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很多时候，你学的很多理论都是假大空的，因为你不知道该怎么用。用不上的理论就是死理论。
举个例子，巴菲特的理论能不能用到国内的房产？
巴菲特这一生所做的实操，所依据其实就三点：
1、找到一家公司的内在价值；（涨幅空间）
2、找到最大尺度的安全边际；（买入时的价格优势）
3、相信市场的力量。（如果1和2都没问题，迟早会涨回来）
这几年深圳楼市跌的很惨，很多人会问一个问题，这种行情下，深圳还有没有价值。
我的回答是，深圳还有没有价值，不在于跌多少，20%、30%，这都不重要。
重要的是，深圳的内在价值，有没有改变？比如说，人口有没有大范围流出、经济有没有大幅度下滑、龙头企业有没有大规模外迁？
如果有，那就是深圳的基本面——内在价值在大幅度折损，那么楼市价值必然折损。
但如果基本面没有任何问题，那么就只是在跟随大行情波动，是大盘的问题。
反过来想，这又是一个大浪淘沙过程，这个过程反而是让你找到板块和楼盘真实价值的宝贵机会。
那些比大盘平均跌幅跌的还要多的，就是你一定要卖出、或者放弃的。
那些跌幅远低于大盘平均跌幅的，就是你必须坚定持有的。
因为大盘只要回调，这些资产就会迅速反弹，并且有更多的涨幅。
所以，在判断价值是什么最重要？
内在价值（确保没有买错）+买入价格（确保没有买贵）+长期预期（盈利的确定性）
就这三个条件就足够了！
你只要确保前两个没错犯错，剩下的就是等市场恢复就够了！
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2020-2025年，5年，全澳洲平均房价上涨39%。
这个我也是最深有感触的，因为从2018年开始，我们就一直在做澳洲房产。先看一张图。
这是2018到今天，我们做的所有澳洲房产的时间轴，四方块是公寓，五边形小房子是别墅，加一起8年，一共做了57个项目。
前些天我们复盘了一下每个项目的涨幅，随便给大家贴几个：
买入330万人民币，现在卖585万，每年租金收益人民币17万。
买入时，两房229万到270万人民币；三房330万人民币到360万人民币。
如今，两房售价360万到430万人民币，每年租金收益15万到17万。
三房售价775万人民币，每年租金收益24万。
上面是我随机找的两个项目，而像这样的案例，我们做了一个19页的PPT。
在这个PPT中，我们对之前每个销售项目的现在售价和租金收益都做了统计。
整体下来，
房价涨幅最低在30%，最高在88%；平均涨幅在60%。
租金收益最低在5.5%，最高在7%，平均最近收益率在6%。
这些数据高吗？
很高。
但我们可以因此而高兴，拍着自己肩膀说牛逼吗？
远远不够，差得远。
因为，
这5年，珀斯房价上涨了75%，阿德莱德房价上涨了73%，布里斯班房价上涨了70%，悉尼房价上涨了28%。
这是澳洲的平均房价涨幅。
我们做的房子主要就在布里斯班，你会发现布里斯班的平均涨幅在70%，而我们的房子虽然有超过这个涨幅的，但平均涨幅在60%。
就这，我们还是国内最专业的澳洲房产配置机构。
这跟很多牛逼的股神和大机构跑不赢指数一个道理。
所以，这告诉我们一个真理是，买对地方，比项目本身更重要。
也就是说，过去5年，你只要买在澳洲，又不是特别垃圾的开发商和特别垃圾的地段，那么你的投资基本上都能有很好的收益。
这跟你的投资能力毫无关系；也跟你的专业知识毫无关系。
反而跟你的认知边界有关，跟你有没有意识进行资产对冲，跟你有没有买到澳洲有关。
3
那么，澳洲为什么一直涨？
人为造成的，就是单纯的供需严重失衡。
这是澳洲近几年的移民数据，除了2020年疫情下滑，但之后迅速反弹，2023年直接飙到了51万人，2024年虽有下降，但也在44.6万人。
但是实际供给，却远远少于这个需求。
2024年，澳洲新房竣工量仅17万套，市场需求则在25万套。
建筑审批量也持续低迷，全国平均每月审批量只在1.5万套左右。
你能想象，作为澳洲第二大城市，墨尔本市中心在2024年的竣工公寓只有几百套。
这导致在2024年，墨尔本的实际供应量和市场需求量，达到了夸张的19：1，用国内熟悉的语调来说，就是19个人抢1套房。
这只是墨尔本而已，布里斯班缺的更多。
澳洲前三大城市，人口最多，移民最多，需求最大，市场最好，但都无法满足供应。
在严重的供应稀缺下，大量的建筑商甚至不得不倒闭。
澳洲的开发商这两年已经倒闭了25%了。
但更夸张的还在后面，更严峻的现实也在后面。
因为5月3日大选完成，工党连任，新的地产政策也出台了。
1、首套置业者，只需要准备5%的首付，政府担保15%的首付，然后办理贷款，同时免除购房者贷款保险费用。
2、自住首套房置业，免除3.5%印花税，包括以自住为需求的留学生、工作签等。
3、首套房支持力度的范围大幅提高房价范围，布里斯班从75万提高到100万，悉尼提高到150万，其它地方大多也提高到90-100万。
4、首套房支持的名额从以前的全国每年35000人提高到不限额。
字很多，但一句话总结，全面刺激住房消费，全面提振住房消费，全面降低购房门槛。
国内也在刺激，国内也在供需失衡，但是供应远远大于需求，所以最后的解决方法是财政收储。
但你澳洲需求缺口这么大，却也在刺激，这不是让缺口更大吗？不是让供需更加失衡吗？
另一个是降息，住房贷款利率从4.1%降到了3.85%。
所有人都知道在一个上行市场中，贷款利率下降对刺激需求有多大的爆炸作用。
但澳洲市场都这样了，贷款利率却又下降了。
总之，澳洲就是一个接着一个的骚操作，甚至违背经济学原理。
总结一下就是，在供需严重失衡下，一边保持供应严重稀缺，一边则降首付、降利率，大力刺激需求。
真是疯球了！
在这种种因素下，机构预测的是，未来三年澳洲各城市的涨幅，别墅在13%-30%；公寓在18%-30%。
你说，对于这样的市场，还需要什么专业度、需要什么能力，你只要选对城市，不专挑垃圾盘买，基本都能有不错的收益。
当然，说归这样说，毕竟真金白银，还是要在能力范围内做最优选的，毕竟同一栋楼，因为景观不同，房价差距也可能会很大。