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约定双方都可以单方解除租房合同，解除时间如何算？
若合同约定或法律规定一方有权单方解除租房合同，守约方按照合同约定或法律规定向违约方发出解除合同通知的，法律一般允许解除合同，租房合同自该通知到达对方时解除，且因合同解除权属于形成权，故其单方面意思表示即可使合同效力消失，无需征得对方的同意。
值得注意的是，守约方必须在通知中明确解除合同的意思表示，以口头或者书面等方式进行，及时固定证据并确保解除通知到达对方。若通知中指定了合同于“某日后”解除，则合同解除日期应以该指定日期为准。若未通知对方，守约方直接以提起诉讼或申请仲裁的方式主张解除合同，且人民法院或仲裁机构确认其主张的，则租房合同自起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时解除。
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租客提前弃租、房东拒绝收房，双方均未及时提起诉讼时，合同解除时间怎么算？
如因租客违约导致合同履行陷入僵局，租房合同的解除或者终止仍应当基于守约方即出租人解除合同的意思表示或者人民法院的判决。若房东最终同意解除合同，则合同解除的时间以房东实际收回房子的时间，或者房东明确表示解约的通知送达租客的时间为准；若房东坚持要求继续按合同履行，则以人民法院依法判决作出的时间为准。
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租房合同到期后，租客继续住房并交租，房东也未拒绝，是否形成不定期租赁关系？
租赁期限届满后，租客继续占有使用房屋并支付租金，房东接受租金且未明确反对的，除非能证明其存在误解或双方另有约定，否则可以认为双方形成事实上的不定期租赁关系。租客与房东之间的原租房合同继续有效，但租房合同期限转为不定期。若双方之间仅关于租赁期限的约定与原租房合同约定的不同，原租房合同其他条款均应被视为继续有效，对双方具有拘束力。
不定期租房合同的双方可以随时解除合同，但应当提前一定时间通知对方，即若房东后期要求租客搬离的，需提前通知租客解除合同，不能直接主张租客到期不搬构成违约或侵权。
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租客违约弃租，房东有及时减损义务吗？
当租客拒不支付租金且不实际占有使用租赁房屋的，房东具有在合理期限内及时收回房屋的减损义务。若房东长期不收回租赁房屋而向租客主张高额占有使用费的，对其未履行减损义务所致的损失，人民法院不予支持。
房东的减损义务及减损的合理期限应结合具体案情从两个方面综合认定：一是出租人主观“非善意”，即房东知晓租客提前弃租并搬离房屋的事实；二是出租人客观“可操作”，即房东收回房屋并另行出租具备“可行性”。
另外，房东减损义务的产生并不以合同解除或者终止为前提，而减损措施的主要类型除停止履行（即收回房屋）外，还有替代安排（即另行出租）、变更合同等。
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租赁房屋有部分属于违法建筑，租房合同是否有效？
租赁房屋中有部分属于违法建筑时，认定租房合同的效力应分两种情形处理：
一、可以明确区分合法部分与违法部分。如有证面积与加盖、扩建面积可以清晰界定，或合法部分与违法部分位于不同楼层，此时应认定合法部分租房合同有效，违法部分租房合同无效，在裁判时应注意区分租金、使用费及不同责任等。
二、无法明确区分合法部分与违法部分。此时可以考虑有证面积所占比例、租赁用途、建筑物主要功能及违法部分对合法部分的依附程度等，确定租房合同的整体效力及后果处理。
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租赁经济适用房签的合同，是否具有法律效果？
经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
个人在取得经济适用房完全产权以前将购买的经济适用房出租经营以获取租金收益，系利用公共资源谋取个人利益，一般应当根据《中华人民共和国民法典》相关规定，认定违背公序良俗，租房合同无效。
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租房合同无效，房东让租客另行支付合同约定的免租期内房屋使用费，人民法院是否支持？
若租房合同无效，合同中关于免租期的约定亦无效。
免租期内租客实际占有使用房屋，房东有权请求租客支付占有使用费，以对该期间的房屋占有使用利益进行折价补偿。
需要注意的是，免租期是房东和租客基于合同完全履行的基础上设置的，故在计算占有使用费时，应当基于公平原则，参照合同实际履行期限、合同约定的租金标准、租赁期限长短等因素予以综合考量。
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租客有权请求房东赔偿装修损失的情况下，租赁房屋已被全部或部分拆除，损失金额如何计算？
租客请求房东赔偿装修损失，应当由租客举证证明装修价值。
在租赁房屋已被拆除或部分拆除的情况下，租客如有装修合同、拆除前现场照片等证据间接证明装修价值的，人民法院必要时可委托司法鉴定机构进行评估。如果鉴定机构认为缺乏足够评估条件无法进行评估，而人民法院根据现场照片等证据判断承租人确实有装修投入的，可根据具体情况酌情确定装修损失。
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租房合同约定按月定期支付租金，若租客违约长时间未交房租，如何计算房东追讨租金的有效时间呢？
租房合同是继续性合同，持续产生租金债务，房东是租客的债权人。每个月的租金都是一笔独立的债务，并不是同一笔债务拆分成不同月份来支付。所以每个月租金债务的诉讼时效期间应当从合同约定的该月租金应交截止日开始单独计算。
因此，房东应按月及时催收房租，否则可能出现超过诉讼时效的法律风险。若房东主张所有没交的租金都从最后一个月的截止日开始算时效，人民法院不予支持。
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租房合同约定时间较短，但双方都认为到期后大概率会续租，若因房东的原因未能续租，租客可否要求房东赔装修损失？
租客经房东同意后对租赁房屋进行装饰装修的，租赁期限届满时，租客请求房东赔偿装修损失的，人民法院一般不予支持。
但是，如果租客有证据证明其对租期届满后续租拥有合理预期，并经房东同意，基于长期租赁的预期进行了装修投入，租客的信赖利益应依法予以保护。租房合同到期后，因房东过错未能续租，对于租客提出的赔偿装修损失的主张可依法酌情予以支持。
资料| 区法院
编辑 | 周梦真
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