2023年12月，北京磨坊南里第四小区已装好的电梯。图：陶语嫣
文｜财新周刊 黄雨馨、单玉晓，陶语嫣（实习）
编辑引言：2025年3月9日举行的十四届全国人大三次会议民生主题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹称，将下功夫实施一批“惠民生、促发展、防风险”的更新项目，2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围。他还称，鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅，呼吁邻里乡亲守望相助，“一起来商量、一起来支持”。
上世纪90年代，广东广州、深圳等地在旧城改造中率先使用了“城市更新”这一表述。2021年制定的“十四五”规划提出实施城市更新行动，具体目标是，五年内完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。2022年中共二十大重申实施城市更新行动。
2025年是“十四五”规划收官之年。住建部多次表态，本轮城市更新不搞大拆大建，由过去大规模的增量建设向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变。2024年初，财新走访北京丰台区、朝阳区，成都武侯区、青羊区等多个老旧小区改造项目时了解到，不少项目需要业主自掏腰包，而业主间利益诉求各不相同，有可能引发邻里矛盾产生诉讼。如何通过沟通协商、业主自治尽可能达成一致，成为这一轮城市更新能否顺利实施的关键。
2024年初，财新走访北京丰台区、朝阳区，成都武侯区、青羊区等多个老旧小区改造项目时了解到，不少项目需要业主自掏腰包，而业主间利益诉求各不相同，有可能引发邻里矛盾产生诉讼。如何通过沟通协商、业主自治尽可能达成一致，成为这一轮城市更新能否顺利实施的关键。
一起来看这些老旧小区的改造故事。
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2024年1月下旬，北京再度遭遇寒潮，最低气温降到零下10度以下。丰台区马家堡路68号院2号楼所在地块，铁皮围挡被大风吹得歪斜，露出褐色的泥土。此处本来有一栋近50年历史的筒子楼，居住着73户人家，如今已被整体拆除，等待重生。
2024年1月，北京丰台马家堡路68号院2号楼被拆后，土地被绿色防尘网覆盖。图：黄雨馨
居民们告诉财新，2号楼最早属于北京市革制品厂，一开始是办公楼，后来随着工厂规模扩大改成宿舍。这里每间屋子约15平方米，灶台都挤在室外，一层共用一个卫生间和一个水房。2006年北京市革制品厂破产，2号楼的产权单位变为丰台区房屋经营管理中心。筒子楼日渐衰老，简陋的居住条件让居民们苦不堪言，他们多次要求加以改善。
在城市更新政策指引下，经过街道办事处、政府部门和业主多方约两年的沟通协商，2023年9月，马家堡路68号院2号楼作为丰台区首个“原拆原建”试点项目正式立项。旧楼2023年底拆除，2024年春节后，一座崭新的6层住宅楼将在这里开工建设。
成都市武侯区位于西二环和西三环之间的中央花园二期是四川最早一批商品房，这里住着3300多户上万名居民。近几年，业主委员会抛出了一个颇为“疯狂”的想法——乘着城市更新的政策东风，推动整个小区拆除重建。他们与街道办、政府部门反复沟通，至今未有定论。
“城市更新”最早由欧美国家提出。上世纪90年代开始，广东广州、深圳等地在旧城改造中率先使用了这一表述。2021年制定的“十四五”规划和2023年远景目标纲要提出实施城市更新行动，并将城市更新划分为改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等类型。具体目标是，五年内完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。2022年召开的中共二十大重申实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。
住房和城乡建设部多次表态，本轮城市更新不搞大拆大建，由过去大规模的增量建设向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变，从“有没有”向“好不好”转变。城市更新视野下的老旧小区改造视野更为宏大，不仅包括危旧房拆除重建，也包括老化的管网改造、有条件的加装电梯、智能化新型基础设施建设等。
财新走访北京丰台区、朝阳区，成都武侯区、青羊区等多个老旧小区改造项目时了解到，不少改造项目需要业主自掏腰包，而业主间利益诉求各不相同，有可能引发邻里矛盾产生诉讼。如何通过沟通协商、业主自治尽可能达成一致，成为项目能否顺利实施的关键。
北京老房新生
朱红色4层筒子楼，总建筑面积1921平方米，每层只有一条宽约1米的走廊。走廊墙边摆满了灶台，多年累积的油污一层层黏在地上和墙上。一到做饭时间，整个楼道弥漫着油烟，还有锅碗瓢盆碰撞的声音。北京丰台马家堡路68号院2号楼拆除之前是这样的面貌。
68号院2号楼所在的西罗园街道办事处工作人员介绍，产权单位、社区居委会和街道多年来不断向上反映居民们改善居住条件的诉求，但由于种种原因，一直未能如愿。
2020年7月，北京市住房和城乡建设委员会、规划和自然资源委员会、发展和改革委员会、财政局联合发布《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（下称《北京危旧楼房改建意见》），明确提出对于两类建筑进行改造：一是经市、区房管部门认定，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅楼；二是经鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房。
文件的出台让68号院2号楼的居民们看到了希望，也让政府部门找到了政策依据。丰台区政府人士介绍，2021年下半年，区里开始行动。经过近两年的前期工作， 2号楼终于立项成为丰台首个老楼拆除重建的试点项目。
按照规划，改建后2号楼将长高到17米，从原有的4层扩建为地上6层地下1层，总建筑面积4395平方米，增加电梯、无障碍通道等设施，适当增加室内使用面积，确保每户都有独立厨房和卫生间。改造后的户型有三种，A、B户型套内面积约30平方米，C户型套内面积约40平方米，均大于改造前。地下1层为新扩建区域，增加商贸服务和社区物业配套用房等。
最大的变化是在产权上。改造前2号楼是公有产权住宅，居民都是租户，只有使用权没有所有权。改造后这栋楼整体变为经济适用住宅，居民们将拿到正式的不动产权证书。这意味着他们履行相关手续后可以让房子变成商品住宅，从而上市交易。
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