作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
天量供应，幸福城臻园，能如愿“幸福”吗？
新房效应
在深圳，能够被市场打上重重的烙印的，莫过于龙华商业中心片区。
占地面积28.1万平方米，总建面约161万㎡，是名副其实的巨无霸。
并且，整个龙华商业中心的密度以及供应，放在深圳楼市，可谓是核弹级别的。
最近，位于深圳龙华商业中心北片区的幸福城臻园就在吹风入市，营销中心以及样板间已经开放。
由于受到市场的关注，项目官方也发布了一则与销售相关的声明提示谨防销售虚假信息，销售折扣。
作为深圳龙华商业中心改造的北片区，项目把自身定位成了“龙华超级商圈C位”。
虽然位于龙华商业中心改造的大范围，但是不是C位就不一定了。
根据深圳龙华商业中心规划，项目周边被一分为五。
若幸福城臻园是整个龙华商业中心的C位，那么中洲操刀的中片区是什么？
南一片区的金地宸峯府是什么？
南二片区的鸿荣源尚云花园是什么？
汕源新实业有限公司操刀的东片区是什么？
壹方天地购物中心又是什么？
毕竟诞生在一个超级供应区域，很容易就被比下去。
中洲操刀的中片区今年5月确定实施主体，汕源新实业有限公司操刀的东片区有待入市，南一片区的金地宸峯府入市待定，但户型图、样板间已经曝光。
南二片区的鸿荣源尚云花园已经抢先入市，锚定了整个龙华商业中心改造区域的价格。
2023年7月666套81-120平住宅入市，备案均价约68025元/㎡，单价区间约62593-80690元/㎡，总价区间约515万~899万，卖了将近两年，深圳房地产信息平台显示，还有67套未售罄；
2024年3月入市612套82~90平住宅入市，备案均价约62156元/㎡，单价区约55364—66917元/㎡，总价区间约459万~601万，卖了一年零三个月，深圳房地产信息平台显示，还有2套未售。
但是要知道，鸿荣源尚云去年3月入市的612套住宅，不仅开盘价格相比首批便宜了，在顺销的期间，价格还卷到了在备案价约85折的基础上，对部分房源还进一步“割肉”打折。
未来还有几千套商品房要入市，幸福城臻园要怎么卖？
而一路之隔的鸿荣源壹城中心，市场实际成交价格横在了5万-5.6万/平的区间，基本也很难有大的上浮幅度。
所以若不卷价格，幸福城臻园拿什么“幸福”？
毕竟谁也不想成为下一个檀悦府，去年5月入市，入市一年多，610套住宅，备案均价5.67万/㎡，备案单价5.08万-6.22万/㎡，总价409万-728万/套，在原有备案价打了85折的基础上，还赠送了巨额优惠，也只卖出71套。
但若卷了价格，实则是对整个龙华商业中心改造片区，抡起了大锤。
8.5以上容积率的困局
在新房厮杀汹涌的区域，若幸福城臻园通过产品品质或许还能抢得一席之地。
但卷品质似乎也为时已晚，随便拉一些数据，就足够让市场的购房群体倒吸一口凉气。
项目分2个地块开发，总占地面积约3.16万㎡，总建筑面积约38.88万㎡，总共2174户，其中可售商品房为861套，回迁房341套，公租房972套。
首先项目的容积率，无论是01地块还是02地块容积率都超过了8.5，01地块9.34，02地块8.79。
这么高的容积率，即使项目还未竣工，从实地就可以感受到项目的拥挤程度，楼栋之间有一定的对视风险。
而根据规划，最近的楼栋间距只有13.52米。
13.52米是什么概念？楼间距近除了有一定的对视风险，对采光和通风有很重要的影响。
虽然楼间距符合工程建设的最低间距规范，但低楼层的采光和通风效果远远是达不到理想状态的。
其次，项目01地块的1栋2-5单元全都是56层的超高层住宅，梯户为3梯4户、3梯5户、3梯6户。
56层的超高层住宅，无论是放在整个龙华还是深圳，都属于层数很高的项目了。
假设一户3口人，小区可售商品房+回迁房住满大概可以达到3606人，这还未算是公租房的入住情况。
要知道，一路之隔的壹成中心小区容积率更低，才5.5左右，且楼间距最小都有30米，8区和9区最高层数才54层和48层，梯户也相似，但物业曾经大力倡议早高峰错峰使用电梯。
最重要的是，02地块总共1194户，其中公租房972套，占比高达80%，而商品房占总房源比不到40%，所以居住人群未来不会特别纯粹。
另外，值得注意的是01地块还规划有公交首末站。
规划公交首末站虽然出门即公交，对公共交通通勤有一定的便利性，也有利于小区形成小型的生活区，但同时也会带来噪声、拥堵、交通安全隐患、小区公共空间被占用等问题。
而幸福城臻园周边的交通情况，可以说是整个龙华拥堵非常明显的路段，未来待周边其他项目落成，交通拥堵问题大概率还会更加突出。
尽管未来福龙路-龙观路壹城中心段未来会由双向四车道拓宽改造为双向六车道，交通有所提升，但未来周边居住率也会随着新项目的落地而提升。
幸福城臻园+金地宸峯府+鸿荣源尚云的总户数就已经达到5160户，这还未算中洲操刀的中片区以及汕源新实业操刀的东片区住宅兑现。
这样庞大的旧改范围，同时也意味着项目周边未来几年可能都会受到工地施工噪音影响。
第三，项目的总户数为2174户，总车位数2711个，车位比达到1:1.24，但02地块明确1073个车位中，有77个公共停车位，20个幼儿园公共停车，实际上车位包含了两栋办公楼，且地库共用。
虽然目前项目还未有具体的车位使用明细，后期大概率会划分部分车位归办公楼使用。
第四，项目的户型包含赠送综合得房率大约在83%～88%。
这就意味着项目户型为深圳建筑新规前的户型，实际得房率比不上后期新建住宅的总和得房率。
并且最小的户型96平，对比周边同类90平以下设计三房的产品并不占优势。
要知道96平户型，最小的次卧空间仅约6.24平方米。
即使把飘窗也利用上，从幸福城臻园实地样板间可以看到，卧室都只带一面飘窗，且利用都不算方便。
所以项目不是新规后建设的楼盘，户型的实用性以及得房率相比起来不占优势。
那么，这就必须非常考验开发商的定价策略和营销策略了。
或许以地段、配套画一画饼，造一造概念，近距离共享大城商业以及周边配套，轨道交通近距离靠近4号线龙华站，价格和产品错配市场大概也有人愿意用脚投票。