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今天从资产收益率的角度来探讨一下房价究竟还会不会下跌？
房子天然具有资产收益，也就是房子不仅可以用来住，也可以用来投资。其投资收益一方面来源于未来的差价，另一方面是来源于你持有期的周期。而从租金回报率的角度来看房价是否高估是国际上成熟房地产市场一种比较通行的方法。
实际上，去年YH在一篇报告里也阐述类似的观点——租金是影响住房价值的核心变量。
在过去房价高歌猛进的时候，很少人会关注这一点，也很少有人会拿租金回报率来评判房价的高低。但房价经历这几年的下跌调整后，市场变得更加理性了，不少人开始关注房子的租金回报水平了。从另一个角度来看，即便房子卖不到合适的价格，如果租金回报率还不错，那继续持有房产也不失为一种选择。
那究竟住房租金回报率多少算是高？多少又算是低？
从个人的角度来看，与你的机会成本有关。比如同样的一笔钱，你在某项可靠的资产上可以获得的年收益率是3%，那你买房租金收益率要高于3%才算是合理的，否则你为何要买房投资？
当然从整体市场的角度来看，一般大众能够获得接近无风险资产大概就是10年期国债了（年收益率高于存款利率），当下的十年期国债收益率大概在1.7%多。如果投资房产的话，毕竟房产算是风险资产，加上一定的风险溢价，租金回报率能达到2.5%算是比较合适，起码不能低于2%。
那当下国内主要城市的住房租金回报率大概是什么水平？
能查询到的最新北上广深的住房租金回报率分别为2.3%、1.9%、1.7%和1.6%（数据会有变动，但大概是这个水平）。一些二线城市的租金回报率会略高一些。这个也符合逻辑，一线城市的住房流动性更好，租金回报率会偏低一些。
再对比一下国际上其他大城市的租金回报率，能查询到的纽约、伦敦、东京市中心住房租金回报率分别为3.1%、2.8%、2.5%（数据会有变动，但大概是这个水平）。
那以上国内一线城市的住房租金回报率是否合理？
整体来说，还是有点偏低。从这个角度来看，房价似乎还有一定的下跌空间。但同时我们也要看到国内市场依然是一个成长性的市场，资产的价格弹性会高一些，给予一定的溢价也算是正常的。