在我国金融市场持续深化改革的浪潮中，信托行业作为重要的金融子行业，正迎来关键的发展转折点。中国信托业协会发布的最新数据显示，截至 2024 年末，信托资产规模达到 29.56 万亿元，然而，长期以来，信托登记制度的不完善，制约着行业的规范化与市场化发展。如今，继北京率先打通不动产信托财产登记路径后，上海也紧随其后开启不动产信托登记试点，两地的积极探索，一场关于不动产信托的变革正在悄然展开。
2001 年《信托法》正式颁布，明确提出信托财产需 “办理信托登记” 以来，我国不动产信托登记制度的探索之路已走过二十余载。尽管法律层面确立了登记要求，但在实际操作中，由于缺乏具体的实施细则与操作规则，行业发展长期处于 “摸着石头过河” 的状态。
在此期间，信托行业逐渐形成了 “资金购买型” 和 “SPV 架构型” 两种替代模式。“资金购买型” 模式需要委托人具备充足的现金流用于购买信托产品，同时在交易过程中还面临着高额的税费负担，这无疑增加了委托人的成本压力；而 “SPV 架构型” 模式则通过设立特殊目的载体来运作信托。
金融界银行研究院院长陈国汪指出，当前信托财产登记在制度层面存在明显不足。传统模式下，不动产装入信托后仅登记在信托公司名下，无法与受托人自有资产有效隔离，直接造成信托风险隔离功能失效。同时，由于缺乏全国性的信托财产登记制度，不动产转移需依赖复杂的 SPV 结构，这不仅增加了操作成本，还带来了更多法律风险。此外，当不动产信托面临司法纠纷时，因产权登记不明晰而导致的确权困难，也严重影响了受益人权益的保护。“此类替代模式本质上是因登记制度缺失的妥协之举，长期来看阻碍了信托财产的独立性与市场化流转。”陈国汪补充道。
从京沪试点看不动产信托：税收政策模糊与跨部门协作挑战
2024 年 5 月末，中共上海市委金融委员会办公室等六部门联合发布《关于开展不动产信托登记试点的通知》，该通知自印发之日起试行一年。此次多部门联合发文，涵盖了不动产信托财产登记各环节所涉及的关键部门，充分体现了政府部门对推动试点工作的高度重视。
在上海试点的首批案例中，上海信托落地的 “房产 + 现金” 混合财产家庭服务信托颇具代表性。该项目的委托人为一位中年白领女士，她将名下一套商办公寓作为信托财产，并追加现金资产。信托运作中，通过长期租赁公寓产生稳定租金流入信托账户，短期内用于补充委托人母亲的养老金，待子女成年后实现资产传承。
陈国汪提到，在老龄化社会背景下，养老需求日益凸显。上海试点中，8 旬独居老人将房产纳入信托，生前保留使用权与所有权，身后实现定向传承，切实解决了‘以房养老’的核心痛点。而家庭财富管理领域，上海‘房产 + 现金’混合信托模式同步解决了母亲养老金补充、子女继承规划及婚前资产隔离等复合需求，为家庭财富管理提供了创新性解决方案。
爱建信托推出的 “以房养老” 特殊需要服务信托同样直击独居老人痛点。年近八旬的离异老人李女士通过信托将房产出租，租金用于补充养老金，重大疾病时可灵活处置房产保障医疗开支，百年后房产定向传承给侄子。陈国汪补充道，这一实践是普惠金融场景的拓展，政策明确鼓励在养老助老、特殊需要、公益慈善等民生领域应用信托，填补了传统金融服务的空白。
与上海相比，北京试点在流程创新上取得突破。2024 年 12 月，北京金融监管局会同市规划自然资源委联合印发通知，率先打通不动产信托财产登记路径，并于 2025 年 4 月完成 “双首单” 登记。其创新性 “三步走” 流程（信托产品预登记→签订信托文件→不动产转移登记）实现两大突破：在不动产权证书附记栏标注 “不动产信托财产” 以避免权属纠纷，允许 “非交易过户” 降低设立成本。
谈及京沪试点的差异，陈国汪指出，上海由六部门联合发文，试点范围涵盖不动产信托与慈善信托，增设财产分配处置环节并支持申请受益权证，同时强调跨部门信息共享机制；而北京由两部门发文，未明确慈善信托的适用，缺乏受益权证机制，财产处置规则也相对模糊，且未提及信息共享。两地的共性在于不动产体量大、价值高，试点周期均为 1 年，旨在为全国推广积累经验。
从登记困境到市场激活：不动产信托的财产确权破局关键
尽管试点取得阶段性成果，不动产信托大规模落地仍面临多重挑战。
陈国汪指出，当前不动产信托登记在推进过程中面临现实障碍。在法律适用与操作层面，京沪试点对异地管理总部的信托公司是否具备登记资格界定模糊，遗嘱信托、家庭信托等公民间非营业信托仍被排除在登记体系之外，且财产转移需按照交易流程过户，由此产生 6%~9% 的契税与增值税重复缴纳问题，此外，抵押房产需先解除抵押才能登记，出租房屋是否属于权利限制情形也缺乏明确标准。税务政策层面，制度性空白同样突出：信托存续期间的房产税征收标准未予细化，不动产处置环节增值税优惠政策缺位，并且契税完税凭证被强制作为登记前置条件，导致无法通过信托文件直接确权。制度设计上存在结构性缺陷，受托人范围目前仅限于信托公司，慈善机构、家族办公室等自然人或非法人组织被排除在外，北京试点未明确信托终止后的财产处置路径，上海虽允许申请删除信托属性但缺乏操作细则，同时金融局、不动产中心、税务等多部门协同登记时，数据共享与流程衔接依赖人工沟通，办理周期长达 30 天左右，本质上是 “登记生效主义” 下行政成本与当事人负担双重增加的具象化表现。
针对后续政策方向，陈国汪提出需从五大维度突破制度瓶颈：一是完善法律衔接与效力确认，推动《信托法》与《不动产登记暂行条例》协同修订，统一全国登记标准与流程；二是破解税收制度瓶颈，明确不动产转入信托参照继承或直系亲属赠与税收标准，对养老、慈善类信托给予阶梯式减免，设计差异化持有环节税制，突破租金收益按 25% 企业所得税征收的限制；三是，构建专业化配套服务机制，培育第三方不动产运营机构承接维修、租赁事务，建立整合民政、税务、不动产登记数据的政务协同平台，实现‘一次申请、并联审批’；四是，拓展普惠产品与覆盖群体，探索农村宅基地使用权、集体经营性建设用地入信托路径，为独居老人、残疾人等弱势群体开设登记绿色通道，允许政府作为监督人介入；五是，强化风险防控与权益保障，在中国信登平台拓展信托财产登记公示功能，防范一房多卖，设立专项仲裁委员会，参考国际信托法庭经验处理财产分割等复杂争议。
上述五大政策维度的核心落脚点，通过税收激励与服务赋能双重驱动，推动不动产从‘沉睡资产’转化为民生保障工具。
本文源自：金融界
作者：吴言