大家好，我是贝爷，最近楼市没啥新鲜事，简单分享一点对市场的思考，欢迎交流。
这两天粉丝群里有人发了个新梅江万科柏翠园的二手房截图，156平415万，我查了一下它是柏翠园11层到顶的4楼，可以算是类洋房，贝壳目前标价490万，但很多中介的朋友圈都说这套房子415万就可以卖，如果消息是真的话它单价来到了2.6万每平，很震撼。话说我记得去年第一篇10万+阅读量的文章就是说的柏翠园，从而引出的新梅江话题。
首先声明，柏翠园维护的很好，万科的物业、经典的户型，绿化和硬装的完美比例，即使放到今天也仍然能打，但在时代的洪流中它还是败下阵来。粉丝群中大概有两种声音，一个是惋惜，毕竟它的下跌象征着一个时代的落幕，另一个则是纠结于靠近外环其价值不足以支持它的房价。
谈谈我的想法，我对万科柏翠园的二手房现状的理解分为两点。
其一是学区（柏翠园没有九年一贯制），这么说吧，学区的加持对于天津楼市来说就跟磕了药一样，虽然我本人极力反对以学区为单一属性去买房，但许多消费者对学区的喜好很狂热，而后者就像一头深渊巨兽一样将楼市裹挟，总的来说，现在买房，学区你可以不用，但是不能没有，现在是新天津人在主导这个市场，项目一旦有了流速以后就不会降价，而这种情况我保守的估计还将持续5-10年，近几年的生育率下跌并不会立刻影响楼市，毕竟目前来说小学初中转学、上学的孩子并不在少数。
第二点则是卖房的心理层面，要知道柏翠园直到今天也没有破发，十年前的开盘价不足2万元每平，对于第一批业主来说现在只不过是利润回撤，不叫亏损。这也引出了我对诸如柏翠园这类的次新房第二点判断：10年之后，柏翠园的业主开始有了置换需求。
这个小区的原始业主普遍享受着"时代红利"，多数业主已还清贷款或持有成本极低，这种成本结构赋予业主双重操作空间，一是价格弹性优势，即使降价30%仍可保有利润空间；二是与买方心态上的差异，原始业主对价格敏感度远低于即将到来的自住需求者。
造成柏翠园现状的因素唯此二点，别无其它，跟位置不位置的没有关系，柏翠园地点虽位于新梅江起步区，距离老梅江和梅江中心区有一段距离，但位置并不是决定房价下跌的必要因素，我说过，天津这个地方但凡地方能造出来一个九年一贯，它未来两年的新房销量表现定不会很差，远到全运村近到海教园，皆是如此。
这里有可能有人会问了，那贝爷我可以去抄底这类以柏翠园为首的次新房么？我个人是非常不建议，尤其是经历过前些年暴涨后表面看似平稳的项目，现在不光是老破小与新房分为两条腿走路，像10-15年前的次新房也与新房的抗跌属性大相径庭，因为近些年的新房业主（首先交付不能拉胯）普遍存在了“沉没成本效应”，即不愿意以低于购买价的价格出售，导致惜售。但以10-15年次新房，包括许多六区的功能性老破小后为主的二手房主经过时代红利后定价其实更灵活，尤其是那批当年投资客，更倾向于止盈或套现离场。
以上这些是我个人的一个想法，其实可以大致总结一下二手买房买卖建议：
一、二手房中慎选暴涨过的项目，有过充分换手率的二手房其实更稳定。
二、能选还是要选稍微带点学区属性的项目（你可以不用），如果你的项目没有，但刚好周围新房竞品盘中自带，就有点麻烦了。
三、单一带学区的功能性二手房且战且退。
四、目前三代二手产品较为成熟，那些标榜4.0的新房产品如果溢价过高可以再等等，买房不是买手机买车，不能追。
五、还没上小学的学生家长千万不要妄自菲薄，不要以学区为第一因素选房，瞅瞅2020年后的出生率你会豁然开朗。
再次强调的，房子是死的，人是活的，同一所房子每个人的出手点是不一样的。2025年在面对市场化极强的天津楼市中，杀伐果断很是重要的，去旧留新依然是一门必修课。