从高光时刻到一路下跌，墨尔本市场到底经历了什么？
2021年，墨尔本房地产市场的高光时刻，受低利率、需求旺盛和供应紧张的推动，全年涨幅高达17%，是澳大利亚历史上增长最强劲的时期之一。
2022年，猛涨的墨尔本房价进入转折点，墨尔本房价在2月达到峰值，然而，随着澳洲联储从5月起将利率从0.1%上调至4.35%，市场迅速降温，房价开始下跌，整体跌幅约为9.1%。2023年，墨尔本房价继续低迷，年度跌幅约为3.0%。2024年，墨尔本房价虽然继续经历波动，但整体呈现缓慢复苏趋势，尤其是从年底开始以及2月的降息，市场回温迹象明显。PropTrack最新房价指数显示，2025年5月墨尔本房价中值上涨0.8%，达到782000澳元，虽然房价仍比峰值低 2.85%，但在经历了长期的低迷后，已经呈现了良好的复苏势头。
墨尔本房地产市场的势头，又要来了！
回首2021-2023年墨尔本的房地产市场，房价低迷很大一部分是人为因素造成，是维州政府作的——
首先，疫情期间，墨尔本是澳洲封锁时间最长的一个城市。
长期封锁，不少居民逃离维州，根据ABS数据，2020-21财年，墨尔本人口减少约6.05万人，下降1.2%，是澳大利亚所有首府城市中降幅最大的。2021-22财年，人口下降总数约6.6万人。2022-23财年，人口继续下降，总数减少约1.5万人。长期的封锁，让墨尔本很多企业无法正常运营，导致企业搬离墨尔本，2022-23财年维州企业净减少7,606 家，而昆州净增了11,031家企业。墨尔本可是澳洲一线城市，是要甩布里斯班好几条街的，但血淋淋的数据摆在面前，封锁对墨尔本留下了持久的财务创伤。维州总共有十三种税收，而对比其他州最少的只有三种税收。2021年对收入超过1000万澳币的企业增加了工资附加税；2022年又增加了疫情债务税，进一步提高了工资税；此外，土地税进一步降低征收门槛，土地评估价值超过5万澳币就要缴纳土地税，而昆州是35万澳币起征，从而阻碍了很多投资客户进入房产市场。2010年代，墨尔本CBD的公寓项目审批宽松，容积率高达1:35，高密度住宅大量入市，致使CBD很多小户型产品卖了十来年也没有卖完，这样的供应，价格如何上涨。政府一系列骚操作，让墨尔本的房地产市场迈入了低谷期。但，维州政府也会觉醒，房地产市场的人为不利因素在消失，未来的走向也很明朗。
首先，疫情结束后，墨尔本的封锁政策逐步取消，尤其是2021年10月26日结束长达262天的累计封锁，人口、企业开始回流。
过去 5 年，维州新增成立企业 113,000 家企业，增幅达 18%，是各州中增幅最大的。澳大利亚人口中心预测维州到2034年人口将达到820万，增长24%，其中墨尔本预计在2033-34年成为澳大利亚最大的城市，人口达640万。这一人口增长将显著增加对住房的需求。截至2024年3月的12个月内，维州人口增长超过18.3万人，增幅位居澳大利亚各州之首。海外移民和州际移民是维州人口增长的主要推动力。所以，人口增长导致对房屋需求的增长，预计2025到2050年墨尔本需要新增150万套住房来满足新增人口的需求。其次，税收减免不多，但在购房的印花税方面做了调整，减免5.5%的印花税，无论是当地购房者还是海外购房者都可以享受，维持到2026年10月。（重磅！维州印花税减免时间延长）对于客户来说，购买一套60万左右的期房，将会减免将近3万的印花税，可是一笔不小的优惠，这对本地购房者和海外投资客入场都有极大的推动作用。再者，从2017年开始，政府对于项目审批更加严格，新容积率政策（1:18政策）使得小型地块的开发难度增加，不再有高密度项目的审核，导致新公寓供应减少。2024年，澳洲核心区域公寓的供应量降至15年来历史新低。这导致在2024年，墨尔本的实际供应量和市场需求量，达到了夸张的19：1，也就是说墨尔本每建成1套新公寓，就有19个人去抢。而在2016年，这一比例是1比6。虽然在国际舞台上，悉尼的光环常常掩盖墨尔本的锋芒，和悉尼比起来，墨尔本正成为一个被低估的价值洼地。
根据2025年牛津经济全球城市指数，墨尔本排名全球第6，悉尼第7，布里斯班第23。墨尔本多次被《经济学人》列为全球宜居城市排行榜世界最宜居城市之一。和悉尼相比，墨尔本的生活成本更低，大约要低10%-15%。根据Cotality和PropTrack 2024年数据，墨尔本的房价中值为782,000澳元，而悉尼高达1,100,000澳元以上，差距超过30%。
据SQM Research2024年数据，墨尔本住宅租金回报率平均为3.5%-4.5%，而悉尼约为3%-4%。
强劲的人口增长、大手笔的基建投入，再加上墨尔本文化、科技产业等都为房地产市场提供了动力。
与2020年3月相比，大墨尔本地区的房价仅上涨了16%，远低于澳大利亚首都城市平均43%的涨幅，其中悉尼的涨幅接近50%。
这种较低的涨幅使得墨尔本在各大首府城市中更有价格优势，尤其是跟悉尼相比，墨尔本的房地产市场更具性价比。
悉尼的今天是墨尔本的明天，墨尔本的价值终会显现！
很显然，墨尔本正处于其周期的转折点，嗅觉灵敏的投资客已经开始入场。
今年年初，成竹团队再次深度考察澳洲市场，在悉尼市场，依旧没有能找到合适的项目推荐给大家。作为深耕澳洲市场8年的全球资产配置团队，作为全中国最懂澳洲的团队，我们秉承着宁缺毋滥的原则，只有我们自己认可的、我们自己愿意买的项目，我们才会推荐给大家。也就是在年初的那次考察，我们将目光投向了墨尔本市场，我们坚定的认为，未来5-10年，当下就是入手墨尔本最好的时候！疫情以来，墨尔本的房屋价值仅仅上涨了10%，相比之下，悉尼上涨了29%，布里斯班上涨了67%。加之，墨尔本的减税政策、供应大幅减少、人口增长强劲，我们认为墨尔本的轮动周期来了，择时入场的机会到了！The cater、671是年初寻找到的优质项目，一经面市，也受到了成竹老客户的一致认可，80%老客户的复购是对成竹的信任，是对墨尔本市场机会的认可！5月份，成竹团队再次启动墨尔本市场深度考察，当下这两个项目都有不同程度的涨幅，最高涨幅达到了15%。而就在这次考察中，对墨尔本市场，我们又有了更深刻、更清晰的答案，150万以下、200万级别、300万以上，买哪里才是最优解，墨尔本市场上三个最优质的项目你一定不能错过！