聊一聊上海年度地王-浦东曹路地块。
事情的经过大家都知道：6月20日一宗外环外的地块，被4家开发商一路叫价，最终突破中止价，以41.68%溢价被联发竞得，这一溢价率也让这宗地块成为2025年年度地王。
这也是上海自2024年8月实行“双高双竞”政策以来，第二幅触发第二轮竞价的地块。
尝到甜头的开发商，无脑加价！
为什么上海年度地王产生在“郊区”？
尽管很多自媒体分析，这宗地块位置有多优秀，才导致这么高的溢价率。
曹路科教园区地块由两幅地块组成：一幅纯住宅用地，一幅公服用地。住宅部分占地近3.8万平方米，容积率1.5，限高40米，未来可能建设小高层加叠墅洋房的高低配产品。
但是在小编看来，这不过是尝到甜头的开发商们无脑加价，企图再复制一次成功。为什么这么说呢？
因为就在该地块南侧，有个项目叫象屿联发金海汀雲台。
该项目自2024年10月首开以来，五次推盘均实现“日光”，次次触发积分制。该项目收官之战创下312%的认购率，74套房源吸引231组客户争抢。
五批次累计推售458套房源，认购总数达1219组，平均认购率高达266%。这样的销售速度，在当下的上海楼市堪称奇迹。
而这个象屿联发金海汀雲台是由象屿和联发携手拿下并合作开发的项目。
去年4月，象屿和联发联合体在同单元拿下的地块，成交楼面价33065元/平方米，溢价率仅6.49%，房地联动价63000元/平方米。
6月20日浦东曹路的地块，去年的战友在今年沦为竞争对手，土拍现场他们叫价有多凶，就证明去年他们有多“甜”。
在他们眼中，曹路已从郊区变身为“金海湾”现代城镇，依托金海湿地公园生态资源，坐拥9号线、12号线、14号线三线交通优势，成为浦东中环外少有的宜居板块。
尽管在最后竞价环节，象屿退出。跟联发叫板到底的为安徽高速。
这是因为安徽高速在上海已无新地块可开发，土地储备面临断档危机 。此前，从 2021 - 2024 年，安徽高速虽联手安联公司在上海浦东新区、青浦区以及闵行区接连落子 4 处，累计斥资超 136 亿元。
随着闵行安高申陇院的入市，该公司在上海已经消耗完土地储备，补充土储迫在眉睫。所以咬牙坚持到最后！
金海汀雲台现象很难再复制？!
象屿联发金海汀雲台逆势热销有个很重要的原因-限价！当年该地块房地联动件限制在63000元/㎡。
在整个曹路板块，这个楼盘属于孤品，几乎没有能与之抗衡的新盘。
与周边的几个相邻板块来看，当时其仅 1 站之隔的金桥某新盘，今年开盘均价高达 8.25 万 /㎡ ，周边的唐镇板块新房价格也站上了7.5-8万元/㎡，有着限价的金海汀雲台6.3万元/㎡的价格有了性价比。
此外，这个项目主力产品为建面约99㎡的3房和127㎡的4房。其中99㎡的3房总价段控制在450-600万之间，127㎡4房控制在700-800万之间.
而这个价格段恰恰是上海最畅销的总价房源。
那么浦东曹路地王能复制金海汀雲台的成功嘛？在小编看来，很难！
因为成本增加了太多！
浦东曹路地王进入了第二轮竞价，最后的拿地成交价为：210040万元+商品住宅装修标准4500元/㎡（集采价）+公共服务设施5220㎡（计容）+高端人才住房配建比例2%。
此外，该地块本身还有10%自持，搭配菜场和社区商业等条件。综合计算下来，这宗地块成本是非常高。
为此，很多人纷纷测算，曹路房价未来要卖8万+了！此一时彼一时，当下的曹路卖8万，需要很强的“说故事”的能力。
如果“故事”一旦没有说好，就会沦为下一个象屿天宸雅颂！
浦江镇的象屿天宸雅颂，产品做的非常下本，又是会所又是铝板弧形立面，几乎包含了市区千万级豪宅的所有配置；地段也非常拿得出手，紧邻地铁，有TOD规划，闵行郊野公园等顶级配置。
但是市场并不买单，整体去化率一般，该项目甚至启动分销，目前三期房源认购中。
所以，恐怕拍卖师落槌的那一刻，联发集团的代表脸上没有太多喜悦，只有拿下地块后的释然——为了浦东曹路这块地，他们付出了比预期高出近一半的代价。
警惕，无脑“地王”现象！
而浦东曹路地王现象并非孤例，从去年到今年，上海土地市场产生了不少“地王”。
截止到5月份，上海13幅地块出了6个“地王”。再加上6月19日和20日分别诞生的杨浦地王和浦东曹路地王，一共是8个，比2024年全年还要多。
从积极的方面看，开发商高价拿地，会促使他们在项目开发上投入更多资源，打造高品质住宅，提升区域的居住品质。而且，土地市场的活跃也能带动相关产业的发展，为城市建设注入活力。
但更多的是要警惕一些“无脑”加价诞生的“地王”。尤其是一些吃到过上海楼市红利的开发商们似乎陷入了一种集体亢奋。去年销售火爆的记忆犹新，手中资金充裕，对上海楼市前景充满信心。但历史告诉我们，高地价往往是一把双刃剑。
2016年，上海郊区也曾上演过地王频出的盛况，随后而来的调控让不少项目陷入困境。当开发商们沉浸在土拍盛宴的狂欢中，是否还记得上一轮调控的痛？