近年来，小区物业纠纷频繁发生，部分小区架空层被物业公司出租或改建，但有的小区架空层并未进行权属登记或者约定，此时架空层被开发商擅自改造出售，业主权益如何守护？湖南省宁乡市人民法院与长沙市中级人民法院(以下简称“长沙中院”)接连作出判决，明确某商业街小区A、B、C栋二层架空层归全体业主共有，开发商需限期恢复原状。
据悉，宁乡市某商业街小区由长沙某置业有限公司开发建设。根据规划许可，小区A、B栋第二层为架空休闲层，C栋第二层为公共休闲层，且地上二层车库未纳入业主房屋公摊面积。然而，开发商擅自将架空层改造为停车位出售，引发业主强烈反对。业主委员会认为，架空层属于全体业主共有，开发商无权处置，遂提起诉讼。宁乡市相关部门曾协调并出具说明，称改造符合规划且未纳入公摊，但法院经审理后未予采纳，依据《民法典》第274条，架空层属“其他公共场所”，依附于建筑主体，权属随房屋转移至全体业主，其次，原始规划明确架空层为公共休闲区域，开发商未提供规划变更证据，且行政部门认定“未违规建设”不改变权属性质，法院独立审查法律归属。最终宁乡市人民法院一审判决该商业街A、B、C栋二层归全体业主共有，开发商须30日内恢复架空层原状。开发商不服上诉，长沙中院二审维持原判。
长沙中院表示，无约定且未登记的架空层，默认归全体业主共有，同时，行政部门对建设合规性的认定，不影响法院对权属的独立判断。一纸判决，厘清了法律模糊地带，为针对架空层、绿地等高频争议区域提供了类案审理指引，本案通过司法确权，倒逼物业和开发商规范管理，减少公共区域滥用乱象。
来源：长沙市司法局