从宏观调控到房住不炒，再从房住不炒到止跌企稳，楼市20年的发展中存在着政策方向的往复：“减速→刹车→油门”，但凡纠错方式有得选，大多数人会希望通过轻舟已过万重山的软着陆来减少矛盾减少回合减少成本减少损耗，但事实上很难且只会越来越难。
面对除了一线和部分强二线楼市之外的“全面鹤岗化”，房价和销量的中国最高堡垒上海，能不能实现理想主义者们想要的软着陆？
一、理解曾经的限价，但今日折腾是为了纠偏限价
今天对上海楼市的调整哼哧哼哧，其实是基于对2016年实施限价的纠偏，只是整整七八年的集腋成裘之后，如今想要拨乱反正也非一日之功。
首先，肯定初心都是好的，包括当时推出限价，也包括如今想要扭转一二手倒挂，因为站在管理层的立场，一切为了卖地：此一时让新房比二手房便宜，以便保障新房快消来形成土地需求；彼一时需要让新房比二手房贵，让房企重新建立自行定价获得利润空间的信心。
只是，房企愿意在变动的规则之下见招拆招，购房者面对这一局来来回回的梭哈，至少一部分囊中有点羞涩的选择——不跟了。
一二手倒挂的确催生了新房的一波购买大潮，毕竟活生生地强行把市场价压低导致“买到就赚几百万”，什么交付质量什么适用与否统统不重要了，利差摆在那里，房子根本不是用来住的；那边厢，二手房应对新房的放血当然不跟，每个房东有自己的成本线有自己的心理价位，“肉里分”当然能多一文是一文，何况那时候需求还在&那时候学区还拿捏父母，新房和二手房各走半边。
只是过去几年众所周知的原因（当然也可以归咎于产业周期），房价有没有到头不敢说，但购房者的荷包大多数都历经了缩水，不是需求没有了，而是需求可以忍，因为购买力决定了消费力，“臣妾做不到啊”，买卖的断崖是从刚需住手开始的；就算这几年在重修房地产的过程中，也出台了N多给购房者减负担和降门槛的两手抓，但总感觉是往河里投了一把石子却想要实现填海，效果有但不明显，更遑论一招扭转了，政策好像不像原来那么灵了？！
一二手倒挂，从外环到中环的逐渐消弭不是政策发力，而是市场使然：最基层的购房者不论孰贵孰贱，都不买了或“都买不起”，需求管道不再输送了；另一方面是也在这些年受损的房东们开始出于各种目的需要卖房变现了，而且一挂牌发现大家都在挂牌，本着抢跑之心自然率先割肉逐步形成踩踏，供大于求之后会导致什么，大家都很清楚。
虽然从“吃房地产这口饭”的相关渠道还可以看到盲人摸象的那一面：内环都在“日光”、中外环也偶尔会有“认筹率破百”，但从比率上来说都是片面的，因为掩盖了沉没的大多数，因为——外环外全面开渠道销售了，一句话已经很说明问题了。
目前，新房和二手房市场已不止两种形态了，确切说形成了四大象限：
1、豪宅新房或还有倒挂，或因为“只有内环保值”，所以豪宅新房依旧好卖；
2、二手豪宅纠结：不降价就卖不掉，但卖掉了就“买不回同等地段”新房了；
3、郊区新房因为客群“无差别级减少”，不断增加渠道费抢夺有限的客户；
4、郊区二手房供远大于求，加上“好房子要来了”，沪俚有云：穷碰到急！
二、商业地产的人、货、场，住宅市场的量、客、价
当然有人不同意“楼市并没有媒体报道的那么好”，或因为看到的局面并非如此，那么就进一步释疑，商业地产的三要素是人、货、场，住宅或也可以分为：量、客、价。
首先看量（主要指供应量）。
有没有发现从进入2025年开始，“每逢周六推新房”已经约定俗成好久了，密集加推无外乎两种可能，要么是供不应求，要么是上市急迫。
前者目前看来“只错了一半”，因为市中心三天两头在日光；
后者心知肚明，一是房企回款压力，二是“好房子要来了”，旧规则的新房快跑。
前后两者的这般极端分化，内里还有什么值得注释的么？
从上海楼市的供应结构来看，长期以来都像一碗冷面：郊区是面占绝对量大头，市区是点睛之笔的浇头当然奇货可居，但不得不承认——面的贵贱主要看浇头！
但是从去年的土拍市场和今年的新房市场来看，因果轮回一言蔽之：因为2023年五大新城的地卖不掉，所以2024年市中心土地上市量和比例大幅度提升，所以在今年就感觉：市中心楼盘虽然稀缺但总体还——有得选。
未来从下半年开始，市中心上市量还会增加，今天用于“日光”的客户弹药能不能持续供给是一个问题，限购早晚还是要提上议事日程的居安思危，所以今年下半年的市中心楼市，出现任何情况都有可能。
其次看客，就是客群。
“市中心永远不缺客户”这话今天还依旧对，但未来呢？别忘了，“北上广深永远涨”的那些人怎么当时没给他们做实名认证和实时定位呢？
从今天依旧更多比例更多套数涉及更多家庭的郊区刚需楼盘而言，上一段落所述的“几乎全部开通渠道”本身就是一个见字如面的格局吃相，在客户基数没有大幅度提升的背景之下，单个成交的获客成本水涨船高，因为——他可以买这里，也可以买那里，反正竞品距离也不远反正产品也都差不多，通过渠道返佣的多少已经开始影响刚需客户的购买决策了。
第三看定价——“汤姆根本就捉不住杰瑞”。
就在大家被媒体引导而对于“徐汇滨江潮鸣东方报价达到19.5万并超越黄浦区金陵华庭18.9万”而欢呼雀跃的同时，去拉一下上海郊区楼盘过去一年的联动价审批对比看看：近的如普陀和杨浦，远的如嘉定宝山闵行，都有（同一个项目前后不同时期）静悄悄地报价下调了，这和部分媒体吹嘘的市场复苏是打脸一般的截然不同。
当然，案场对于降价找得到名正言顺的理由：比如位置不同、户型不同，但现在都懒得去劳心劳力了，价高价低心里有数，好卖难卖佣金调节，所以一边是去年官宣的限价逐步取消可以产生另类解读：可以向上不限，也可以向下不限；另一边是降价其实防不胜防，可以用产品结构来说事，也可以通过渠道返佣来外场调节，神不知鬼不觉。
上述情形还只是在新房市场，面对“一套房子一个房东一个购房者”的二手房市场而言，情况更加微观更加复杂更加鸡零狗碎。
三、保新房和好房子，两手抓“会出血”的
过去的二十年，在房价单边上扬的年代里，业内还会讨论“管理层到底要不要看到房价上涨”，如今在楼市进入分化格局之下，终于开悟：主管部门在任何时候，都是保量大于保价的，一旦前后两者冲突，后者随时可以被牺牲掉，而所谓的止跌企稳，也只是“止跌到企稳就行了”。
为什么呢？因为卖地才是最重要的，一切为了土地财政。
本着上述认知，甚至从2003年第一次宏观调控开始，伴随日后的各种非市场化的收紧、限制、提高门槛，所针对的都是房价而非销量，因为一旦房价到了各种消费阶层的天花板引发销量下降，这才是“上头”不想看到的。
土地财政一直被诟病，但其实土地财政没那么坏！
在过去的几十年里，土地财政为城市的基础设施建设、公共服务提供等方面做出了巨大贡献：生活中见怪不怪的危房修缮、口袋公园、社区食堂、公益服务、社会救助，背后都是土地财政占绝对大头在统筹支付，今天如果全部取消，估计老百姓就算不怀念土地财政，至少也会因为“失去才知重要”而悻悻然。
好了，为了卖地更为了土地财政所以全力保新房流量&二手房顾不上了，但问题是——新房拿到手就变成了二手房，如果不是为了自住那么未来是不是也要像今天的房东一样：被中介劝降（xiang）降价、去和其他房东踩踏抛售、去被有限的购房者当成砍价竞品？当然，这只是购房者更关心更操心的事情。
就在新房和二手房进一步分化的当口，2025年5月1日，上海也紧跟全国的步伐，官宣了“好房子”政策的实施，以上海出现“三阳台”开始，产品内卷的紧箍咒开始放松了，想来未来的产品创新、公摊面积、得房率都会和原来不同，这对持币待购者而言当然是利好，但对于已有房产者而言却未必，所以内环卖得好的另一个理由找到了——就算产品可以大幅度提升，我占个好地段总是不可复制的吧？
“好房子”把原先那些在容许与否的边境线上游走的桎梏解锁了，给了产品创新机会，也给了产品规范钻营的空子，未来的购房者得益是无疑的，但对于今天在续销的存量新房和二手房基本算是坏消息：一是产品迭代导致的拼不过，二是产品迭代即将到来的“逃不及”。
如果今天购房者来咨询，我会告诉他们：买市区的可以抓紧，因为限价在放松了；买郊区的不管新房二手房都可以等一等，未来的“好房子”更有性价比，除非当下的房东们愿意大出血！
换位到管理层的立场：为了土地财政所以全力保新房，给政策给优质土地给产品设计松绑，基于土地财政有利，上述政策都对；但是在当下的楼市里，宏观基本面未有扭转的前提之下，限购也尚未取消导致客源不可能短期大幅度提升，这时候推出“好房子”的提前服药，会不会副作用太大？至少对存量和二手房市场冲击较大，当下通过房地产来给土地财政助威，也只剩下——市中心豪宅的“一条腿冲超”了。
理想真的很理想：通过新房涨价，提升购房者预期和信心，新房不愁卖之后二手房的需求也被激发出来，二手房的降价空间收窄甚至填平；再通过“好房子”来鼓舞房企进行新一轮的产品创新大潮，激活土地市场于无声处完成迭代。
机关算尽太聪明，怎奈刚需购房的芸芸众生“掉链子”：原以为他们会被豪宅热销所蛊惑，无奈刚需购房者的难，办公室老爷真的不了解（当然了解了也没招，房地产已不仅仅是房地产范畴了）。
传说中的限购（放开）王牌，几时来/来不来的背后，是对于“有没有用”的信任也开始分化，有句歌词叫做——明天的事留到明天再说。