作者 | 睿和智库研究部 编辑 | 刘朝龙 责编 | 韩玮烨
新一轮城市更新正从一线城市下沉到省会和强二线。
进入4月，昔日青岛商业地标——中山路百盛购物中心的更新如火如荼，整体外观已见雏形。这也是中山路城市更新的核心区。据睿和智库了解，该项目运营团队——悦容匯资管已进场，预计今年四季度全新亮相。
与前30年的“拆旧建新”不同，此轮城市更新的关键词是“保护与发展”：既重视城市文化记忆的传承，也强调产业升级与资产管理价值。依旧以民生为本，但更新的次第变了——保护与发展并重，时间和空间连贯，高速度进化成高质量发展。
更新次第的变化决定了“修旧装新”的新城更模式更复杂，“政府牵头、产业主导、资产运营为本”——三要素须整全与整合，才能实现“人—城—产—资”共生平衡。
上海和成都在这轮城市更新中率先创新，愚园路和成都猛追湾的案例，要素齐全，模式新颖，极具样本效应。而近期已经开始的青岛中山路的城市更新，则有望开启二线重点城市更新的模式深化。
深解读青岛中山路
始建于1897年的青岛中山路上，德式建筑、里院文化和航运的印记，都是百年老城的活历史，更是每一位青岛人的乡愁。“一二一、上街里；买书包、买铅笔”——老一辈儿时的童谣记录了中山路曾经的繁荣。
2000年前后，随着青岛行政中心东移和东部商圈崛起，中山路开始衰落，业态老化、人口流失、建筑破损等问题凸显，部分区域沦为“空心化”的旅游符号。
2018年上合峰会后，青岛提出“老城区复兴”战略，将中山路列为城市更新的核心试验区，目标是打造“全域5A级景区”。随着更新的深入，中山路区域再现昔日繁荣，人气、商气、烟火气日益浓郁。今年随着百盛、鲁能领寓楼宇主体完成更新升级，上街里MALL等重点项目开业，银鱼巷二期项目启动建设，中山路将重新成为青岛商业核心区。
青岛腾远设计事务所和悦容匯商管作为中山路城市更新的设计和产业运营方，与属地政府紧密合作，从“产权、改造、运营”入手，确保了这条街的成功。经过深入调研，睿和智库系统梳理了中山路更新改造的方法，核心策略是制度创新×场景营造。
一是多方协作：构建“利益共享+专业分工”生态链。
市南区政府通过设立专项指挥部，整合多部门资源、创新审批机制、制定标准化修缮导则，主导顶层设计与资源整合。针对产权分散问题，政府平台公司采用产权回购、长租托管、收益分成等模式，实现统一运营管理。
此外，青岛海明城市发展有限公司（地方平台公司）作为主要业主方，牵头成立“更新联盟”，联合各方定期召开联席会议。具体而言，本地设计院参与整体设计，引入专业运营团队，共商业态准入与矛盾调解，形成“政府定方向、设计保品质、运营创价值”的生态链。
二是立法护城：出台国内首部传统风貌建筑地方性法规，以制度创新守护城市文脉。
目前，青岛已出台《青岛市历史建筑和传统风貌建筑保护条例》等文件，划定历史城区保护红线，并启动“青岛历史城区”世界文化遗产申报工作，编撰《青岛里院建筑集》等。同时，制定《里院建筑修缮技术导则》，规范红砖勾缝、木结构加固等工艺，并引入3D打印技术复原建筑细节。
城市更新，立法先行，确保了青岛中山路更新的顺利推进，以“保护优先”为核心，采取“轻介入”微更新模式，在保留建筑肌理的同时植入新功能。
中山路规划四大主题路段
三是场景营造：从物理焕新，迈向内容活化。
在中山路改造的典型项目上，银鱼巷修缮里院建筑，引入44家独立咖啡馆、手工作坊、买手店等首店品牌，二期项目将再翻倍业态规模；上街里容匯城（原百盛购物中心）打造“历史建筑+策展商业”，融合玻璃幕墙与德式元素，规划城市记忆馆、非遗快闪店，孵化文化IP提升业态价值。
此外，中山路推出“上街里啤酒节”“里院喜剧节”等IP活动，结合夜间经济吸引年轻客群；设立“青岛老字号展览馆”，聚集盛锡福、春和楼等品牌，通过非遗工坊、文化市集活化传统商业。
四是流量密码与平衡启示。
“在接手历史街区商业改造项目时，商管团队必须对项目有深刻理解，这是我们接手百盛项目的信心来源。网红街区的成功有两种结果：一种是昙花一现，另一种是持续吸引客流，关键在于文化的持续进步和更新。项目初期的文化植入至关重要，但要让消费者持续关注，还需要将文化与经营内容深度结合。”悦容匯资管合伙人兼联席总裁王强强调。
睿和智库认为，通过“微更新+强运营”，中山路正在成为全国历史街区更新的“青岛样本”。不过，目前中山路仍以餐饮、零售为主。未来，在深度文化体验，和系统性IP打造上，仍需借助专业团队统筹规划，加强故事化包装，避免“千街一面”。同时，青岛拥有独特的德式建筑群和海洋资源，更新中可强化“山-海-城”景观通廊，打通视线廊道。
深复盘愚园路&猛追湾
2015年启动的上海愚园路和2018年启动的成都猛追湾，是业内城市更新的必学样本。我们分别从治理结构、空间更新和运营创新、流量密码四个维度分析两个项目的成功要素。
一是核心策略。
上海愚园路更新的核心策略是多元共治体系×文化基因激活术；成都猛追湾一期望平街更新的核心策略是EPC+O模式×场景革命。
二是治理结构。
愚园路项目的成功离不开项目治理结构的创新。2015年上海长宁区政府启动愚园路城市更新项目，中标企业创邑与区属国企九华集团成立合资公司，采用“政府引导、国资参与、企业运营”模式推进。设计方三益中国（与创邑同属弘基集团）全程介入，与创邑配合，在改造之初让运营与设计深度融合，避免改造成本的浪费。同时，政府与资本紧密协作促更新。一方面“虹桥办”提供顶层设计，上海市和长宁区给予项目资金支持，另一方面2018年华平资本对创邑股权投资，优化了“资产、资本、运营”三者关系。
猛追湾更新则采取EPCO模式。政府平台公司——锦城华创置业作为业主方，一期出资10亿元，万科作为代建+运营方，为经营和投资收益兜底，投管退实现闭环。
三是都在文化留存方面，从设计和运营上下足了功夫。
愚园路的更新采用保护性开发，保留历史建筑并修复历史地标，建立历史名人墙，增强文化归属感。同时引入潮牌买手店、艺术咖啡馆等现代商业元素，借助艺术装置、快闪活动激活闲置空间，形成“新潮与怀旧共生”的商业生态。
猛追湾则以“工业记忆+市井文化”双主线重构场景，保留纸箱厂、老茶楼等工业遗存，通过“修旧如旧”改造成几何书店、纸云广场等网红空间。同时，采用“提旧引新”策略，推动30余家低端商铺转型，形成“老字号+首店经济+网红经济”的多元生态。
四是运营创新。
两个项目均通过“微创手术”的方式，渐次做微更新，把空间当作生命体，实现空间的“人、产业、消费”的细胞再生。更新的原动力来自于消费洞察，空间再造和社区自治则赋予空间以生命，让居民消费与商业自然互动，形成长期流量。
愚园路的经典案例是原长宁区医药职工大学老校舍改造为愚园公共市集。改造后，一楼有早餐食品店、面馆饭店、社区菜场、裁缝铺、修锁铺等便民服务点，二楼是粟上海社区美术馆；同时建立党群服务中心、愚园路旅游休闲街区公职联盟等平台，为街区带来更多流量。
猛追湾则不断更新咖啡轻食、文创艺术等业态，打造“日咖夜酒”“围炉煮茶”等消费场景，同时还保留梅花川剧社、冰人皮影墙等传统非遗元素，巧妙地融合了现代消费潮流与传统文化传承。
五是流量密码与平衡启示。
空间更新了，文化传承了，终极目标还是经营。只有流量没有收益，更新毫无意义。愚园路和猛追湾里孵化了大量网红打卡点，激发了流量，但并非经营的本质，经营的本质还是把流量引导到“人货场”，兑现销售。对此，成都市楼宇经济促进会党支部书记、秘书长张杨波提醒，城市更新要避免盲目改造和追求短期网红效应、再次导致同质化，而是通过情感共鸣和舒适环境激发消费者的长期消费欲望。
以猛追湾为例，其流量密码在于打造了“时间的折叠”（工业文明+赛博霓虹灯牌）和“空间魔方”（日咖夜酒模式+屋顶戏剧场）。然而，该项目也存在一些值得反思的地方：一是咖啡店等单一业态占比高达70%，存在重复竞争风险，需扶持本土咖啡品牌；二是部分空间过度追求“网红效应”，如赛博朋克灯牌与川剧文化关联性较弱；三是猛追湾的成功依赖于成都休闲文化基底、锦江生态带资源和青年消费市场活跃度三大本土条件，其它城市借鉴时需注重在地文化和消费特色。
城市更新
政府角色：从“管理者”到“协调者”。
党的二十大报告提出“实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”，《“十四五”发展规划及2035年远景目标纲要》进一步强调加快城市发展方式转变，统筹城市规划建设管理，推动城市更新。目前，各地也陆续推出城市更新和历史街区保护政策。
以上三城的地方城更政策均推动政府角色从“管理者”向“协调者”转变，其中上海侧重精细化管理和政策创新，成都注重产业优先与民生改善，青岛聚焦历史文化保护与多方参与，未来可相互借鉴。
设计改造方：历史文脉和“建筑成本”的“翻译者”。
在历史城区改造中，设计师如同“翻译者”，连接历史文脉、建筑成本与产业需求。青岛腾远设计事务所参与了青岛中山路的城市更新改造，其执行总裁王震铭指出，修缮老建筑时，设计师需查找历史档案图纸，若缺失则参考同期建筑自行编撰，并挖掘失传工艺，力求还原历史建筑风貌。
他认为，将老房子与新内容融合才是真正挑战，若将设计、招商和运营割裂，项目很难成功。他强调，项目前端必须先引入商业策划和建筑设计深度参与，修正规划导则，撬动技术与产业导入，为历史城区注入新活力。
同时，王震铭还强调了保护与市场化投资的平衡。通过与业主建立默契合作关系，采用联盟商讨方式，让设计师和运营方提前介入，对房屋进行空间模型分析，明确商业业态，进行针对性改造，为历史城区可持续发展开辟新路径。
资管方：长期主义的“守夜人”与文化IP的深度运营。
城市更新类项目的经营要义，是如何将历史文化底蕴与现代商业活力有机结合，这是资管运营面临的难题。悦容匯资管合伙人王强认为，文化与商品的融合是项目成功的核心。消费场所需综合考虑空间设计、商品组合、服务功能和后期营销。他们与设计公司合作时，会明确商业定位并根据消费者需求调整设计思路。
上街里容匯城效果图
原百盛商场改造的劣势是单层面积大且楼层高，收益较低，但优势在于更适合打造圈层化的消费空间。王强举例，4000平方米的单层面积可完整打造一个二次元主题圈层，为消费者提供更具个性和私密性的空间体验。
王强对青岛的业主方和设计方给予高度评价，认为业主方的显著优势在于：一政府赋予的合作方职能范围大，能统筹中山路片区的提升改造，确保项目定位与整体规划高度融合；二政府支持力度大，项目落地资金有保障，为项目顺利推进提供了坚实基础。
结语
城市更新是一场精细化资管的平衡艺术。既要让老建筑开口讲故事，也要让新空间创造新记忆；既要留住原住民的乡愁，也要承载新市民的憧憬；既要实现民生需求的与时俱进，也要算好经济账。
青岛中山路的更新改造还在进程中。操盘方充分吸取了各地城更在制度创新、产业创新和社区治理创新的经验，同时，基于在地文化和本地生活，不断挖掘消费潜力。
这场平衡的艺术刚开始，睿和智库希望参与各方充分理解城市更新的难度，更希望各方能达成共识，把市场的交给市场，把规则变成协调，把复杂的变简单，把短期逐利变成长期主义，唯有此，新一轮中国式城市更新才能成为可落地的商机。
参考文献：