1周后，福州四城区的第三场土拍即将拉开帷幕。本轮土拍分为上午和下午两场，出让20幅地块，起拍总价112.63亿元。其中住宅地块（非安置房）总计8幅。
图片来源：蓝房网
2023年-2024年，处于周期切换，福州四区土拍基调主打上半年松弛，下半年紧张。
2023年，全年第二次土拍安排在了9月1日。而2023年11月，福州四区1个月进行了三轮土拍。
2024年，整个上半年只进行了一轮土拍（3月30日）。第二轮在2024年7月1日进行。
2025年，随着福州国企的成熟，市场格局的稳定，福州土拍也回归到了熟悉的节奏。今年上半年，福州土拍已进行两轮。
3月28日，国贸时隔2年，重回福州拿地。5月9日，在金山玺云隔壁，两家福州国企展开39轮PK。
6月30日第三轮土拍，除了金额之外，还有一个细节不得不察。
那就是6月，从中央到地方，楼市出台了多项政策。本轮土拍的背后，也蕴含了未来2-3年的楼市定调：不要乱卷。
01
”低密风“急流勇退？
前几年福州供地都在新片区，当时舆论场的氛围就是不少地块没有天赋，要好地。从四代宅，到鼓台核心，容积率3以下的地块频频入市，确实改变了楼市的预期。
所以这2年，土拍关键词就是核心城区+低密。
2023年11月，建发拿下紫宸地块，容积率2.5。保利拿下的屏西天悦三期，容积率2.67。
建发紫宸
2024年开年第一枪，绿城抢下了芝兰月华地块，容积率2.51。
2024年，全年竞争最激烈的地块是2024-52，容积率1.4的林业厅地块。（当然后续传说因一些原因，项目在等待）。
2023年11月-2024年年初的这波城区低密趋势，直接作用到了如今的楼市，也影响了2025年的前几次土拍。
第一轮土拍，国贸拿下了五四北的地块，容积率1.4以下。
第二轮土拍，左海拿下的玺云隔壁的近16亩宅地，容积率1.6以下。
任何一场土拍，低密地块每次都被拿出来重点强调。就在大家幻想2025年，土拍参数放松的情况下，城区有没有可能出现别墅？
本轮土拍，基调出现变化。
除了之前土拍取消出让，本轮回锅的2025-13鼓楼宅地，容积率在2.0以下，楼面价降到2万以下，其他地块容积率陡然上升。
环南新村地块多幅，容积率最低为2025-11，容积率2.42。
而宁化旧改的商品房地块，2025-10，容积率更是超过隔壁的安置房，来到了3.83。
当下的楼市与股市类似，核心要务就是理解宏观政策对于行业的指导。2025年，电动车赛道，外卖赛道，行业都在反思“内卷“对行业的杀伤力。拼 D D甚至取消了用户无条件退款的服务。
楼市反内卷，也是箭在弦上。
本轮周期，房地产市场核心在于止跌回稳。而之前新房的部分回暖在于2个点——销售端全面解除限制/新规产品不断升级。
土拍，地价和容积率的不断调整，产品设计，高赠送，高得房率
行业热销，是楼市不断背刺二手业主、背刺存量新盘、背刺之前拿地的开发商和买房人换来的。
过于注重舆论的噪音，迷恋数字，放弃对生活的尊重和常识的敬畏，所谓的优化供给的药效期就会越来越短。
5月，全国范围内相应政策不断出炉。低容积率+高得房率的刺激宽松，正急剧变化。
02
容积率3.1，大框架确定？
2025年5月1日，住建部颁发了国标《住宅项目规范》，对于各地模糊不清的“好房子“之争，算是做了一个定义。
好房子需要有3米层高等参数之外，文件的两个标准值得关注，后续直接会影响土拍。
第一，住宅限高，不超过80米。
第二，对于居住环境的空间指标进行了控制。福州属于第Ⅳ类建筑气候区划，建筑的容积率最高在3.1左右。
因为机场等缘故，除了万科，福州并不像同纬度的广州、深圳等华南城市，爱建高容积率的高楼。
当然2018年，相关的类似文件就已经出炉过。但后续执行力度，肯定是有折扣的。
此刻中央文件再次出炉，房企、地方，购房者都要预判下——
与2018年相比，文件后续执行的力度如何，以及新规一旦落地，之前的时间窗口产生的产品，是否要保证下价格（比如麓里这样的四代宅、国公馆这类的城区低密院墅），以及后续的产品设计如何延续。
容积率0.9的国公馆
6月广州土拍，一幅之前被广泛看好的低密改善地块土拍前临时下架。
6月19日，西安出台十二条房产新政：鼓励企业结合市场需求自主下调容积率，适度扩大绿化平台、阳台占套内面积比例。
个人解读背后的潜台词：土拍容积率就这样了，假如觉得设高了，企业牺牲一些货值和自己的收益，进行调整。
在住建部门确定容积率的大框架后，各大省会城市也在5-6月纷纷出台新政。
广州住建部门：重点整治砸飘窗、偷花池、偷结构柱等等方式变相增加使用面积的行为。
5月7日，成都也出台相关规划，超高赠送户型或将进一步收紧。
6月13日国务院常务会议：要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策。
为什么政策快速转化？
土拍领域，大幅调低容积率和“土地集约利用“的中央原则背离。
户型规划领域，自由度过大，得房率、低密度、赠送面积，束缚不断突破，不会迎来热销，只会使楼市“等等党“不断出现。
举个例子——民间认为，福州土拍地块容积率定在多少合适？
从当年鼓台有地就行，到如今3的容积率被诸业内认为差强人意，时间不过4年。
西安2024年全年成交的住宅用地中，2.8容积率占比几乎达到了55%。与西安相比，福州四区的面积小得多。
福州远郊板块市场信心不足。回归鼓台则意味着新房基本需要通过旧改获得。
宁化旧改现场
一二级联动，必须通过提高容积率，增加货值来实现。在住建部门3.1的基础上，略微增加一些，3.5左右容积率，其实符合市场实际。
过去两年持续的规范放松，不少人都在期待市中心低密地块+得房率高的新房出现。
但当下福州楼市，监管有监管的逻辑，渠道有渠道的想法，房企有房企的难处，购房者有购房者的困惑。每一个角色都在努力内卷，不改变这个局面，很难互相理解，只会各自埋怨。
03
土拍重要，“最后一公里”也重要
每轮土拍，福州的舆论场都有个声音：期待建保国。过去几年，建保国都是福州市场上豪宅与溢价率的保证。
更重要的是，建保国此刻正在全国土拍市场大杀四方。
6月深圳，联发溢价46%拿地。
建发3月在成都4万价格拿地，创造成都最贵地价。6月，国贸3.5万楼面价拿地，成为成都历史第二高。
在上海，这些新闽系正在奋力抢地。
但前几天，刚刚结束的厦门最新土拍，两幅地块也类似福州，兜底+一轮游。
这说明全国布局的房企，如今战略反而更谨慎，测算更严格，开源重要，节流更重要。
甚至是受内卷的环境所影响，今年6月，厦门建发刚刚在总部岛内推出了“保价“的政策，试图重塑市场信心，避免购房者被背刺。
厦门建发的保价计划
值得期待的是：本轮福州630土拍，如果速度快的话，部分地块可以在年底前推出，计入2025年的业绩。
今年写了一篇土拍的呼吁稿子，福州需要保住鼓台、金山等为数不多的楼市信心区域。（延伸阅读：电动车与黄金饰品教训在前！福州新盘入市，控制频次！）但假如容积率提升，规划收紧，赠送面积下降，出让地块减少，短期销售数据下滑，楼市必然阵痛。
不过人口红利消退，群众路小学出现“合围区域“等划片变更，都说明了长期趋势不可避免。
所以处于新周期里的地产，目标其实有两层——
第一，为城市发展保驾护航。第二，解决基层治理“最后一公里“的难题。
第一个目标，是土拍与去化率，是算账逻辑，肉眼可见，真金白银。
第二个目标，涉及到业主感受和交付后的入住，以及红线内外的资源协调。这些问题，中海也好、建保国也好，只靠房企与营销不行。
建发养云二期
以福州楼市为例，这1年里——
商品房的征迁、人才房的规划，小区业委会的成立，老破小安装电梯，某新盘的学区承诺划片问题，甚至是建筑地基质量，二手房的估值，周边冒出的桥，在小区销售交付周期前后，延伸出的每个问题，都涉及到“基层最后一公里“，决定着房价几十万的起伏，影响信心。
疯涨周期的楼市，很多时候发文件，划红线，踩刹车，就能调控。
但在复杂多变的新周期，安商房、四代宅、减容等试点政策出的越多，市场的变化也复杂，造成的影响有滞后性，反而需要仔细估算。
产品的代际，政策的时效，一二手房的博弈，拆迁与房票的变量，都在不断的影响。当下的楼市，如同股市，研究政策最重要。
改变勇敢地花了真金白银的购房者和企业不断被背刺的楼市预期，这比土拍暂时的溢价率重要。
对承担社会责任的国央企而言，理解这几年政策的剧烈变化，安顿好人才，安排好学区，修好周边道路，搞好物业建设，整好地下室质量，这些工作涉及信心与稳定，和营销成绩同样重要。