专题 | 2024年房企偿债能力报告：流动性压力仍在加大，行业信用修复仍需时间

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克而瑞地产研究

2025-05-24 09:29发布于北京克而瑞地产研究中心官方账号

导语



2024年底50家样本房企中84%的企业现金持有量较期初有所减少，62%的企业调整后非受限现金短债比继续恶化，踩线房企占比较期初提高2个百分点至72%。


◎  文 / 房玲、洪宇桁



2024年政策延续了相对宽松的基调，在保持房企企业层面融资支持力度的同时，推出了城市房地产融资协调机制将融资支持主体下沉到具体项目。据金融监管总局披露，2024年全年白名单项目审批通过贷款超5万亿元，缓解了房企的部分资金压力。与此同时，出险房企的债务重组进程也在持续推进中，但当前房企整体的债务压力依然较大。
从50家样本房企1的财务情况来看，2024年底样本房企的现金持有量较期初继续减少8.04%，总有息负债减少3.12%，但是其中的短期有息负债则增长了7.42%。在此背景下，调整后的非受限现金短债比相比年初略有下降，达0.47，房企短期压力依然较大。
从2024年底样本房企三条红线分档结果来看，绿档房企占比期初的30%降至28%，仍然以央国企为主；此外红档房企占比为32%，相比期初减少了3家，而黄档和橙档房企分别占比14%和26%。
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01

现金持有量较期初减少8.04%

受限制现金占比达28%



1、融资和销售回款维持低位，房企现金进一步减少8.04%

2024年的房地产融资政策延续了2023年以来的宽松基调，1月中央开始推行城市房地产融资协调机制，此后各地政府纷纷推进落实。此外在经营性物业贷款方面也迎来利好，发放经营性物业贷款可以用于偿还集团存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。3月22日，随着国务院常务会议召开，提及优化房地产政策，系统谋划相关支持政策等，持续释放房地产行业政策放松的信号。

9月24日，国新办举行新闻发布会，央行在房地产金融方面推出多项重磅政策，包括降准、政策利率下调、存量房贷降息、降二套首付比例、提高再贷款中央资金支持比例、续期“金融16条”等。9月26日，中共中央政治局召开会议。会议指出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大白名单项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。

2024年第四季度，房地产贷款投放速度加快，合规项目推进成为当前工作核心。据金融监管总局披露，2024年全年白名单项目审批通过贷款超5万亿元。

虽然城市房地产融资协调机制解决了部分白名单项目的资金问题，但是房企整体融资仍然维持低位，同时由于房地产市场仍然持续走弱，销售回款减少，房企集团层面上的资金压力仍然较大。2024年底样本上市房企的现金持有量为12925亿元，较期初减少了8.04%。从历年变化来看，房企的现金持有量自2021年首次出现负增长后就逐年减少。

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2、84%的房企现金较期初有所减少，央企逆势增加（略）

3、调整后受限制现金达28%，房企实际短期偿债能力可能更低（略）




02

总有息负债较期初减少3.12%

企业间分化加大



1、融资整体遇冷+去杠杆，2024年总有息负债减少3.12%

自2020年8月“三条红线”的监管要求提出之后，房企的总有息负债增长受到了限制，大部分企业也加速了去杠杆进程。与此同时，自2021年开始，房地产企业暴雷情况频发，仅有国企、央企和部分较为优质的民营企业的融资渠道仍较为畅通，其他大多数房企的再融资情况不容乐观。2024年底，样本房企的总有息债规模为50023亿元，较期初继续减少了3.12%。
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2、民营房企总有息负债减少9.35%，18家企业总有息负债超千亿（略）
3、20%房企总有息负债增加，大部分企业或主动或被动降低负债水平（略）


03

资受限叠加短期偿债压力较大

部分房企仍有违约风险



1、短期有息负债占比升至43%，央国企存量债务结构仍较为优秀（略）

2、调整后非受限现金短债比继续下滑，64%企业低于红线 （略）


04

净负债率继续提升

红橙档房企占比上升至58%




1、平均净负债率继续升至98.07%，国企和混合所有制企业提升较大

2024年底50家样本房企的加权平均净负债率（永续债作为权益）为98.07%，同比提高了9.55个百分点。剔除掉5家总权益为负的房企之后，剩余45家房企的加权平均净负债率也同比提高了6.89个百分点至86.56%。在总有息负债变动相对较小的情况下，净负债率的提高主要是因为房企的持有现金减少了8.04%，此外总权益减少了10.89%，其中归母权益减少了14.31%，近年来利润减少对企业留存收益的影响较大。
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从企业性质来看，央企的净负债率相对较低，仅为52.33%；国企和混合所有制房企的净负债率为84.78%和104.88%，较期初分别提升了9.5和24.06个百分点，这两类企业的净负债率出现了较大的提升，后续需要持续关注。而民营房企的净负债率达到了204.88%，仍然居高不下，在民营房企融资和销售都有着较大压力的情况下，短期内仍较难降低偿债压力。
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2、21家企业净负债率超过红线，企业之间分化较大（略）
3、踩线房企占比升至72%，各类性质企业均有所恶化（部分略）
从样本房企的分档结果来看，2022年以来房地产信用风险频发，核心财务指标恶化，踩线房企数量明显增多。2024年底踩线房企占比较期初提高2个百分点至72%，其中黄档、橙档占比较期初分别降低12个和提高20百分点至14%和26%，红档占比较期初降低6个百分点至32%。
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05

融资能力分化加剧

行业信用修复仍需时间




1、房企整体融资成本降至4.87%，融资能力分化加剧（略）
2、表外化率仍在提升，明股实债加大房企压力（略）
3、8成房企调整后速动比率＜1，出险房企债务重组仍是当务之急
2024年中国房地产市场整体仍处于弱势整理阶段，超过80%的百强房企累计业绩同比减少，全年大多数时间政策效应尚未显现，直到9月底以来连续的新政利好显著刺激了房地产市场，四季度开始销售有所回升。因此资本市场整体对房企仍然信心不足，净融资额长期落入负值区间，资金压力边际趋紧。2024年底50家样本房企中84%的企业现金持有量较期初有所减少，62%的企业调整后非受限现金短债比继续恶化，踩线房企占比较期初提高2个百分点至72%。倘若算上应付贸易款、合联营、非控股股东等经营性债务，2024年底50家样本房企加权平均的调整后速动比率0.64，其中40家样本房企调整后速动比率小于1，可变现的流动资产无法覆盖包含经营性债务在内的流动债务，流动性压力凸显，实际的短期偿债压力还要更大。
随着城市房地产融资协调机制的推进，以及后续各地的项目白名单推出，融资支持主体正从企业下沉到具体项目，释放了利好信息，在一定程度上缓解了房企的流动性压力。但在当前环境下，预计出险房企仍难以得到银行贷款。这主要是由于银行办理贷款抵质押担保时，优先选取价值相对稳定、变现能力较强的担保物，一般不接受不易变现、不易办理登记手续或价格波动较大的担保物。而大多出险房企能用于抵押贷款的标的较少，在市场化机制下仍不太可能取得银行贷款。对于这类企业，相关部门仍需继续加大加快房地产企业出清力度和速度，通过市场化手段让出险企业早日实现债务重组或破产清算，从而实现出险企业的价值重塑，是解决目前行业信用问题的有效方式。
而对于仍能正常运营的房企而言，当务之急仍是把握好现有政策做好债务接续，如通过增信支持政策，借助信用保护工具、连带责任担保等增信方式通过发行新债券实现“借新还旧”，还可通过发行ABS、REITs等方式盘活经营性物业，积极尝试经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券。除此之外，房企也要与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。同时，通过加速去化或者土地收储对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。



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2024年房企偿债能力报告：流动性压力仍在加大，行业信用修复仍需时间




一、现金持有量较期初减少8.04%，受限制现金占比达28%

1、融资和销售回款维持低位，房企现金进一步减少8.04%

2、84%的房企现金较期初有所减少，央企逆势增加

3、调整后受限制现金达28%，房企实际短期偿债能力可能更低

二、总有息负债较期初减少3.12%，企业间分化加大

1、融资整体遇冷+去杠杆，2024年总有息负债减少3.12%

2、民营房企总有息负债减少9.35%，18家企业总有息负债超千亿 

3、20%房企总有息负债增加，大部分企业或主动或被动降低负债水平

三、融资受限叠加短期偿债压力较大，部分房企仍有违约风险

1、短期有息负债占比升至43%，央国企存量债务结构仍较为优秀

2、调整后非受限现金短债比继续下滑，64%企业低于红线

四、净负债率继续提升，红橙档房企占比上升至58%

1、平均净负债率继续升至98.07%，国企和混合所有制企业提升较大

2、21家企业净负债率超过红线，企业之间分化较大

3、踩线房企占比升至72%，各类性质企业均有所恶化

五、融资能力分化加剧，行业信用修复仍需时间

1、房企整体融资成本降至4.87%，融资能力分化加剧

2、表外化率仍在提升，明股实债加大房企压力

3、8成房企调整后速动比率＜1，出险房企债务重组仍是当务之急




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