其一，好久没见天津一次性成交这么多宗地，背后有两层原因。一是可能有即将落定的现房销售刺激。二是之前洽谈、多次推介的土地有了确定下结果，年中土地任务冲刺。
其二，目前天津土地市场还是处于宽松时期，有的地块推介一次又一次，改规划，地块拆分上市。政企博弈依旧处于深水期。
其三，天津土地市场从低位运行向平稳滑行转变，市场出现积极信号。主要表现在这几个方面，第一，有的地块地价涨了，涨了。第二，含有商业地块回归，之前拍的地块，原来有商业的地，政企会沟通，剔除商业用地，这一次，又回到了起点。第三，新的模式创新，平衡帐算的很明白，这一次成交的部分地块中继续有涵盖绿地、道路用地，这种模式逐步常态化。
其四，陈塘庄&新梅江对垒战开始，未来战局会更加激烈，热门板块之间的角逐是未来天津楼市的新常态。
其五，天津难得民企又在土拍市场活跃了，这是一个好事，市场需要良性循环。
市内六区 5宗（河西1宗，河北1宗、红桥3宗）
河西陈塘庄F9地块 津西双（挂）2025-14号
陈塘庄今年的土地市场有点火，前有W5地块高溢价成交，如今F9地块依旧高溢价成交。
现场中海和绿城展开了地块争夺大战，最终中海拿下F9地块，成交总价7.4亿，溢价11.45%，成交楼面价21002元/㎡。
这块地，又是小而精的一宗地，地上建筑面积仅约3.5万方，值得一提的是[地块出让范围西南角现存400*200毫米电信管线一根、管径500毫米燃气中压管线一根，土地整理单位承诺将于规划东江道实施建设和替代管线接通后，进行切改并承担相关费用，退线要求已在《规划条件通知书》及其附件中注明，如未按期完成相关工程，由此引起的一切经济、社会及法律责任由土地整理单位负责承担。]
值得一提的是，W5地块总价11亿，溢价17.02%，成交楼面价20571元/㎡，容积率2.0。
F9地块总价7.4亿，溢价11.45%，成交楼面价21002元/㎡，容积率2.1。
这个楼面价，继续刷新走高，陈塘庄板块价值节节高升。
据知，后续陈塘庄还有一波土地供应。
河北三十五中学地块 津西双（挂）2025-14号
说起三十五中学地块，经历了停牌-流拍-成为城市更新地块-成为学区热门地块。
2022年这一年，三十五中挂牌了，起始楼面价14313元/平米，停牌。
2023年再次挂牌，当时研究这块地的房企两三家，起始楼面价13239元/平米，道士君以为能卖出去了，没想到最后流拍了。
折腾着折腾着来到了2025年，3月由天津轨道交通集团所属资源公司组织策划的【地铁6号线外院附中站周边片区城市更新项目】通过河北区政府常务会审议。
三十五中学一期地块被纳入城市更新。
三十五中学刚被纳入城市更新，紧接着12年一贯制优质学校就匹配上了。
至此，三十五中学地块价值实现三级跳，背后的战略级布局构建完毕——
> ① 全学段教育链首度贯通（幼儿园至高中无缝衔接）
> ② TOD智慧教育综合体+城市更新专项债双引擎驱动
> ③ 外大系国际化基因强势注入打造教育新物种。
这一次，三十五中学终于成功出让，由津梁置业以总价11.2亿收入囊中，综合成交楼面价9588元/㎡。
道士君查了查这家公司的背景，津梁置业-智瑞投资-瑞承商贸-宏瑞基源置业，然后就是个人了，妥妥的民企。
三十五中学地块分为两个子地块，A地块总建面7.04万平米，容积率2.0，B地块总建面4.65万平米，容积率1.6。
三十五中地块位置不错，地块位于南口路板块，毗邻快速路、天泰路等主干道，临近新开河、海河、子牙河，周边1/3/5/6号线4条地铁线贯穿，还有在建的7号线，轨道交通便利，形成立体交通网络。
有中山公园、北宁公园、西沽公园等自然生态，拥享外院附中、外国语学院、河北工业大学、天津二中、再加上这次的12年一贯制学校、水游城、天津百货大楼等优质教育、商业资源。除此之外紧邻天津之眼、大悲院等文旅圣地。周边配套醇熟，属于河北区重点发展板块。
红桥西于庄棚改地块 津红新（挂）2025-18号
这一次土拍，红桥一共上架3宗优质宅地，其中两宗城市更新地块。我们先来看第一宗，西于庄棚改地块。
这两年，大红桥楼市开始“翻身仗”，主要的聚焦点在京津冀同城商务区，这个地块位于京津冀同城商务区西站核心商务区Ⅱ期西于庄片区。
这个片区位置上优势相对较为明显，紧邻地铁1号线，天津西站、规划4号线北段，周边配套相对醇熟，有河北工业大学、红桥小学等优质教育资源，享有子牙河、海河、京杭大运河三条河景等。
土地面积33467.2㎡，容积率为2.3，地上建筑面积为76974㎡，土地用途为城镇住宅、商业。
最终这宗优质地块，还是被山西建投以总价9.59亿拿下，综合楼面价12459元/㎡。
这个片区，山西建投深耕，已经陆陆续续拿了3宗地了，红盘一个接着一个，创造着传奇，也创造着大红桥楼市的传奇。
现如今，片区迎来新的发展机遇。红桥西站西大桥北向西匝道工程正在实施，北京大兴国际机场天津西站城市航站楼项目开工建设。京津冀同城商务区核心区启动建设，站产城一体开发的标志性项目——西站南项目正式启动，西站东山姆四代旗舰店项目开工建设，耀华中学红桥学校周边片区城市更新项目开工建设.....
红桥西站城市更新地块 津红红（挂）2025-20号
红桥成交的第二宗地，西站城市更新地块，上面提到了，这两年红桥的大热点都会集中在京津冀同城商务区，一个是西站板块，一个是西于庄板块，西站板块，住宅项目天津金茂府待入市，西于庄板块山西建投的“第二战略布局之地”，已经连续拿了3宗地。接下来看这两个项目对垒。
土地面积79000.2平方米（其中含地下空间1834.9平方米）。
土地用途为城镇住宅、商业、商务金融、教育、交通运输用地，国有建设用地使用权出让年限为城镇住宅用地70年、商业用地40年、商务金融用地40年、教育用地50年、交通运输用地50年。
最终这块优质城市更新地块被京津冀同城商务区城市更新产业运营有限公司摘得，成交总价为6.56亿，折合综合楼面地价为3013元/㎡（不含城市更新成本）。纯住宅楼面价为4253元/㎡（不含城市更新成本）
据知，这块地还是由金茂代建。
红桥光荣道城市更新地块 津红光（挂）2025-15号
2月25日，天津红桥区光荣道周边片区城市更新项目正式获批。6月25日，片区城市更新住宅地块成功出让，短短4个月，速度够快。
片区内，在售新盘为城投·格调观槿花园，2025年3月底开盘，半夜排队买房人不少，本身就是一个袖珍楼盘，剩余货量不多了。整体成交均价在34000元/㎡左右。
环城四区 2宗（津南1宗，东丽1宗）
津南双港 津津南双（挂）2025-16号
双港板块北马集地块原于2023年11月20日挂牌，起始楼面价8863元/㎡，由于总价较高，体量较大，最终流拍。这一次拆分重新挂牌，最终被中建地产&中建丝路&天津轨交集团以总价11.95亿联合摘得，成交楼面价12104元/㎡。
双港板块2023年从新启动，天津轨道集团、中建六局、中建丝路联合拿下双港大体量地块，占地超12万方，有商业，有住宅，有学校，其中住宅就是目前板块及津南区域内的红盘中建理想城。
还有一块是山川拿下，金地代建的金地山川印项目，是板块内的高端改善盘，卖得也不错。
如今，双港板块在整个津南楼市中地位相对较高，热度相对较热，板块目前定位为智能会展产业发展区，也被赋予了“新双港”的概念，后续板块内还有大量土地待出让，比如老大难的南马集地块，比如双港工业区的地块等。
东丽新立 津东丽龙（挂）2025-19号
东丽龙廷路地块，是一块“小而精”的地块，位置很不错，对面就是东丽万达，紧挨着东丽区知名的英华学校、东丽体育中心，更重要的是紧贴着外环.....整体来看，有商业，有学校，有医院等，生活配套相对醇熟。
地块土地面积16503.47㎡，容积率2.0，地上建筑面积33006㎡，最终由山西建投以总价2.55亿元底价摘得，成交楼面价7726元/㎡。
这是山西建投首次进驻东丽。
这块地，对面就是熬成现房项目的百郦荣锦苑，这个项目，一直卖得一般，最新价格，中高层16940元/㎡。
不过，今年东丽这一片区，会比较热闹，除了这个新地块，还有一个即将入市的新项目檀岳府，目前售楼处快盖好了，与信达格调美古花园的售楼处很像很像。目前外展已亮相，售楼处预计7月初开放。产品很硬，87-155平米洋房，48-171平米叠拼别墅，一共238套房。据说，价格也很有诚意，感兴趣的朋友可以关注。
滨海新区 7宗（北塘1宗，滨海高新区1宗、开发区1宗、塘沽1宗、生态城1宗、空港2宗）
北塘 津滨北塘（挂）2025-1号
北塘这块地，应了两个词，一个是命运多舛，另一个是好事多磨。
这块地，在北塘位置比较好，紧邻北塘水库、永定新河、蓟运河等优质生态资源，周边有北塘国际学校，天津科技大学（滨海校区）、滨海新区中医医院、北塘古镇、北塘文体中心等配套。周边生活配套相对完善。
地块体量大，建筑面积约14万方。调整了规划，目前容积率仅1.1，这么低的容积率，在这几年滨海市场很少见，做高端改善别墅，条件是给的足足的。
这一次，天保建设旧地回炉重造，以7.113亿元摘得，成交楼面价5071元/㎡。
说起这块地，很有故事，2009年天保嘉业拿地，2015年，按照国土部土地检查相关要求，区土地中心与天保嘉业签订有偿回收协议7.06亿。
为解决该宗地块遗留问题，调整地块为居住用地，容积率下调至1.1，重新挂出拍卖，时隔这么多年，问题解决了，是好事，也是一个成功的资产盘活案例。
这块地位于北塘中关村板块，2019年-2025年5月板块累计成交6宗宅地，平均楼面价6140元/㎡，2021年成交4宗地，均为中铁投资底价摘得，平均楼面价5738元/㎡。
北塘市场相对封闭，地块所在板块，主力在售新房较少，仅2个：中铁滨城云境，建投棠语海，两个项目较高均价在13000元/㎡左右。
待入市3个地块，也都是中铁的地块，板块发展尚需再注入新活力，此次拍卖的北塘这块优质地块，要做的是高端改善别墅产品，据说绿城代建。
滨海高新区 津滨高（挂）2025-2号
海泰高新区，基本上一年1-2块地平稳出让，这一次成功出让的地块，是一宗“小而精”的地块，住宅建筑面积约33287㎡，容积率1.5，最终由万青聚弘以成交总价2.726亿元，成交楼面价8189元/㎡。
万青聚弘由河北万青聚信实业有限公司全资持股，也是一家民企。
这个片区楼市发展相对稳定，之前成交的苏司兰地块，格调项目，待入市。
地块对面为金辉江山铭著项目，卖了3年多了，还有差不多一半多没卖完，小高层成交均价22694元/㎡，中高层成交均价17687元/㎡。
经开区 津滨开（挂）2025-1号
这块地位于天津滨海新区经开区欣园南街以南、洞庭路以西，位置相对较好，周边两条地铁线，地铁9号线与规划Z4线一期，旁边有天津开发区国际学校，商业金元宝滨海国际购物中心、环渤海国际家居MALL等，可以说买房三件套“学铁商”均具备。
地块土地面积8634.9㎡，住宅建筑面积约17270㎡，细长条，也是小而精的一宗地，最终生态城建投摘得，成交总价1.545亿元，成交楼面价8946元/㎡。
地块周边在售新房项目格调林泉，基本快卖完了，最新成交均价26851元/㎡。
塘沽 津滨塘（挂）2025-3号
这个地块，分为两个子地块，地块位于滨海新区云山道以北、地界以西，土地面积71659.2㎡，土地用途为城镇住宅用地，容积率为A:＞1.0且≤1.7、B：＞1.0且≤1.4，
这块地被滨海建投以总价6.057亿竞得，住宅A地块成交楼面价1208元/㎡，住宅B地块成交楼面价2813元/㎡。
临海新城 津滨生（挂）2025-3号
前两天，临海新城刚拍完一宗“小而精”优质地块，溢价16.9%成交，贻成实业、鼎辉置业、生态城建投等多家房企参拍，一轮接一轮的举牌，最终由贻成实业高溢价收入囊中，成交总价2.59亿，成交楼面价为7088元/㎡。
今天临海新城继续成功拍卖1宗地，由天津泰达集团有限公司以9.156亿元底价摘得，综合成交楼面价3458元/㎡。这宗地比较有意思了，19个小地块，有住宅用地，有商业用地，有道路用地，有防护绿地用地。
板块在售新房项目有4个，1个待入市项目宜禾海六道项目，预计近期启动。1个前几天刚拍完地的贻成地块，1个尾盘项目南湾壹号，在售洋房120、140平米，均价1.6万/平米左右。1个热销项目宜禾春江府，定位高端改善，洋房和叠拼组合，洋房有116㎡、126㎡、136㎡主力户型，均价18000-19000元/㎡。叠拼：上叠155㎡，总价320万左右；中叠180㎡，总价390万左右；下叠180平㎡，总价480万左右。
这两年临海新城楼市热度较高，2025年1-5月，整个临海新城新建商品住宅累计成交约3万方，在整个生态城成交量排名第三，占比超15%。
希望这个板块带给生态城，带给整个滨海更多惊喜。
空港二期地块 津滨保（挂）2025-1号 津滨保（挂）2025-1号
津滨保（挂）2025-1号，土地面积98763.3平方米，土地用途为A:城镇住宅用地、BC:商业用地、D：城镇村道路用地，容积率为A：＞1.0且≤1.4、B：≤0.6、C：≤0.7，最终由天津联创群辉置业有限公司以5.836亿元底价摘得，纯住宅成交楼面价6611元/㎡。
追本溯源，这个公司背后是联想和天保基建都占有一定股份的公司。
这块地比较有意思，还没拍之前，就放出一个新的概念，定位为空港国际社区“内城”里的第一个地块，据说要做洋房+叠拼，地块所在“内城”，四面环水，将打造三大主题景观融为一体的滨水休闲环。地块北部，将打造以城市活力为主题的景观带，后期将形成一个长度约2.2公里的集合特色商业+休闲观光+运动健身等多功能于一体的生活景观走廊。地块南侧规划一所优质学校，总的来说，地块定位很高。
地块紧邻的绿城桂语安澜，卖得很好，基本上开盘即清盘，别墅售价28000-31500元/㎡，洋房17800-20500元/㎡。
津滨保（挂）2025-2号，土地面积101839.1㎡，土地用途为AB:城镇住宅用地、CD:商业用地、E:公园与绿地、F:城镇村道路用地，容积率为A:＞1.0且≤1.4，B:＞1.0且≤1.3，CD:≤1.0。
最终由品悦观澜以3.608亿元底价摘得，纯住宅成交楼面价A地块10826元/㎡，B地块11727元/㎡。
这家公司也是民企。
说起来，空港这几年的发展是有目共睹的，区域及楼市发展进入成熟期，尤其是楼市，更是迎来了黄金发展期。
空港有产业、有人口、有交通，有经济基础，有教育资源.....更具备了区域长期向好发展的韧性和潜力，楼市即如此。
目前空港一期基本已开发完毕，重点聚焦在空港二期，这一次成功出让的2宗地均在空港二期。
空港一期，绿城桂语听蘭二期、天保意境元启、天保意境芳华、绿城桂月雲翠等项目在售，二期想云湾、天保九如品筑、远洋潮起东方、绿城桂语安澜等多个项目在售。
远郊五县 1宗（蓟州1宗）
蓟州新城 津蓟（挂）2023-006号
这次蓟州成交的地块在蓟州新城，位于位于蓟州区盘龙路东侧、金水街南侧，其四至范围为：东至悦水路，南至蓟州街，西至盘龙路，北至金水街。
地块周边配套相对完善，有商业万达广场，有生态蓟州人民公园，有学校蓟州第二中学......
地块体量适中，出让土地面积37836.8㎡，容积率1.6，规划总建面60538㎡，最终由万事兴达以1.53亿元成交，成交楼面价2527元/㎡。
看到蓟州新城这个地价，道士君很感慨，想想2017年，蓟州新城2017年开始受中心城区市场热度的波及，土地市场大幅度升温，楼面价飙升至7000+，但从2018年高温有所消退，逐步回归到正常水平，回落至6000左右，再后来，地价一直向下，再向下，再到现在的2500元/㎡左右，真是时也，势也。
上半年天津土拍成交量的高峰期在6月，热度高峰期在3月、6月。
了解市场的朋友们都知道，这几年，天津土地市场已从泥泞走出，韧性相对较足，核心是方向对了，然后坚持，再坚持。
下半年，继续砥砺前行。