观点指数 广州推动城中村改造建设保障房，一线城市挂牌租金环比上涨 3-4月的住房租赁政策主要聚焦在存量收储、市场供给、权益保障等多维度，政策重心从增量建设转向存量优化。市场表现层面，3月，50城住宅平均租金同比、环比下滑，跌幅较上月均有所收窄，市场租金有企稳迹象。同时核心一线城市租金环比有转涨迹象，但同比仍呈下降态势。
规模拓展与效率优化并行，租赁企业收入稳健增长 2024年，6家房企系租赁企业的收入合计88.7亿元，同比上涨3.65%。与此同时，分散式代表企业收入亦实现不同程度的增长。过去一年，住房租赁企业展现出较强的韧性。样本企业通过规模的合理拓展与运营效率的优化，成功推动收入增长，在市场竞争中逐步站稳脚跟。
泊寓和冠寓多家门店集中亮相，企业通过合作实现资源整合 样本企业录得26个租住项目新开业，对比上个报告期出现大幅增长，主要是期内万科泊寓和龙湖冠寓有多家门店集中入市。开店之外，期内住房租赁企业对外合作频繁，其中包括瓴寓、安歆集团、雅诗阁等租赁企业通过合作实现资源整合。
新发行与扩募并举，已上市产品保持稳健经营 期内上海地产、恒泰租住相关REITs获批或上市以及华夏北京保障房REIT扩募获批，展现了市场活力与常态化发行趋势。与此同时，已上市的6单公募REITs产品的经营继续保持稳定，多个底层资产项目出租率保持在超95%的高位水平运营。
广州推动城中村改造建设保障房，一线城市挂牌租金环比上涨
2025年3-4月的住房租赁政策主要聚焦于存量收储、市场供给、权益保障等多维度，政策重心从增量建设转向存量优化。
数据来源：公开资料，观点指数不完全统计
中央层面上，近日，中共住房城乡建设部党组召开理论学习中心组学习（扩大）会议。其中提及，推进收购存量商品房、加快构建房地产发展新模式，从供需两端持续发力，推动房地产市场止跌回稳。
与此同时，财政部发布的2024年中国财政政策执行情况报告中提到，推进专项债券支持土地储备和收购存量商品房用作保障性住房等工作。
过去一年里，一系列支持收购存量商品房用作保障性住房的政策措施相继落地实施，从国家层面明确了相应的推动方向。各地也纷纷发布征集公告，收购存量商品房用作保障性住房，进一步完善住房保障体系。
地方层面上，据观点指数不完全统计，期内北京、上海、深圳福田、甘肃、安徽、山东、江门等多地推进租房市场权益保障相关工作，围绕特定群体保障、公积金优化等，为租房者提供经济支持和便利。
另外，值得一提的是，广州市住建局以及广州市规划和自然资源局联合发布关于城中村改造项目规划建设保障性住房的意见（简称《意见》），推动利用城中村改造地块规划建设保障性住房，《意见》自4月1日起正式实施。
文件中提及，城中村改造地块除安置房外的住宅用地规划建筑面积应当按照不低于10%的比例建设保障性住房。广州市通过城中村改造项目强制配建保障性住房，旨在完善多层次住房保障体系，推动租赁市场健康发展，缓解住房供需矛盾，促进职住平衡。
数据来源：同花顺，观点指数整理
住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金走势情况。
数据披露，2025年3月，50城住宅平均租金单价同比及环比继续下滑，平均租金为32.13元/平方米/月，环比下跌0.21%，同比下跌4.8%，环比及同比跌幅对比上月均有所收窄，有逐渐企稳的迹象。
具体来看，35个重点城市租金环比下跌，环比变动区间为-4.38%到-0.15%之间；15个重点城市租金环比保持不动或实现上涨，环比变动区间为0%到3.44%不等；对比上月，50城租金波动幅度不大，但租金出现环比下跌的城市数量有所扩大。
其中，北京、上海及深圳等核心一线城市住宅租金稳居前三，住宅租金单价分别为114.77元/平方米/月、101.49元/平方米/月以及93.92元/平方米/月。
同期，北京、上海、广州及深圳核心四城租金环比由跌转涨，4城租金环比变动区间为1.15%到3.44%，但租金表现均不及上年同期，同比变动区间为-9.99%到-3.85%。
长期来看，一线城市持续的人口流入和旺盛的租房需求能够在一定程度上支撑租金的稳定，使其总体维持在较高水平。
总体而言，期内重点城市虽有租金下行压力但开始显现企稳迹象，同时受经济环境、租赁房源供应增加等因素影响，租金仍低于上年同期水平。
规模拓展与效率优化并行，租赁企业收入稳健增长
企业经营层面，3-4月，不少企业已经完成了2024年业绩的披露。
数据来源：企业业绩公告，观点指数整理
已披露的6家房企系租赁企业，收入合计88.7亿元，同比上涨3.65%。其中泊寓收入贡献占比为41.76%，冠寓收入贡献占比29.89%。
从上图可知，2024年全年泊寓、冠寓、招商伊敦、有巢公寓以及中海长租公寓等多家租赁企业均实现收入的同比增长，同比涨幅区间在3.92%到42.11%不等，企业创收能力正稳步提升。
其中全年收入超10亿元的租赁企业包括泊寓、冠寓以及招商伊敦，去年全年收入分别为37.02亿元、26.5亿元以及12.34亿元，同比增长7%、4%以及13%。
与此同时，以相寓为代表的分散式租赁企业在收入端也有不错的表现。2024年相寓实现GTV约180亿元，同比增长6.5%，全年营业收入为61.3亿元，对比上年同期增长6.5%，全年毛利率水平为-5.5%。
业务规模和运营效率是住房租赁企业实现收入增长的关键因素。过去一年里，住房租赁企业整体业绩表现稳定，多家企业在业务规模、运营效率等方面表现亮眼。
运营效率表现上，据企业业绩公告披露，相寓、泊寓以及冠寓等多家样本企业出租率超95%，经营活动保持稳定。
其中，截至上年年末，冠寓在管项目整体出租率为95.3%，开业超6个月的成熟期项目出租率为95.6%。
另外，2024年，泊寓出租率数值为95.6%，项目前台GOP利润率为89.8%，客户满意度超95%，续租率近40%。同时，自有渠道获客占比提升至88.5%，对外部中介等渠道依赖度进一步降低，渠道佣金支出大幅减少。
由于房源获取方式的不同，分散式租赁企业在规模扩张上具有较大的优势。截至2024年末，相寓在管房量达30.3万套，同比增长约11.8%，管理房源覆盖北京、上海、杭州、苏州、南京等重点城市。
泊寓、冠寓、招商伊敦公寓等在内的多家租赁企业管理规模也有不错的增长，同期三者已开业房量分别为19.12万间、12.4万间以及3.42万间，同比增长6.16%、0.81%以及15.93%。其中，招商伊敦公寓2024年里新增开业11个长租公寓产品和1个服务式公寓产品，新增管理面积26万平方米。
同时，华润置地业绩报告中披露，其租赁住房业务有巢公寓累计在营项目45个，在管项目64个。在管项目数量对比同年6月底新增2个。
整体来看，2024年住房租赁企业展现出较强的韧性。样本企业通过规模的合理拓展与运营效率的优化，成功推动收入增长，在市场竞争中逐步站稳脚跟。
与此同时，随着市场环境的持续优化、政策支持的不断深化，住房租赁企业有望凭借已有的良好基础，进一步释放潜力。
泊寓和冠寓多家门店集中亮相，企业通过合作实现资源整合
同时，报告期内，样本企业的开店积极性不减，住房租赁运营机构房源供给量继续增长。
数据来源：观点指数不完全统计
据观点指数不完全统计，样本企业录得26个租住项目新开业，对比上个报告期出现大幅增长，主要是由于期内万科泊寓和龙湖冠寓有多家门店集中入市。
其中万科泊寓于青岛、成都、南京、济南、天津、西安及杭州七城有8个新项目亮相；龙湖冠寓于成都、合肥、珠海以及长沙四城新增开业5家门店。
除此之外，期内招商伊敦公寓、有巢公寓、雅诗阁、融通融寓、郑州城发美寓、瓴寓、城家以及上海城方等租赁企业同样有新项目亮相。
新开项目类型囊括保租房、人才公寓、白领公寓、服务式公寓、租赁社区等，产品结构多元化，为不同人群带来租住新选择。
产品体量上，瓴寓、城家以及郑州城发美寓均有千套以上的大体量项目入市，大型租住产品逐步受到企业的青睐。其中于3月28日开业的云熙里柚米社区是宁波市海曙区首个保障性租赁住房项目，首批推出2幢住宅楼，共216套房源。
该项目总建筑面积约14.45万平方米，提供1897套房源，是当前海曙区体量最大的保租房项目。项目由宁波望春工业园区开发，瓴寓国际负责运营。
值得注意的是，地方国企的规模扩张步伐正稳步进行。如4月6日-4月8日，郑州城发金沙美寓、兴达美寓以及华山美寓办理集中入住。三者共计2115套（2661间）房源，是城发美寓今年第二批次上线的房源。
据观点指数了解，郑州市计划2025年筹集建设1300套配售型保障性住房，分配20000套（间）人才公寓。通过收购存量房、新建、转化等多种方式筹集保障性租赁住房房源，及时公开配租，缓解新市民、青年人的住房困难。还针对企业增加以“一张床”为出租单元的保障性租赁住房，满足产业工人及新业态从业人员的住房需求。
目前，郑州城发美寓已累计开业规模增至5.6万间，服务青年人才超7万人。同时，2025年将投运人才公寓数量超2万套（间），预计到2026年底，累计投运规模体量将突破10万套（间），服务人数超12万人。
开店之外，期内住房租赁企业对外合作频繁，其中包括瓴寓、安歆集团、雅诗阁等租赁企业通过合作实现资源整合。
安歆集团和瓴寓以合资方式聚焦住房租赁领域，通过资产整合与创新模式推动行业发展。
具体来看，乐舱投资与安歆集团成立合资公司，采用“资本+运营”的融合模式。其中乐舱投资负责资产收购与资本运作，安歆主导运营管理与品牌输出，形成“投资-改造-运营-退出”的闭环商业模式。
据了解，该合资公司计划3年内管理的资产规模突破300万平方米，覆盖15个核心产业城市。
另外，4月3日，瓴寓国际与新建元成立苏州元瓴住房租赁有限公司，联合发布“元瓴”住房租赁品牌。
据悉，“元瓴”主要聚焦于苏锡常地区的中高端公寓市场，将公寓与产业园区、商务CBD空间耦合，打造品质居住生态。
而雅诗阁期内先后与多家企业达成合作，通过多品牌战略（如盛捷、雅院、馨乐庭）快速布局中国核心城市（成都、无锡、武汉等），覆盖不同客群的需求。
从项目区位来看，观点指数发现雅诗阁合作的项目重点选择数字经济产业园（如无锡锡山）、核心商务区等新兴发展区域，同时合作方多为地方政府或国企（如深业集团、武汉城投），借势区域产业升级红利。
目前，通过合作实现资源整合与优势互补，是住房租赁市场重要的发展趋势。整合各方资源的基础上，租赁企业能够更好地满足不同区域、不同层次的租赁需求，提升市场竞争力，同时也推动行业整合与规范化发展，引领行业朝着创新、高效、可持续的方向发展。
新发行与扩募并举，已上市产品保持稳健经营
公募REITs层面，期内住房租赁公募REITs在首发和扩募两端均有新突破，发行速度加快。
3月31日，汇添富上海地产租赁住房REIT于上交所成功挂牌上市，成为全国首单商改保类型的租赁住房REIT。
项目募集资金规模为13.62亿元。据了解，基金上市首日盘中和收盘价达到3.541元/份，触发30%的涨跌幅限制。
与该基金产品同日申报至上交所的华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT也于3月26日获中国证监会准予注册的批复，并经上海证券交易所审核通过。
项目原始权益人为苏州工业园区公租房管理有限公司，原始权益人控股股东为恒泰集团。
该项目底层资产系坐落于苏州工业园区的菁英公寓项目，截至去年年末，基础设施资产估值合计12.61亿元。
项目包括28幢高层、小高层住宅、8个地下车库和2幢配套用房和1幢物业用房，总建筑面积约27.56万平方米，其中住宅部分建筑面积约24.33万平方米，可租赁面积约24.3万平方米。
菁英公寓一期和二期运营起始时间分别为2010年和2013年，已连续运营多年。
数据来源：基金公告，观点指数整理
项目经营层面上，2022年末到2024年末，项目住宅部分出租率呈波动上升趋势，去年年末出租率提升至93.33%；配套物业部分出租率长期维持在较高水平。
财务表现上，2022年-2024年，基础设施项目营业收入、营业成本以及净利润均呈现逐年增长。其中净利润从2022年的631.46万元增长至2024年的1235.99万元，项目盈利能力在增强。
华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT底层项目菁英公寓整体运营良好，出租率有轻微波动，收入及净利润表现积极，项目在租赁住房市场具有较好的运营能力和发展潜力，但仍需关注成本增长等因素对未来盈利的影响。
与华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT获批同日，华夏北京保障房REIT扩募项目也正式获批。此次扩募聚焦于北京房山区、大兴区、通州区以及海淀区的4个项目，将有助于北京保障房中心持续发挥资本市场的优势，盘活优质的存量资产。
这是继2023年3月上交所首批公募REITs扩募获批后，市场上又一个成功落地的REITs扩募项目，进一步巩固了公募REITs市场首发+扩募双轮驱动的格局，同时也是住房租赁领域公募REITs常态化发行的有力体现。
借助首发与扩募的双轮驱动模式，住房租赁公募REITs产品逐渐成为租赁住房市场的关键资本驱动力。在政策扶持以及市场化机制不断深入的背景下，其规模与市场影响力预计将持续提高。
与此同时，已上市的6单公募REITs产品已先后披露了2024年年度报告，期内基金经营继续保持稳定，多个底层资产项目出租率继续保持在超95%的高位水平运营。
数据来源：基金业绩公告，观点指数整理
基金收入层面，2024年6单保租房REITs合计收入约为4.92亿元。基于底层资产规模和资产底色，国泰君安城投宽庭保租房REIT以1.8亿元的年度收入位居首位，中金厦门安居REIT次之。
除国泰君安城投宽庭保租房REIT和招商基金蛇口租赁住房REIT无同比变动数据外，另外首批上市的4单保租房REITs基金层面收入同比变动区间在-1%到3.16%，继续保持较强的稳定性。
净利润表现上，国泰君安城投宽庭保租房REIT以8048万元的年度净利润数据居首位。同时，对比上年同期，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT以及华夏基金华润有巢REIT均实现增长，其中华夏基金华润有巢REIT年度涨幅居首。
数据来源：基金业绩公告，观点指数整理
EBITDA表现上，除红土深圳安居REIT年度EBITDA同比下滑1.95外，另外首批上市的三单租赁住房REITs均实现正向增长，涨幅区间为4.46%到4.68%，基金盈利能力有所提升。
整体来看，2024年租赁住房REITs经营指标，盈利能力以及财务表现等保持稳定，多个底层资产出租率保持高位。
但市场竞争加剧、部分项目经营波动等，仍给住房租赁REITs的财务健康与可持续发展带来挑战，未来需持续关注底层资产运营质量提升、市场环境变化应对以及资金流动性改善等表现。
免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。