天津是一个典型的“面积保守”的城市。
前几年，房企对市场的预期偏低，很多新盘都在压缩面积，把总价打下来。
骨子里透着不安全感，本能求稳。
但，这与当下的需求产生了矛盾，而且越来越激化。
尤其是高端改善！
据365房地产市场研究机构调查，在高端改善置业中，有70%的买房人，更愿意选择160平米以上的大平层。
你会发现，在城市核心区，高端改善盘的“小户型”并不好卖。
甚至200平米以上的户型短时间内就被抢空。
比如说体北金茂府236平米洋房，首开就被抢空。
绿城·凤起悦鸣小高215平米户型也已售罄。
整个内城，200平米以上的大平层“濒临灭绝”。
不过，在南开的核心片区又推出全新的建面约203平米的大户型产品，设计上十分劲爆。
做出了天津唯一的“4+X”户型。
客观说，这款户型既弥补了内城200+面积段的空白，又解决了楼市中的一个BUG。
即四室缺陷。
天津楼市十几年来户型都以三室为主。
100平米的做三室，140平米做三室，180平米的还做三室……形成了惯性思维。
何况现在房企集中度提高，没有新鲜血液打破常规，惯性延续。
市场给出的反馈，似乎在暗示“不要做四室”，房企也逐渐避而远之。
同时，天津人有个习惯，小家庭不愿意跟老人住在一起，三口之家三室也够用了。
但是，这已经是“老黄历”了。
如今，人们对于四室的需求越来越强，主要基于三点。
【家庭结构的变化】
2014-2016年放开二孩政策，很多家庭都面临改善。
特别是家中一男一女，必须要独立空间。
一人一间房，是基本的人居，需要四室户型。
【人口结构变化】
天津60岁以上的老人占比高达25%，老龄化越来越严重。
80后已经面临照顾老人的局面。
上有老下有小 ，还要上班，一起住是最合适的方式。
四室户型是必需品。
【生活空间需求的变化】
现在的高端改善追求什么？能取悦自己的松弛感！
需要一个独立空间，满足自己的意趣！
看书、茶室、游戏房、直播间……
总而言之，功能间多多益善。
或者，布置一间保姆房，给孩子准备一间补课房，生活场景越多越好。
所以，这款“4+X”户型适配性极强，多维解决当下高端改善的生活需求。
需求一：豪宅的气场与私密
约203平米的“底盘”，可以将生活尽情延展。
更关键的是，在空间感的驱使之下，能散发出豪宅的气场。
亲戚朋友进入到这样的空间，特别有面子。
如何区分刚需和改善？
在一定程度上，凭借的就是这份彰显感。
一梯两户的设计，强化了业主的专属感。
实现独立入户的同时，电梯前厅还能供业主当作“大玄关”使用，具备储物功能。
需求二：满足了多人口的居住需求。
按照现在的家庭结构人口上限的话，多胎家庭+保姆+老人，大概4-5人。
这款户型轻轻松松容纳，还有各自的独立空间。
需求三：满足家庭照料需求，功能满配
我们已经提到，小家庭不愿意与老人共同居住。
本质上是代际居住烦恼。
一家三代人作息时间不一致，但又要照料老人。
即便同住一个小区，也很难兼顾得上。
所以，基于这款户型的“可变性”很强，可以改造为一套“子母房”。
统一入户门，但玄关处左右分开，生活动线没有交叉。
也就是说，一个大空间之下有两套生活系统。
双主卧、双套间、双厨房。
你睡你的觉，我起我的早；你吃你的炒菜，我吃我的汉堡。
这就叫互不打扰。
而且，户型的“照料功能”也很强大。
以该款户型的餐客厨空间为例。
大人在厨房做饭，孩子可以在客厅写作业，不存在视觉盲区，随时可以关注到孩子的动态。
老人也是同样的逻辑。
再比如，在功能间独立的基础上，又进行了联动化的处理。
按照现在的生活习惯，家庭之间多数交流时间都在餐客区。
所以，这部分的空间占比很高，大餐厅就是全家的交流中心。
客厅物理分割出不同的功能区，一边看电影，另一边打麻将，相对独立。
这种设计在南方很常见，天津很罕见。
需求四：居住同权
天津人对于南向居住是有情节的。
一般户型，能做到南向四面宽已经是极致了。
但这款户型竟然做到了南向五面宽！
这样一来，家庭成员都有机会享受到南向居住，不用考虑分配的问题。
X空间甚至可以改造成一间卧室，享受到光照同权。
更关键的是，即便是南向五面宽，空间也没有受到挤压，尺度平均。
看得出来，这款户型都是以当下生活需求为底层逻辑进行设计。
并且留有改造的余地，将选择权交给业主。
当然，还有一个杀手锏，就是总价优势！
客观说，现在的南开对于中产来说太不友好了。
天津单价5万以上的新盘，共有9个，南开就占了6个。
照此单价计算，200平米的房子，总价也要千万级别。
而这款户型的总价仅700万起，质价比超高。
与此同时，还全方位解决了生活痛点，痛点即买点！
该户型就出自于天津的“圈王”之一，招商·江山玺。
大家对于项目已经达成了“高端共识”。
也就是说，它已经具备了一定的“社会属性”。
千金买房，万金买邻。
圈层感不止体现在项目当中，更体现在板块当中。
众所周知，项目周边遍布城市级的高阶资源，不仅区位核心，更有城市更新的红利灌注。
全新的城市界面，成为了天津改善的“虹吸中心”。
天开园先导区，布满了高端科教产业。
未来，还将有10万平米的商业填充。
加上，天南大、一中心，“医师公”等改善人群都扎堆在板块当中。
同时，板块的“交通指数”还在不断上升。
中南道-航海到跨河桥梁工程已经启动，预计今年年底通车。
在建的11号线西延线、8号线一期，均经过天拖板块。
叠加已开通的地铁6号线，3条地铁5个站点，紧密连接城市各大核心区。
教育资源，近期也迎来重磅。
2025年4月28日，南开学校教育集团新建初中项目已开工奠基，进一步强化板块的教育属性。这标志着板块从幼儿园、小学到初中的9年就学需求得到满足。
值得注意的是，这不是江山玺业主的唯一选择。
周边还有翔宇弘德、日新、美达菲三所私立教育资源，其能级也是数一数二的。
相比于南开其他板块，在教育资源完善的同时，硬件与软件条件更具优势。
公立与私立校相结合的模式，也凸显出高阶的“均好性”。
这也为项目价值提供了新的跳板。
当既有现状又有预期的板块，遇到了内城核心的“孤品”，就是高端改善出手的最佳时间。
只不过，仅有30个席位，才能享受到来自江山玺的“空间革命”。