1.滨河国际新城今日土拍，万祥以额外溢价3.7%拿下蝶湖附近地块，楼面价格合计5367元/平米。
2.然而，滨河国际新城房地产市场目前面临尴尬，从改善板块沦落到刚需区域。
3.由于新房大量同质化入市，房价一路从1万78卷到1万12，现在二手房市场整体价格处于10000-13000元/㎡价格区间。
4.为此，万祥需制定解题思路，如做第四代住宅、刚改、性价比路线，以满足市场需求。
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今天上午滨河国际新城结束了波澜不惊的土拍。
万祥额外溢价3.7%拿下了滨河国际新城蝶湖附近地块！
关于万祥，大家了解更多的是经开区金茂未来府旁边的万祥紫庐。这是万祥在郑州的第一个项目，因为老经开楼盘少，面积价格错位，项目卖的还算不错，目前也即将售罄，万祥在郑州第一战算是取得了成功！
今日土拍地块素质其实非常好：50亩方方正正、容积率2.5，建筑高度80米，新规之后标准的改善地块模板！
从航拍看，地块距离蝶湖比较近，周边生态环境不错，高区可以看到一线湖景，南侧是在建的蝶湖书院，东北方向可以看到滨河神盘康桥美庐湾。
整个土拍过程乏善可陈，没有其他大开发商参加，起拍价其实不高43122万元，最终万祥竞得44722万元，额外溢价3.7%，楼面价格合计5367元/平米。
楼面价格是单位建筑面积分摊的土地出让价格，按照楼面价格X2的简单测算，10734元/㎡是新楼盘的保本房价，所以万祥压力并不大！
隔壁的蝶湖书院在2022年拿地，楼面价格都有6233元/㎡，这还是经开区自己给自己拿地，硬要讲的话万祥算是小小捡漏一下。
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但这次土拍背后，我们看到的更多是目前滨河国际新城房地产市场的尴尬！
整个滨河分为三大板块，蝶湖畔、荷湖北、荷湖南，或者说经南十路以北、经南十路以南。开发顺序就是经南十路以北，经南十路以南，最后是蝶湖周边！
其中蝶湖周边因为搭配一线湖景资源，核心定位是高端豪宅，第一个高端豪宅是[亚洲十大豪宅]康桥美庐湾，最高峰售价高达27000元/㎡！
目前经南十路以北已经开发完毕，经南十路以南开发阶段性进入尾声：
① 主力楼盘中建元熙府在售，马上交房成为现房；
② 信保春风十里，中交滨河春晓、电建泷悦华庭少量尾盘房源；
③ 封盘停售的华发峰景湾准备从新开售，大概400-500套房源；
为什么说滨河国际新城目前是最尴尬时刻？
因为这个区域正在从一个改善区域沦落到刚需区域。
上图是2016-2019年滨河国际新城黄金时期的土拍价格！
我们在前文说了滨河的板块定位，蝶湖畔是高端豪宅定位，而今天最新土拍的万祥楼面价格也才5367元/㎡。
但是之前高峰时期的电建泷悦华庭一期、金辉滨河云著、金地滨河风华楼面价都超过10000元/㎡！！！！
① 上图的开发商全部赔钱赔到姥姥家了；
② 对比新拍土地，滨河的地价跟房价一样都在经历过山车；
特别值得一提的是华发峰景湾，2019年底土拍价格是7651元/㎡，对比过往地价原本剧本是华发大老远从珠海到郑州捡漏来了，结果抄底抄到半山腰！
7651元/㎡楼面价格测算整盘的保本价格是15302元/㎡，华发卖一半的时候发现赔钱无法避免，只是注定多少！最终决定封盘不买卖，准备等风来，随后电建泷悦华庭二期精装修大降价，把滨河房价干到10000元/㎡，贴地飞行！
如今华发从新起盘开卖，尴尬的事情出现了……房价更低了！还不如当时不封盘，早点卖完拉倒！
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目前整个滨河市场尴尬的核心在于，不管是主观也好、客观也罢，整个板块被动的从改善板块熬成了刚需板块。
1、滨河的基建、道路已经完成；
2、湖景资源、环境好、居住密度低是公认事实；
3、新区的建设、界面新，大家也都能看到；
抛开商业配套匮乏、主城道路交通的割裂性这些老生常谈，整个区域就是环境改善型的板块基底。
但因为滨河新房大量同质化入市，新房房价一路从1万78卷到1万12，现在二手房市场大量的同期次新继续卷！
目前二手房市场的整体价格处于10000-13000元/㎡价格区间！部分小区有价无市！
再对比这批楼盘当时的售价，你会发现整个滨河市场如梦如幻！
当一个区域刚需化的时候，做纯改善是一个巨大挑战！
别看郑州主城区各种改善项目、第四代住宅卖的风生水起，但大面积高总价在近郊区域一直是一个挑战！
比如万祥此次地块南侧的蝶湖书院，其地块位置、素质条件、户型设计等等都没得说，但是实际销售却也不尽如意！单价可以接受的前提下，配上140、160、180乃至200以上面积，这个总价的接受度真的是一个挑战！
不是滨河没有纯粹的愿意一掷千金的改善客群，但当下这部分客群甚至支撑不了一个纯粹的大面积改善楼盘！
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所以万祥的解题思路有了。
1、一定要做第四代住宅和周边楼盘，二手房有明显的产品差异；
2、不能做刚需，因为滨河二手房卷的要死；
3、不能做大面积纯改善，因为这个板块目前没有那么多高总价购买力支撑；
4、一定要做刚改、性价比路线！
龙湖中原颂+信达棠樾七里一起结合一下，面积不大但得房率高，给客户打造的是一个综合性价比，1万4左右的价格整好！和蝶湖书院错位竞争的同时，把控下面积和总价，然后在滨河新房市场相对真空时期，小赚一把，扯呼！
最重要的是要跑的够快，滨河过去几年跑得慢的都挂到山腰了。
如今滨河国际新城蝶湖附近还藏了2位数的好地块，藏到最后如何很好变现是滨河的问题。
但是对于开发商而言，不恋战，高性价比、上新产品是应对当下市场最好的解决方案！