事关三亚配售型保障房！

附件1

三亚市配售型保障性住房建设试点实施办法

第一章 总则

第一条【总体要求】 为贯彻落实《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）精神，做好我市配售型保障性住房建设试点工作，有效解决本市住房有困难且收入不高的工薪收入阶层、引进人才等群体的住房困难问题，结合我市实际，制定本办法。

第二条【住房定义】 本工作方案所称的配售型保障性住房，是指市政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，面向存在住房困难且收入不高的本市居民及缴纳一定年限社会保险和个人所得税的引进人才等群体进行配售，按照合理标准建设的保障性住房。

第三条【组织领导】市住房和城乡建设局负责我市配售型保障性住房的统筹管理，包括计划编制、建设管理、房源审核及配售管理等相关工作。

下设办公室，设在市住房保障管理中心，市住房保障管理中心主要负责人兼任办公室主任，成员单位主要负责人任办公室成员。

第二章 规划与建设

第四条【选址规划】 市住建部门会同各区政府、管委会根据配售型保障性住房需求，科学确定发展目标，编制配售型保障性住房规划计划，加强项目谋划储备，形成“实施一批、储备一批、谋划一批”的项目滚动推进机制，做好房源供给。同时在规划空间规划中统筹落实用地规模、布局，合理把握建设规模和节奏，按照“按需定建、适度超前、职住平衡”原则，优先安排在交通便捷、生活和工作便利、配套设施完善的区域，促进产城融合。防止因位置偏远、交通不便等造成房源长期空置。

第五条【供应方式】 坚持政府主导、合理布局、市场化运作的原则，采用划拨方式供应土地（仅支付相应的土地成本），通过新建、改建、转型等方式建设。

一是将项目用地纳入土地利用年度计划，单列指标，优先安排，做到应保尽保。同时鼓励利用已供未用的存量商品住宅用地或依法收回的已批未建土地及房地产企业破产处置商品房用地建设。

二是在符合规划且权属清晰、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地继续保留划拨方式。市政府对项目的建设规模等规划指标予以支持优化，同时鼓励利用闲置住房、政策性住房及房地产企业破产处置商品住房依法依规调整配售型保障性住房项目。

三是项目建设与城中村改造、城市更新、危旧房改造等工作结合起来稳妥推进，除安置房的人均住宅用地及公共建筑除外，配建一定比例的配售型保障性住房。相关单位编制项目可行性方案上报市政府予以审批后推进。

第六条【建设标准】 配售型保障性住房原则上实行装配式建筑全装修交房（具体装修可参考《海南省安居房建设技术标准》），套型建筑面积以100平方米为主。

第七条【配套建设】 市政府负责建设与项目直接相关的城市道路和公共交通、通信、供电、供水、供气、供热、污水与垃圾处理等市政基础设施，以及教育、医疗卫生、商业、养老、托幼、文化体育等公共服务设施，相关建设投入不得摊入项目配售价格。上述配套设施建设资金列入地方年度预算予以安排。项目配套建设的基础设施和公共服务设施，应当与主体工程同步规划、同步建设、同步交付使用。项目商业配套本着“谁投资、谁所有、谁受益”的原则实施。

第八条【实施运营】 配售型保障性住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给。市住建部门根据年度建设计划及土地落实情况，编制项目实施方案，明确项目实施主体，经市政府审批后予以实施。实施主体可为住房保障部门或市、区属国有企业，可委托符合资质且建造经验丰富的企业建设。在项目实施前，须成立独立的项目公司（无负债），专职负责，项目公司与其他融资平台公司之间严格执行人、财、物独立管理。

第三章 配售和管理

第九条【销售均价】 遵循市场化运作、保本微利的原则，销售均价由基本覆盖划拨土地成本和建安成本、利润（不超过5%）等部分构成。特殊情况项目，销售均价采取“一地一价一议” 的原则予以确定。

具体销售均价由市住建部门牵头拟定，并征求市发展和改革委员会、市财政局、市自然资源和规划局等部门的意见，报市政府批准后实施。同时，严格实行项目“一房一价”备案制度，由开发主体将相关价格材料报市发展和改革委员会予以审批。

第十条【销售对象】 配售型保障性住房面向符合条件的本市户籍居民家庭及引进人才供应，同时符合以下条件的，可购买配售型保障性住房：一是申请人家庭须具备本市户籍且家庭年收入低于三亚市上年度城镇居民家庭人均可支配收入*家庭人口数（含未成年子女），或申请人为财政供养人员、符合《三亚市人才住房保障实施细则》规定的各类引进人才；二是申请人须在本市县连续缴纳120个月及以上个税或养老保险；三是在本市城镇无住房和无购房记录的，或在本市城镇拥有1套住房且人均住房面积低于本市县城镇居民家庭平均住房建筑面积的50%，含五年内转让或赠予的住房；四是已购买政策性住房（含房改房、集资合作建房、经济适用住房、限价商品住房、涉公商品住房）的居民家庭，不得再申请购买。五是符合本省、市房地产调控政策。以上具体数据以三亚市统计局、国家统计局三亚调查队当年发布的《三亚统计年鉴》为准。

对法律、法规或者规定应优先保障且符合购房条件的家庭，以及住房有困难且收入不高、社保年限较长、无住房的家庭予以优先安排。

第十一条【申报配售】 市住建部门会同各区政府、管委会、人社局等相关单位组织开展申报工作，采用线上申报模式。其中，机关事业单位由所属单位进行初审；引进人才按照《三亚市人才住房保障实施细则》要求进行初审，其他人员由各区政府进行初审。待初审通过后，市住建部门进行最终审核工作。

公平公正配售，结合需求及项目实际情况，按照“一项目一案”原则，研究制定配售方案报至市政府审批后，有序组织配售。采取抽签摇号方式组织公开配售选房，签订《保障性住房买卖合同》。申请人选房后放弃的，五年内不得重新提出申请。

第十二条【封闭管理】 配售型保障性住房实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将配售型保障性住房变更为商品住房流入市场。已购配售型保障性住房不得长期闲置或出租、转让牟利。

购买配售型保障性住房的机关事业单位人员、各类人才等工薪收入群体和城镇户籍住房困难群体，因下列原因可申请退出配售型保障性住房：一是购买配售型保障性住房累计闲置超过2年以上（含2年）的；二是因辞职离开我市机关事业单位或企业的；三是购买商品住房的；四是其他原因需要退出配售型保障性住房的。

申请退出配售型保障性住房应由市政府指定单位予以回购，回购价格参照购房原价、折旧率、物价增减等因素综合确定。

第四章 政策支持

第十三条【资金支持】 对符合条件的配售型保障性住房项目，积极争取申报中央及省级财政补助资金支持，同时将符合条件的配售型保障性住房项目纳入地方政府专项债券支持范围。财政、市住建部门做好资金分配、使用跟踪监控跟踪，规范资金使用管理，提升资金使用效益。

第十四条【融资贷款】 项目开发贷款政策遵照《国家金融监管总局等六部门关于印发〈保障性住房开发贷款管理办法（试行）的通知》执行。鼓励银行业金融机构按照市场化、法治化原则，提供的配售型保障性住房开发贷款和个人住房贷款，专款专用、封闭管理。支持利用住房公积金向缴存职工发放购买保障性住房的个人住房贷款，在确保贷款资金安全的前提下，探索实际利用住房公积金发放保障性住房开发贷款。

第十五条【税费政策】 保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税。对保障性住房经营管理单位与保障性住房相关的印花税，以及保障性住房购买人涉及的印花税予以免征。

在商品住房等开发项目中配套建造保障性住房的，依据政府部门出具的相关材料，可按保障性住房建筑面积占总建筑面积的比 例免征城镇土地使用税、印花税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为保障性住房房源且增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。

免收各项行政事业性收费和政府性基金，包括防空地下室易地建设费、城市基础设施配套费、教育费附加和地方教育附加等。对保障性住房经营管理单位回购保障性住房继续作为保障性住房房源的，免征契税。支持个人公积金贷款，对个人购买保障性住房，减按1%的税率征收契税。享受税费优惠政策的保障性住 房项目，按照城市人民政府认定的范围确定。

第五章 其他

第十六条【社区管理】将配售型保障性住房及时纳入街道和社区管理，发挥党建引领作用，建立和完善居住社区管理机制。组织优选专业物业服务企业，加强使用管理和物业服务，让群众住得舒心、安心。

第十七条【加强监督】 建立健全配售型保障性住房和保障对象档案，实行全国联网，加强对规划建设的全过程监督，严防政策执行走样。禁止超标准建设配售型保障性住房。加强配售型保障性住房建设和债务、资金监管，做到专款专用，严禁挤占挪用，严防新增地方政府债务风险。执行工程质量安全责任，加强工程质量安全监管。

第十八条【其他】 本办法未尽事宜，由市住房和城乡建设局会同市级相关部门会商后按程序进行解释。

附件2

《三亚市配售型保障性住房建设试点实施办法》的起草说明

一、起草背景和原因

2023年8月25日，国务院印发《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》文件，要求规划建设保障性住房，着力解决工薪收入群体买不起商品住房、保障性住房又供给不足的突出问题。更好发挥政府作用，尽快补齐保障性住房建设短板，提高保障性住房在住房总供给中的比例，不断满足工薪收入群体的基本住房需求。做好我市配售型保障性住房建设试点工作，有效解决本市住房有困难且收入不高的工薪收入阶层、引进人才等群体的住房困难问题，结合我市实际，我局起草了《三亚市配售型保障性住房建设试点实施办法》（以下简称《实施办法》）。

二、主要内容

本《实施办法》分总则、规划与建设、配售和管理、政策支持、其他共五点。

第一点介绍了配售型保障性住房工作总体要求及住房定义。

第二点明确了配售型保障性住房选址规划、供应方式、建设标准、配套建设及运营管理方面的内容。

第三点明确了配售型保障性住房的销售均价、对象、及申报流程。

第四点明确了在推进配售型保障性住房过程中，可享受的资金支持、融资贷款、税费等方面的优惠政策。

第五点明确了管理监督工作，即提高政治站位、资金专款专用、工程全过程监督、社区管理等。

三、需要明确及关注的问题

（一）关于项目供应方式及运营管理

供应方式方面。坚持政府主导、合理布局、市场化运作的原则，采用划拨方式供应土地（仅支付相应的土地成本），通过新建、改建、转型等方式建设。

一是将项目用地纳入土地利用年度计划，单列指标，优先安排，做到应保尽保。同时鼓励利用已供未用的存量商品住宅用地或依法收回的已批未建土地及房地产企业破产处置商品房用地建设。二是在符合规划且权属清晰、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地继续保留划拨方式。市政府对项目的建设规模等规划指标予以支持优化，同时鼓励利用闲置住房、政策性住房及房地产企业破产处置商品住房依法依规调整配售型保障性住房项目。三是项目建设与城中村改造、城市更新、危旧房改造等工作结合起来稳妥推进，除安置房的人均住宅用地及公共建筑除外，配建一定比例的配售型保障性住房。相关单位编制项目可行性方案上报市政府予以审批后推进。

运营管理方面。由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给。市住建部门根据年度建设计划及土地落实情况，编制项目实施办法，明确项目实施主体，经市政府审批后予以实施。实施主体可为住房保障部门或市、区属国有企业，可委托符合资质且建造经验丰富的企业建设。在项目实施前，须成立独立的项目公司（无负债），专职负责，项目公司与其他融资平台公司之间严格执行人、财、物独立管理。

（二）关于销售对象条件

配售型保障性住房面向符合条件的本市户籍居民家庭及引进人才供应，同时符合以下条件的，可购买配售型保障性住房：一是申请人家庭须具备本市户籍且家庭年收入低于三亚市上年度城镇居民家庭人均可支配收入*家庭人口数（含未成年子女），或申请人为财政供养人员、符合《三亚市人才住房保障实施细则》规定的各类引进人才；二是申请人须在本市县连续缴纳120个月及以上个税或养老保险；三是在本市城镇无住房和无购房记录的，或在本市城镇拥有1套住房且人均住房面积低于本市县城镇居民家庭平均住房建筑面积的50%，含五年内转让或赠予的住房；四是已购买政策性住房（含房改房、集资合作建房、经济适用住房、限价商品住房、涉公商品住房）的居民家庭，不得再申请购买；五是符合本省、市房地产调控政策。以上具体数据以三亚市统计局、国家统计局三亚调查队当年发布的《三亚统计年鉴》为准。

对法律、法规或者规定应优先保障且符合购房条件的家庭，以及住房有困难且收入不高、社保年限较长、无住房的家庭予以优先安排。

（三）关于住房封闭式管理

实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将配售型保障性住房变更为商品住房流入市场。已购配售型保障性住房不得长期闲置或出租、转让牟利。

购买配售型保障性住房的机关事业单位人员、各类人才等工薪收入群体和城镇户籍住房困难群体，因下列原因可申请退出配售型保障性住房：一是购买配售型保障性住房累计闲置超过2年以上（含2年）的；二是因辞职离开我市机关事业单位或企业的；三是购买商品住房的；四是其他原因需要退出配售型保障性住房的。

申请退出配售型保障性住房应由市政府指定单位予以回购，回购价格参照购房原价、折旧率、物价增减等因素综合确定。

四、会议审议建议

建议市住房和城乡建设局办公会议审议通过后，以市住房和城乡建设局名义印发。