一线城市核心区“供不应求” 与外围区 “去化压力” 并存，而二三线城市外围区过度开发可能导致库存风险。
1）一线城市：核心区资源虹吸驱动“外围向城区” 迁移
北京东西城、上海黄浦徐汇静安等核心区聚集了全市 80% 以上的优质中小学与三甲医院，为子女教育和家庭医疗需求，改善型购房者甘愿 “以面积换地段”。例如，深圳南山科技园的购房者中，62% 为置换学区房的家庭。
2）非一线城市：主城区土地饱和推动“多中心” 发展
成都、杭州等新一线城市通过建设天府新区、未来科技城等副中心，分流部分改善需求。例如，杭州余杭区 2024 年改善型购房中，43% 选择未来科技城板块，因产业聚集与地铁 5 号线贯通，房价较主城区低 30%。
3）城区“老破小” 与外围 “新城红利” 的对比
城区居住环境倒逼外迁：二线城市老城区（如郑州金水区、长沙芙蓉区）存在“高密度、高拥堵、低绿化” 问题，60% 以上的改善型购房者认为 “城区住房无法满足三代同堂或品质需求”。例如，郑州某改善型客户将金水区 80㎡两房置换为郑东新区 140㎡洋房，单价相近但社区容积率从 4.5 降至 2.0。