开卷有益。
去年6月，自然资源部会同国家发展改革委等部门出台了妥善处置闲置存量土地的18条政策措施（以下简称“18条”），支持各地加快未开发地块的盘活利用，帮助企业存量项目去化。
最近，自然资源部发文称，政策落地一年，已有2.4万宗、9.08万公顷的存量房地产用地纳入“一地一策”处置清单，适用“18条”政策工具箱。（数据统计截至今年4月底）
根据我们的持续监测，从供给端化解房地产市场风险，主要方式有土地改性调规、土地收储、换地、退地等。
从各地的实践来看，回购模式推进速度较慢。主要原因是房企想谈“谈不拢”，政府想收“收不起”。一边是官方财政支持力度不足、融资渠道窄、资金回收周期长，另一边是房企预期较高，而且大量土地涉及抵押融资和司法查封，操作难度极大。
对比起来，转性调规、退地换地、化整为零等方式操作难度更低。
从自资部发布的案例名单里，我们归纳了一些较为经典的可行方案。
①开发“松绑”，合理调规。比如江苏常州指导企业调整户型、层高、车位、绿地面积等指标，江苏苏州规划调整、分层供应，四川多部门联动调整宗地产业业态；
②分割发证，延期缴款。如吉林长春对项目部分办理不动产登记，助力企业回笼资金；内蒙古土地出让价款缴纳时间延迟六个月；
③促进市场流通转让。比如推行土地“带押过户”、债务“新老划断”、优化分割开发，如南京、无锡分宗转让烂尾地块；
④支持合作开发，如山东淄博促成企业联合，江苏宿迁引入社会资本；
⑤收回“让利”，创新等价置换、挂账收储，如海南万宁“容积率漂移”、安徽芜湖非货币补偿，
⑥专项债券收储，回收地块用于保障房建设，或“优地优供”重新吸引实力房企；
⑦回购分期付款，下好专项债券资金到位前的“先手棋”。
在我们看来，无论是房企还是地方政府，都应该抓住政策“窗口期”，根据“18条”政策工具箱，按图索骥，将自身手里的存量地块按实际条件匹配解决方案，同时从各地典型案例中学习操作手法，尽量、尽快盘活资产，从而推动企业转型发展。
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