2025年，西安土地市场截止目前共计诞生了2宗溢价成交地块。
一宗是5月7日绿城以溢价率15.8%拍下港务奥体板块82.676亩地块，楼面地价10110.89元/㎡。
一宗是5月19日龙翔以溢价率18%拍下港务欧亚大道东侧34.179亩地块，楼面地价9072元/㎡。
从土地市场热度的角度来讲，港务超越了高新、曲江等板块。
在土地市场正处于一定热度的情况之下，港务今天又发布了2宗开发用地出让公告，其中包括奥体板块最后1宗住宅用地。
结合当前港务的土地市场热度来看，奥体板块这宗优质住宅用地，大概率依然会以溢价形式成交。
01
奥体板块最后一宗住宅用地挂出
作为整个港务的核心区域，也是西安楼市热度最高的板块之一，除了已经发布出让公告的地块之外，奥体板块目前仅剩下1宗住宅用地待供应。
就在今天，这宗地块出让公告正式发布。
该宗地编号为GW1- 22-17，地块位于浐灞国际港港泽路以北 、全运路以东，土地面积46.271亩（住宅45.161亩、商服1.11亩），土地用途为住宅、商服，容积率不大于2.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%，地上计容建面77118平方米。
这块地内需要配建的公建配套包括100平方米邮件和快递送达设施、220平方米社区配套用房（社区党群服务中心）、150 平方米养老服务用房、850 平方米社区服务站、850平方米文化活动站、200平方米社区食堂、200平方米托儿所，建成后无偿移交给浐灞国际港相关部门。
根据土地出让公告，该地块竞买保证金为1.49亿元，拍卖起始价7.428亿元，将按照价高者得原则确定竞得人，拍卖时间为2025年6月10日。
按照起始价计算，折合1605万元/亩起，楼面地价9631.99元/㎡。
这块地所处的位置，属于港务奥体板块，占据真正的奥体核心。
其北侧一路之隔，就是西安奥体中心三大场馆，西侧紧邻大型商业水晶汇溪广场，向南200多米就是高新一中陆港小学、高新一中陆港中学，距离地铁14号线奥体中心站只有200米左右，向东1站路就可以在双寨站与地铁3号线换乘。
同时，该地块周边还分布有长安云、长安乐、灞河、奥体中央公园等城市级的公共文化资源和生态资源。
所以说，仅凭这些配套与资源，就已经决定了这块地的价值。
5月7日，绿城在奥体板块溢价拍得的约83亩地块，当时起拍楼面地价为8732元/㎡，最终成交楼面地价为10110.89元/㎡。当时参与竞买的房企，除了绿城之外，还有龙翔、巨野远创置业有限公司。
从地块本身的位置来讲，今天出让的这块地完全具备超过绿城地块，成为港务新“地王”的潜力。
当然，楼面地价超过万元，对于开发商来讲将是一个挑战。在占据一线河景的招商西安玺已经为区域高端改善产品“定价”的情况之下，新项目在缺少河景资源、容积率更高的情况之下，如何通过产品品质来支撑起更高的售价，这是一个值得思考的问题。
还有一个挑战在于，港务奥体板块对于非河景高端改善产品的价格接受度到底是什么程度，还需要经历市场的考验。
02
奥北继续供地
奥体板块可开发用地越来越少之下，港务开始推进的下一个整片开发区域，就是秦汉大道以北、奥体大道两侧，坊间将其称为“奥北”。
2023年底以来，招商蛇口、绿城、中粮大悦城、中铁建等房企开始在此拿地，直接将这个板块推向了西安楼市热点板块。
从这个板块的发展来看，目前试图复制奥体板块优质教育带动区域楼市热度的策略，通过引入交大附中管理陆港第四学校，实现区域价值的提升。
奥北板块的其它配套，目前主要是地铁10号线。
在交通、教育等配套一致，各项目又扎堆、面积段相同的情况之下，奥北板块各大项目开启了产品的内卷与比拼。
招商梧桐书院刚刚扔出了纯2T2、约139㎡精装交付、陪伴式成长主题小区的情况之下，中国铁建花语博悦直接扔出了约104㎡客厅和所有卧室南向、约120㎡做到四室两卫+横厅……
这种内卷，将压力就留给了后续亮相的项目。
奥北板块今天也有1宗开发用地供应，这宗地编号为GW1-10-7，位于浐灞国际港林荫路以北 、奥体大道以东，土地面积45.864亩（住宅44.766亩、商服1.098亩），土地用途为住宅、商服，容积率不大于2.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%，地上计容建面76440平方米。
这块地内需要配建的公建配套主要包括120平方米邮件和快递送达设施、250平方米社区配套用房（社区党群服务中心）、200 平方米养老服务用房、600平方米社区服务站、570平方米文化活动站、250平方米社区食堂、250平方米托儿所、250平方米社区卫生服务站，建成后无偿移交给浐灞国际港相关部门。
该地块竞买保证金为1.1亿元，挂牌起始价5.457亿元，折合地价1189.82万元/亩起，楼面地价7138.93元/㎡起，挂牌时间为6月10日至23日。
这块地的具体位置在金地玖峯悦北侧，与招商梧桐书院、中国铁建花语博悦、绿城桂月云翠、绿城琉光屿、中粮悦著云朗等项目扎堆。
目前，周边在售项目以100-143㎡产品为主，毛坯房售价在1.7万元/㎡左右，精装房售价在1.85万元/㎡左右，区域内竞争压力比较大。
不管是哪家房企拿下这块地，都将面临激烈的市场竞争和挑战。
03
港务土地市场为何突然爆发?
港务土地市场突然间曝光，有多重原因。
第一个原因是，此前港务区的开发用地出让基本都是定向挂牌，真正公开竞拍的地块少之又少，因此其地价一直控制，如今扔出几块公开竞拍地块，必然引发房企争抢，由此产生溢价成交。
第二个原因是，个别房企目前在西安土地储备不足，急需拿地支撑起后续的开发，此时就不惜成本的拿地，这种情况在前几年的西安土地市场也曾有上演。
第三个原因是，此处省略100字，大家猜测。
对于所有房企来讲，拿地只是一个开始，接下来的产品、销售、交付等才是真正的考验。特别是在目前整个西安房价开始趋稳甚至回调的市场环境之下，以更高的价格拿地，面临的挑战会更大！