前阵子，国务院印发了《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》），引起广泛关注。《意见》提出支持企业盘活闲置低效存量资产，要更好发挥国有资本带动作用。
具体来看，《意见》围绕国企存量土地与房屋资产的盘活任务，提出了诸多重要指示。
比如要求加强老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋改造利用，推动建筑功能转换和混合利用，根据建筑主导功能依法依规合理转换土地用途。
又比如要求充分利用存量闲置房屋和低效用地，优先补齐民生领域公共服务设施短板，合理满足人民群众生活需求；
还提出要支持利用存量低效用地建设保障性住房、发展产业、完善公共服务设施……
在新一轮城市更新行动开启的背景下，中央对于各地存量土地与不动产盘活的关注，更加密切了。对于盘活的方式方法和方向，也提出了更多元的导向。
对于国央企来说，这也是在敦促进一步提升对存量盘活工作的重视程度。而各地近期也都在积极响应，在存量盘活这件事上，已经形成了更成熟的管理体系和更多元的实施模式。
专业水平建设、考核指标推动
国企资管工作走向体系化
要把存量资产管理做到位，最基本的前提是组织架构与制度要准备好。为此，许多国央企都在对内改革，重新设计更符合资管工作需求的团队、业务结构和管理制度。
一是在人员与团队架构方面，以中国铁塔为例。其围绕“区域”这个最小经营单元，通过市场化定位，在以往资产运营的单一职责上，补充完善了营销推介、商机挖掘、项目落地、客户服务等市场经营发展类的职能。
据透露，目前中国铁塔在全国已有超过95%的区域，承接了发展类指标，推动资管团队走向更完善、分工更专业化的新阶段。
而南京一国企集团，则将资产管理职能独立了出来，组建了资源公司。同时还另外成立了商管公司，以“轻重分离”的组织设计，形成“裁判员+运动员”的执行、监管资产管理运营体系。
二是在制度搭建方面，南方电网就做得很精细，他们主要做了三件事。
首先组建存量土地投资开发和资产运营管理专业化平台公司，明确各层级分子公司土地不动产资产管理主体责任，基本形成“总部牵总、专业公司支撑保障、分子公司各司其职”的工作责任体系。
其次是优化土地规划计划、权属管理、管理监控与考核评价等内部管理流程，明确土地新增、存量土地不动产再利用、土地处置等环节管理要求，全面规范公司土地不动产全生命周期管理。
最后建立了高效协同的工作推进体系，通过组建专班、柔性团队等方式，加强信息共享、成果共用、政策共研。
三是考核绑定。推动资管体系化的最重要的一点，就是把工作与考核紧密结合起来。
比如济南市就将实物资产的出租管理，纳入了正向激励考核项目，有效推动国有资产租金收入实现6年连续增长，还推进了全市土地资产和15项行政事业性资产的盘活，施策效果显著。
四是树立资产集约使用的文化。比如中国石化胜利油田分公司就提倡“一切资源向价值创造流动”的理念，建立了资产调剂平台和区域资产库，对资产进行分类评价，然后有针对性的强化闲置资产的盘活利用，以及低效无效资产的治理。
五是推动内部市场化经营，盘活存量资产。
比如南方电网就提倡走集约化、专业化发展的道路，以无偿划转或委托经营的方式，将部分子公司闲置低效物业房产的运营管理权，转交至公司土地专业化运营平台公司，由他们开展合理更新改造后再对外出租。头部国企在用的云资管平台，点击了解
通过这种方式，已经先后盘活了广州、珠海、贵阳、都匀、普安等多地的低效房产，面积总计约20万平方米，实现了闲置低效资产能盘尽盘、焕新赋能，值得借鉴。
数字化技术深度赋能
国企资管智慧程度已大幅提升
对于资产规模与类别都极其庞杂的国央企来说，数字化工具几乎已经成了许多企业开展资产管理业务的“基建”。
当下许多国企的资管业务都和数字化技术融合得越来越紧密，管理效率与准确程度已经有了显著的提升，为存量资产的盘活铺平了道路。
比如广东就上线了“粤易租”资产管理平台，将省属企业的各类土地资源信息纳入平台管理，建立形成土地资源台账。
同时广东还组织省属企业建立统一存量土地盘活项目电子数据库，目前至少已有110宗存量土地入库。当地将按照“盘活利用一批、谋划推进一批、调研储备一批”的节奏，视情动态调整、依次有序推进盘活。
即使是险资企业，也会有强烈的资产管理与盘活需求。此前某险资国企就曾为资产信息难以统计、经营情况不明、经营分析缺少抓手等问题感到头痛。
后来其采用了数字化技术，对集团资产进行了全面的盘点和价值分析，构建起了一体化不动产经营系统，实现了对资产的分类精准管理。
彻底告别传统人工记录的阶段，资管业务流程也实现了全面标准化，建立了资管风控的透明度，令资产的处置工作更加高效。
此前甚至有一地方国企，通过数字化工具短时间内盘清了超500万方规模的资产，对这批国有资产的经营管理质量完全上了一个台阶。
过去这家国企的资产存在“老、旧、小、散”的问题，许多租赁合同还需要人工去核对，租金也只能人工追缴。每月的租金有哪家租户交了、哪些没交，管理层手里都没有准确的数据，必须找财务系统去查，管理效率很低。戳这里，让国有资产评估有重点，盘活有抓手
其后，这家国企开展了资产的全面盘清行动，通过“一资一档”规范资产数据分类，盘清家底并将所有数据搬到线上管理，实现数据透明、共享，提升了资管业务的整体效率和专业化水平，此举对企业未来长周期的资产高质量运营意义深远。
多地推动土地多样化盘活
鼓励企业积极收储与再开发
对于闲置的低效土地，许多城市都在探索更加多样化的、灵活的盘活方式，以吸引更多企业参与进来。这方面广东的一系列实践，值得参考。
首先，广东正在指导省属企业统筹盘活同城土地，协调地方政府开设规划调整、收储补偿、开发报建等全链条通道，创新推出了“权益转移”做法，即交储地块补偿等额抵扣开发地块补缴土地出让金。
在这一导向下，前阵子广物控股集团就制定了在穗的20宗低效土地盘活利用打包方案，明确“9宗自主改造+11宗政府收储”，预计自主改造地块通过“调规增容”，可增加超100万平方米建筑面积，物业估值可达350亿到550亿，年租金可达8-10亿元……
知名房企越秀地产去年也曾积极响应地方存量盘活政策，收储了3幅地块，预计可盘活资金约为135亿元。
其次，广东还在推动置换土地物业资源，来解决土地物业资产低效利用问题。
具体来看，就是指导省属企业对地理位置好、发展潜力较大的土地物业，通过“实物置换”“微改造”等提升价值。助力国央企打造可知、可见、可控的资产管理体系，点此了解
通过以上方式，广东得以大幅提升土地盘活的灵活性，为市场主体提供更多可参与的盘活方式，有利于推动土地盘活工作形成多赢局面。
此外，也有不少企业选择自主对存量资产开展创新再开发。
比如前面提及的南方电网，就结合了城市发展规划和城市更新的需要，精选了位于城市核心区、居民生活区的存量土地，开发了集光伏微网、独立储能、智能仓库、充电基础设施于一体的智慧能源站。
这些能源站还同步配套建设了可提供餐饮、阅读、休息等功能的城市微客厅，打造“能源+城市休闲”组合的创新资产形态，既盘活了土地，又服务了市民，实现了经济效益与公共效益双提升，这也是十分值得国央企参考的模式。
结语
我国许多城市都已经进入了存量时代。土地作为城市发展最重要的资源要素之一，其内在价值始终是饱满而深远的，必须尊重其价值，积极去激活它。
目前，各地政府与国央企都在努力通过更多元、灵活、高效的方式，来管理和盘活存量土地与不动产资源，大量新颖的模式与优秀的案例已经出炉，其他地方要跟上了！