宗地而言，猜测不出意外的话，首开均价4万/㎡上下徘徊，销售周期可能会被拉长，毕竟花照天郡当前所剩不多3.9万/㎡均价房价，目前还在顺销中。假如首开均价在3.6万/㎡左右，那就和西派御府持平，至于市场表现如何，购房者是否愿意买单，就看操盘的结果如何了。茶花板块的房均价/房面积段近年来的攀升速度也很惊人，特别是保利花照天郡大获成功之后，直接来到了3.5万/㎡以上的位置。目前支撑这些项目能不断上提价格，且还能被市场认可的理由，我反认为不光是土拍抬轿子，而是有三个最底层也最核心的价值点：1、稀缺性，三环内除了二八比较特殊，目前三个大的方位，都处在一个低供应状态，西门三环内的供应就更低了，包括青羊，也已经把开发重心挪到了中坝。2、后发优势，其实就是新产品背刺的问题，比如上面的国宾御府，大平层已经开始在搞全景舱，你让之前的老项目怎么玩？3、低价，你没看错，就是价格优势，同档次产品，在青羊/锦江都必须是上4万/㎡的顶豪，但在环线趋同无明显劣势的情况下，这儿能低100万。所以这场土拍，虽然是属于金牛区的高光时刻，但丝毫不影响目前市场趋冷的现实，更多的还是在有形的手框架下，通过人为出让优质宗地，拉高市场预期。考虑到今年茶花板块还有3块同地段产品可能入市，对购房者而言，焦点依然集中在最后的产品打动力如何。任何人应该也不想，自己今年买的房子，还没来得及入住，明年就被隔壁某个“老6”背刺了吧？不过就目前透露的信息来看，调规后，茶花增加的这四块地，综合素质还是今天这块更高。（今天出让的为51亩，调规前为上图中的47亩）旁边39亩这块，地块更小且定容偏高，高端纯粹性略低，更像是个刚改/初改类的指标，25亩这块商住混合，而2.0低容积的这块57亩，配套则偏弱。所以很有可能，未来1-2年内，这宗地都还是具备抗跌/抗背刺能力的。当然，一切一切的前提，首先要拿出有说服力，有打动力的产品出来才行。