作者：余飞
01
成都，房价创新高
成都的确很猛。
6月19日，位于成都天府新区的麓湖丽世缦华项目再次取证。本批次取证房源24套，建筑面积均超250平方米，均价约10.7万元/平方米，套均总价超1500万元。
其中一套建筑面积约256平方米的精装房源，单价达到了22万元/平方米，总价5661.33万元。
据每日新闻披露，这一单价超过了之前的交子缦华最高16.98万元/平方米的价格，成为成都新房取证价格新高。
从公开资料来看，麓湖丽世缦华项目背后的操盘手是润达丰滨江。有趣的是，之前最高价的交子缦华也是润达丰滨江的项目。
2024年9月27日，天府新区麓湖板块一宗约37亩地块出让，因处于麓湖板块热门地段和江景低密先天条件，吸引了万华、润达丰滨江以及绿城、招商蛇口、远达、新希望等9家房企参拍。
最终，在超100轮竞价后，润达丰滨江以楼面价24300元/平方米、溢价率约87%竞得该地块，并成为彼时成都楼面价TOP3地块，这也是天府新区第一宗楼面价超2万元/平方米的地块。
去年年末，该项目首次取证预售6号、7号、9号楼，均价超过7万元，最高价达到12万元。
这一次取证预售的是5号、10号、11号楼，整体均价达到10.7万元，10、11号楼每套房源单价均超过18万元/平方米。5号楼价格略低，但也超过了7万元/平方米。最高价则超过了22万元/平方米。
楼面价2.43万，项目最高预售价却卖到了22万，这是翻十倍卖出。
02
地价也创新高了
成都楼市的猛，不仅表现在房价上，也表现在地价上。
3月11日，三宗分别位于高新区大源西板块、锦江区三圣乡板块、成华区槐树店板块核心区地块，全部高溢价成交。
其中高新区大源西板块，吸引了招商蛇口、建发房产、中国金茂等十余家知名房企参拍。经过130余轮激烈竞争，该地块最终由招商蛇口以27亿元的总价斩获，成交楼面价31700元/平方米，溢价率高达70.4%。
3.17万元/平方米的楼面价，超越了去年9月份由贝壳创造的高价纪录。
2024年9月20日，经过82轮竞价，贝壳以10.76亿元的价格竞得锦江区金融城三期H12地块，溢价率42.19%，折合成交楼面价27300元/平方米，一举成为成都新的单价地王。
这一次大源西地块，一举将成都楼面价拉入了“3”字打头时代，成为成都新的单价地王。
两周后的3月27日，成都推出的金融城三期H10地块引发激烈争夺。该住宅用地出让面积约32495平方米，起拍价16.25亿元，起始楼面价2万元/平方米。
该地块在开拍前便吸引了大量市场关注，本次出让引来华发、华润、中海、建发、招商蛇口等10家房企竞拍。经过213轮竞价后，该地块最终被建发集团以33.47亿元的价格摘得，成交楼面价41200元/平方米，溢价率高达106%。
成都楼面价最终进入了“4”字打头时代。
和杭州一样，一个月内两度刷新地价天际线。
在地王氛围叠加下，一季度的成都和杭州一样，楼市热火朝天。
成都官方披露，一季度成都成交87971套住宅，其中新房成交27871套，同比去年一季度上涨19.7%；二手房成交60100套，同比去年一季度上涨32.9%。
此外，一季度成都的新房与二手房同步上涨。
国家统计局数据显示，成都新房价格从去年12月份止跌上涨以来，连续四个月上涨。
1月份环比上涨0.7%，2月份上涨0.3%，3月上涨0.5%。
二手房价格自去年10月份止跌上涨以来连续上涨了6个月。
1月份环比上涨0.2%，2月份环比上涨0.2%，3月份上涨0.1%。
制图：城市财经；数据：国家统计局
这种成交势头，直到4月份中美关税大战再次挫伤市场信心而终止。
成都3月份二手房成交量高达25358套，4月份微跌至24473套，5月份则跌破两万套。
制图：城市财经；数据：官方、媒体公开披露与报道
其房价4月份仍双涨，新房环比上涨0.3%，二手房环比上涨0.1%。
到5月份，新房仍环比上涨0.1%，二手房环比则下跌了0.2%。
制图：城市财经；数据：国家统计局
成都为何这么强悍？
一方面，均价相比于东部热点城市，不算高。
我在之前的文章中多次强调过，当下各城市遭遇的楼市困局，都是当年房价拼命上涨造成的。
成都的房价上涨方式，与长沙雷同，都是温水煮青蛙，钝刀子割肉模式。
每月涨一点，持续不断地上涨，长年累月持续上涨。
这种模式之下，一方面房价绝对量相对东部热点城市并不太高，民众的接受度比较高。注意，这里说的是相对，不要钻牛角尖。
目前成都的二手房挂牌价仍只有1.65万元/平方米。
相比于杭州、苏州、南京、宁波、青岛、厦门等城市，接受度好很多，泡沫小太多。
其他城市的民众，奋力一跳也没有买的指望。成都普通民众努力一下，还是有购房的希望。这是成都楼市耐扛的底层逻辑。
另一方面，人口不断涌入，需求不断增加。
归功于成都近年来的成功宣传，成都近年来名声大噪。再加上四川盆地独特的宜居条件，以及东部城市房价高企的现状，成都过去十年成功收割了一波人口。
七普数据显示，成都过去十年（2010年至2020年）常住人口增量高达581.9万人，增量仅次于深圳、广州，位居全国第三。2021年，在人口增量整体降档换速的背景下，成都依旧增加了24.5万人，位居第二。
2022年全国人口见顶转向的背景下，成都人口增量从2021年的24.5万下降至7.6万。增量的确跳水了，但依旧保持着人口增量。
2023年全国人口加速下降的背景下，成都常住人口增量仍在10万之上，有13.5万增量，位居全国第五。
2024年增量降至7.1万人。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
人口不断涌入，需求不断增加。
而且，关键的是，成都不仅虹吸全川的购买需求，也承接着西藏等西南地区的置业需求。
毕竟，成都在官方的定位中，非常高。
2024年初，国务院批准《四川省国土空间规划（2021—2035年）》，明确四川是国家发展的战略腹地，全国独此一份，而成都是腹地的中心；
7月，《关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》提出“建设国家战略腹地和关键产业备份”；
9月15日，官方宣布“将引导资金、技术、劳动密集型产业从东部向中西部、从中心城市向腹地有序转移”，成都毋庸置疑是“关键产业备份”主力；
9月27日，国务院批复《成都市国土空间总体规划（2021—2035年）》，成都城市定位「升格」——从“区域经济中心、科技中心”升级为“西部经济中心、西部科技创新中心”，同时新增“全国先进制造业基地”定位。
整体功能定位，比同级别的杭州、南京、济南都要高。
03
成都楼市也有压力
尽管成都的新房很耐扛，但更能真实反映市场价格变化的二手房，压力山大。
今年1月份，克而瑞四川统计，大成都新旧房总存量近27万套，其中二手房挂牌超16万套，是新房存量1.6倍，库存充足。
而克而瑞四川发布的5月份数据显示，二手房挂牌量已经冲破20万套。
这意味着，成都二手房业主降价挂牌抛售氛围正在加重。
诸葛找房披露的最新数据则显示，当下成都挂牌的二手房调价房源中，降价房源达到92.07%。
库存充足，再加上目前经济、就业形势仍不明朗的基本面，可以说当下没有哪一个城市的房价具备强力反弹的基础。
今年的整体形势应该比2024年不会好到哪儿去，无论是大区域还是城市内部，都会出现明显分化。
甚至可以说，2025年的楼市，是中国在经历了深度调整之后的最明显的分化之年。
城市之间，一线城市与部分强二线城市跌幅会逐渐收窄，三四线城市则继续深度调整。
城市内部，核心区跌幅收窄，外围区继续卷价格。
城市和人一样，都遵从马太效应，呈现越来越深度的两极分化，面积越大的城市，这种现象越严重。
成都在这方面，更是一个典型。
由于版图太大，优质资源和产业基本都集中在核心区，人口随着流动，因此造成了，库存量基本集中在外围区，核心区的去化周期已经非常短。
成都5+2区域的房价安全系数较高，购房者可以入手，而外围圈层则需要谨慎。
可以从两个角度来看：
第一，去化周期角度。
目前，成都各区中，只有温江区的去化周期超过了12这条警戒线，其余都低于警戒线。
尤其是武侯、锦江，去化周期都只有两个多月。
成都外围区的去化周期，最新的数据查询不到，延用去年10月份的数据来看。
远郊区新房去化周期都大于24个月，包括都江堰、大邑、金堂、蒲江、简阳以及广义二圈层的青白江、新津、东部新区，这些区域的共同特征是新房库存较高且流速慢，因此去化周期长。
第二，人口流动角度。
从人口角度来看，过去十年成都虹吸的人口，也大多流向了核心区。新都区十年常住人口增加了79.8万人，郫都区、龙泉驿区、成华区、天府新区、高新区等核心区，增量都在前列。
制图：城市财经；数据：成都市统计局