1.合肥西贵之地董铺湖即将入市一宗48.3亩低密宅地，有望改写板块稀缺筹码。
2.该地块位于蜀山区核心地段，占地面积约146.85亩，其中居住用地48.3亩，容积率≤1.8。
3.董铺湖板块凭借一线湖景和超低容积率，成为合肥顶豪的主战场，绿城咏溪雲庐刷新合肥房价天花板。
4.然而，板块内的二手房热度较高，别墅价格依旧坚挺，其中大富山庄、大富鸿墅等小区挂牌价在2-3万/m²。
5.对于购房者而言，董铺湖正站在“旧豪宅”与“新顶豪”的历史交汇点，是抄底老牌别墅还是押注未来标杆，答案或许就藏在土地的价签与产品的蓝图中。
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合肥西贵之地董铺湖，始终是楼市顶豪的代名词。
从碧海山庄到绿城咏溪雲庐，这里承载着合肥人对“湖山墅居”的终极想象。
没错，董铺湖板块又供地了！
NO. 1｜壹
48.3亩湖岸宅地，改写板块“稀缺筹码”
根据合肥市自然资源和规划局发布的长江西路与玉蕾路交口东北角（SS12-F-05）地块控制性详细规划，这宗即将入市的住宅用地位于蜀山区核心地段。该规划占地面积约146.85亩。
其中居住用地48.3亩、公园绿地22.65亩、沟渠11.85亩、公园绿地15.9亩、教育用地14.85亩。
根据上述的规划，我们能看出首先居住用地面积只有48.3亩，也是现在市场普遍的小地块，容积率≤1.8，大概率打造小高+洋房的配置。
另外从规划图能很明显的看出，绿地的覆盖面积很大，并且三面包围住宅用地，而且最大的特点就是中间有一个11.85亩的沟渠。
如果在这边居住，有小河、有绿地，并且蜀山区2号线振兴路站就在楼下，居住舒适度拉满。
如果该地块后期入市，参考周边的地价，例如同板块的招商春和景明，蜀山SS202403地块，当时拿地成交楼面价10625元/平米，总价5.9亿，成交单价850万元/亩。
对于这宗地块，后期入市除了自身的配置，另外交通便利，所以地价是有可能会比蜀山03号地块高的。
NO. 2｜贰
老牌小区“以价换量”，别墅依旧坚挺
董铺湖板块一直都是合肥的富人区，2000年初的碧海山庄、和庄别墅皆位于此。近年来，华润、中海、龙湖等一批低密住区也围聚在董铺湖南岸。
板块位于蜀山主城核心区域，纵享蜀山老城区的所有醇熟配套。一山一湖一岛一园，不可再造，珍贵无比，周边大蜀山、董铺湖水库、四季花海、植物园、科学岛环绕，城区绿化覆盖率、林木绿化率、人均绿地面积均居全市首位。
董铺湖板块凭借一线湖景和1.1-1.2的超低容积率，成为合肥顶豪的主战场。绿城咏溪雲庐下叠产品备案价最高达7.37万/㎡，刷新合肥房价天花板，而板块成交均价连续3个月上涨至3.1万/㎡。
来源：合肥楼市董铺湖水库实拍
该控规周边的大富山庄、大富鸿墅、中海原山等也都是董铺湖板块早期的别墅小区。
中海原山是中海在合肥打造的第一个项目，其时为2011年。由高层和别墅组成。目前大多数成交的为高层，均价在1.4万/m²。价格优势大，所以成交量还是蛮高的。
来源：好好选房
别墅的价格挂牌价都在600万-1200万，面积都在400m²左右，因为总价高，而且别墅的受众本身就不多，能承受这个价位的也很少，所以目前二手房成交不多。
来源：贝壳找房
大富鸿墅小区共31栋联排别墅，总户数160户，楼间距60米，户型主要是410平中间户和428平边户。目前挂牌价在2-3万/m²，总价也都是大几百万甚至上千万。
来源：贝壳找房
总体来看，板块内的二手房热度较高，因为在现在新房竞争越来越“卷”的情况下，使得很多二手房“以价换量”，所以整体成交量很可观，但二手的别墅价格依旧坚挺。
NO. 3｜叁
高端豪宅是穿越经济周期的“硬通货”
董铺湖板块的新房也是大多面向高端改善：
绿城咏溪雲庐以4-6F的低密度叠墅产品为主，容积率1.1，而且有大面积的落地窗和露台设计。靠近董铺水库一侧为四层，其他为六层，部分产品得房率可以做到120%左右，单价2.8-7.37万/㎡。
需注意：客群较为纯粹，是合肥目前新房价格天花板。
招商春和景明是蜀山高科、蜀山城投拿地，招商代建，规划16栋，5栋7F+9栋8F+2栋11F，共420户。容积率1.2，户型以115、132平为主，163平次之，209平户型仅14套，很少见的纯洋房小区。
需注意：放风价300万起，刚需客群慎重考虑。
晶宫山水拾光规划为10-17F的小高层，户型125-143m²，成交备案均价2.6万/m²，价格比较稳定。
项目相对而言性价比高，董铺湖板块入门级改善盘，低密舒适，10-17层小高层设计，容积率1.8，居住密度适中。距地铁2号线，通勤效率较为方便。
需注意：开发商品牌较弱，在合肥缺乏标杆项目。
招商天青臻境邻近樊洼西路，推窗见湖。共规划10栋洋房（7-11层），5栋小高层（14层），即将清盘，目前价格3万+/m²。
需注意：学区一般，库存不多。
NO. 4｜肆
总结
董铺湖的每一次供地，都在重塑合肥人对“豪宅”的认知。
这宗48.3亩宅地的入市，不仅是土地市场的风向标，更是一场关于湖山资源的终极争夺。
对于购房者而言，此刻的董铺湖，正站在“旧豪宅”与“新顶豪”的历史交汇点——是抄底老牌别墅，还是押注未来标杆？答案，或许就藏在土地的价签与产品的蓝图中。