这几年，楼市的两极分化已成常态，除了城市分化，产品结构也在快速分化。
从高量级城市的豪宅疯狂出圈，再到四代宅加速推进产品迭代升级，再到如今”好房子”政策出台，可以说，高端与改善一路狂飙已成定局。
相对之下，刚需产品的供应一路下滑。
据克而瑞数据显示，5月份，28个重点城市中，一手房刚需产品供应占比仅34%，环比4月下滑5%。相当于，现在新房市场中，近七成项目都在主打改善与高端。
看起来，刚需产品在新房市场正在逐渐消亡，未来楼市的主流就是豪宅和改善。
但刚需产品真的没有机会了吗？答案是否定的。毕竟刚需客户基数还是很庞大的，只是大部分进入了二手市场。
而且从市场反馈来看，最近不少刚需新盘就卖得非常不错，广州多个项目小面积产品开盘即热销，成都某主打刚需的项目，200套房被3000组客户疯抢。
所以，不用担心刚需客户没有了，而是要为刚需客户提供更有质价比的产品。
下面明源君来详细分析一下。
地产刚需并没有消失
只是转移了
虽说刚需市场在收缩，不过仍有部分城市存在较大机会。
首先是以北上广深为代表的一线城市，刚需产品的成交热度不减。
据明源数据显示，2025年一线城市80-100㎡小户型成交占比高达30%，远高于二三线城市的10%-20%。原因有几个：
一是刚需客厚度足够，刚性置业需求旺盛。
作为人口流入的一线城市，刚需置业需求旺盛毋庸置疑。只不过很多刚需客户买不起核心区域的新房，要么进入二手房市场，要么外溢了。
比如广州一季度二手房住宅60-90㎡成交占比就高达3成以上，已连续多月攀升。而广州黄埔多个新盘首开，小面积刚需产品同样卖爆了。
二是一线城市的小面积产品，对全国投资客仍有吸引力。
虽说现在房地产从金融属性转变为功能属性，但北上广深房产的投资属性仍然存在。比如去年深圳国庆节期间，深圳部分区域放开限购，就有不少外地人涌入购房，他们选择的就是外围低总价小面积产品。
而且小户型往往租金回报率较高，在房价预期不确定时，租金回报率则是投资的重要安全垫。
三是一线城市资源稀缺，近年土地供应转向外围，这些区域更适合打造刚需产品。
其次，新一线城市外围区域，刚需盘热度很高。
以重庆，成都，杭州等为代表的新一线城市，近年随着产业的发展，外围新板块发力，刚需推盘同样火热。
比如杭州，今年5月，高铁新城、东湖新城等板块，房企推盘积极性提升，中签率在20%-30%之间。而成都的发展战略是一路向南，天府新区核心区是首选，其刚需市场也较为活跃。
可以说，刚需市场并非完全没落，未来更聚焦在高能级的城市，而随着行业正从粗放式开发向精细化产品力竞争转型，这些高能级城市的刚需产品也会逐步内卷，对住宅品质的要求也愈发严苛。
高品质时代
小面积产品也需要不断进化
在消费观念升级、年前客群崛起的背景下，刚需不再等于低配。
尤其当下95乃至00后逐渐成为购房主力，他们的置业观念已经彻底改变，不仅看重性价比，更强调悦己体验，对生活有追求。
这也要求房企要对刚需产品进行全面升级，尤其是客户最关注的户型空间。
一、舍小放大，功能性要做到最优
受制于空间面积与布局的影响，刚需产品不可能做到面面俱到，它必然要做好取舍。
在当下，建筑规划条件最大放宽下，赠送率攀升，但赠送并不是无底线的，关键是要找到自身产品合适亮点，叠加场景化的细节体验，提升居住的品质。戳这里，打造24小时在线的AI销售员
比如，有些户型会强化功能空间的最优化。
像重庆中铁建某项目，99㎡做出了4房2厅2卫。通常90多平做三房两卫是常规操作，但做四房无疑让功能升级，虽然户型牺牲了南北通透，但对客户而言，多了一个房，大大增强了实用性。
中铁建项目户型图
又比如有些户型为了强调极致的客厅空间奢享体验，特意把阳台赠送最大化。
像深圳万科某94㎡的户型，采用超广角竖厅设计，客厅面宽达4.3米，相比同等户型的3.8客厅开间无疑做了升级，但相对应的，户型格局就没有了南向最大化采光。
深圳万科项目户型图
在刚需产品里，尺度、功能、采光三者难以兼得，必须有所取舍。但对于刚需客户而言，首先要解决的是功能性的问题。
二、体验升级：做好小户型四代宅，强化“墅居”体验感。
当下，四代宅产品火热，不过这些四代宅往往倾向大面积、高端定位，但从近几年看，小户型的四代宅项目也并不鲜见。
据克而瑞数据显示，在2023年至2024年期间，建面约110平及以下的四代宅典型项目就约有15个。
刚需产品结合四代宅这个新概念，一方面更好地满足年轻新兴群体的需求，另一方面通过优化户型设计提升住宅附加值，能更充分应对市场挑战。
在四代宅小户型里，多元赠送成为了标配，飘窗、阳台、花池等一应俱全，加之大露台，显著提升实际使用面积，强化了“墅居”的体验感；
比如，广州招商某四代宅的82㎡户型实现了阳台占比高达25%，并额外赠送40%的户属空中花园，充分突破刚需产品的尺度感，做到了小户型内”大花园“的享受。
广州招商项目82㎡户型图
又比如此前广州越秀某项目充分利用新规，阳台赠送占比达25%，配合全屋飘窗和花池全赠送，最终实现34㎡的不计容面积，将产品实际使用率将跃升至120%-130%。
广州越秀项目88㎡户型图
不过，相较于改善客群可外包的家政服务体系，刚需家庭在四代宅中需自行承担的成本就比较高，比如阳台露台落叶清理，玻璃幕墙维护等等，这与刚需项目本身的高性价比产生矛盾。
未来四代宅产品势必在刚需小面积中愈加普及，但从发展来看，小户型的四代宅需更多考虑刚需客的生活情景，需具备更高落地性，这才是刚需与高端四代宅在创新上的最大不同。
三、潜力放大：预留弹性空间，适应长周期发展
由于物理空间的局促，刚需户型更需要做到弹性灵活。
像大部分的刚需家庭，就呈现人口多，长周期的特点，因此需预留户型的多变条件，更好地去适应不同周期的发展需求。
比如，此前华润在某项目70平小户型设计中，通过户型内部结构墙体的合理布局，为户内空间的功能的重新分配提供了更多可能，户型基于一家5-6口人的生活需求，做出了两套创新方案。
像在户型2中，人为加入了一个四面“核心筒”，兼顾书桌、衣柜、洗手池和健身镜4种功能。围绕这个核心筒形成的大洄游动线，串联起了整个家庭的生活场景，并且从户型1到户型2的空间布置，主卧，客厅，次卧等功能围绕一家三口到一家五口的全生命周期跨越，让客户看到的户内空间延展的潜力。
深圳华润某项目70㎡户型图
对小户型而言，空间面积是有限的，但场景的想象是无限的，因此如何在有限空间中做到以小放大，这才能让产品的竞争力得以保持。
小结：
诚然，刚需并非已到绝境，对市场而言，它的机遇仍在，生存模式仍有，随着品质开发时代的到来，刚需更需平衡传统与创新，强化性价比同时，更需注重品质提升，以应对市场竞争。