房地产尴尬的“二梯队”央企，该如何脱困？

尊重脱困规律、不失战略初心。

近段时间，我们发现一个颇有意思的现象，即地产央国企的发展态势分化加剧。

头部央企集中优势抢占市场。以中海、保利、华润、招商为首的“第一梯队”，依托规模优势和母公司的持续支持，仍在果断拿地，加速去库存及调结构。

“第二梯队”进退两难，尴尬生存。以保利置业、华侨城、中交房地产等为代表的二梯队央国企，虽同属央企，但呈现出拿地寡淡、负面舆情增多，业绩下滑乃至亏损扩大的态势。

而且从母公司层面上，非但未见扶持迹象，甚至出现进一步切割的动向。比如中交地产，近日宣告正式退出房地产业务；比如华侨城，已连续四年亏损且债务高企；比如五矿地产，成为首喊“活下去”的地产央企……

尽管这些企业属于个别案例，但其实或多或少也折射出当前“第二梯队”央国企面临的普遍困境，未来一段时间，这些企业或将面临关键的战略抉择。

而通过对以上这批“第二梯队”央国企的进一步观察，我们发现在它们身上，普遍存在以下三个问题：

其一，运营在恶化。主要体现在销售下降、利润下滑、存货减值、有息负债上升等方面，且互相交织影响......

其二，越来越难获得母公司的支持。越是解决存量，问题就越严重......

其三，拿不到增量用地。当企业想发展时，安全的城市拿不动、进不去，而能拿动的城市风险又太大......所以呈现出的是，在行动上是积极的，但从外界观察上是躺平的......

若按照这种规律来运行，第二梯队的央国企势必会越运行越差，越运行品牌越弱，越运行拖累集团越多！

那么，像中交一样退出房地产似乎就成为了一个必然选择，但这真的是趋势吗？显然，我们并不这样认为。

我们认为，更重要的是要想清楚当初国家准予去做房地产的初心是什么？

显然，国家当初给予央企房地产业务的初衷就是补贴主业的发展。

首先是利用房地产的高利润率，反哺主业利润。其次，在现金流上也可以互为支持。实际上，这也是我们国家特殊制度安排之下，对一部分比如从事建筑、能源、粮食等业务的央企的隐形融资，让房地产的现金流能够给整个集团注入现金流，让房地产的利润补贴集团的利润。（在国资委体系当中，房地产开发毛利8~9个点，仍好于大部分业务）

而现在只不过是由于行业的周期性调整，意外拖累了整体的利润。但我们认为，这绝不等同于企业就可以丢掉这一工具。

那么，尴尬的二梯队央国企们该如何脱困？

在我们来看，企业正确的打开方式一定不是完全解决存量问题，而应是遵循“搁置存量，发展增量”的策略，同时，必须获得母公司的支持或是突破制度的限制，引入增量资金方可。

唯有行动，才会摆脱困境；唯有行动，才有可能争取到更多的支持；唯有行动，或许才能把握下一轮市场机遇的入场先机。

少谈主义，多解决具体问题。

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