借名买房过不了户冲上热搜 律师详解法律风险

4月20日，“借名买房后好友不愿过户闹上法庭”这一话题冲上热搜。江苏如东市民张某与好友王某协商借名买房，由王某代签购房合同并办理贷款。支付首付款后，张某筹措尾款给王某，希望完成购房手续并过户，但王某却多次拒绝过户，张某将其诉至法院。该事件引发网友热议。

不少网友好奇，借名买房合同具有法律效力吗？借名买房背后有哪些法律风险？若必须借名买房，借名人应注意哪些事项？4月21日，记者采访到四川蓉城律师事务所法眼观筑律师团队刘子航律师进行梳理解答。

为规避限购的借名买房合同

可能被认定为无效

刘子航律师表示，借名买房合同是否有效需要考察具体情况。若借名买房合同用于借名人委托出名人购买经济适用房等保障性住房时，通常会被认定为无效。但在限购政策的情形下，借名买房合同法律效力目前尚具争议。以往，具有规避相关限购政策意图的借名买房合同通常可能被认定为无效。

但近年来，也有部分法院认为限购政策系通过限制商品房买卖缔约来控制急剧上升的房价，通常是省（直辖市）、市政府对房价的调控行为，不属于法律、行政法规的强制性规定，也不损害公共利益，借名买房合同应当有效。

借名买房风险多

出名人可能拒绝过户、擅自处置房屋

刘子航律师提示，借名买房存在法律风险，需要谨慎，他列举出了主要存在的几种法律风险：

一是，出名人可能否认代持房屋事实存在，拒绝将房屋物权转移登记至借名人名下。借名人可依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记。但是，该房屋因登记人（出名人）的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

二是，若出名人擅自处分房屋，借名人只得要求出名人赔偿损失，而不得要求返还房屋。根据《中华人民共和国民法典》第二百四十条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

由于物权公示原则，出名人在法律上是房屋所有权人，其对外处分房屋属于有权处分，善意相对人也有权购得房屋所有权，此时借名人不得要求善意相对人返还房屋，只得要求出名人赔偿损失。

三是，房屋可能因出名人债务而被处置。《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。

在法律上出名人是房屋的所有权人，当出名人存在债务且未按执行通知履行法律文书确定的义务时，人民法院可依法处置出名人名下的财产。

若必须借名买房

应签订借名协议约定房屋所有权权属

若确实有借名买房的需求，为了能让房子“物归原主”，借名人应该怎么做？

刘子航律师表示，借名人与出名人应当签订书面的借名协议，约定不动产所有权权属，并且明确约定所有权转移时间以及出名人有协助办理所有权转移的义务等内容；此外，借名人应当确保对该房屋的实际占有，保留房款支付凭证、装修费收据、物业费、水电费等缴纳情况，即可以证明借名人为实际出资人以及占有人的相关证据。

最重要的是，在办理房屋所有权转移时，主、客体均应满足相关条件。其一，借名人应当已经具备购房资格。其二，标的房屋应当满足转让条件。如所购买房屋为经济适用房等政策性保障住房，应满足交易时间等限制要求。也就是说，如果借名人不具备买房资格，很可能还是无法让房子“物归原主”。

相关案例导览：

案例一

出名人拒绝过户

法院判决其变更房屋不动产权

黄哥与农妹系夫妻关系，2013年两人因自身原因无法办理贷款，便找姐姐、姐夫，口头约定借用他们的名义贷款买房。2024年，房贷还完后，姐夫却拒绝过户，黄哥、农妹将其诉至法院。云南省文山壮族苗族自治州文山市人民法院经审理认定，本案虽没有书面的“借名买房”协议，但双方在事实上已达成了“借名买房”合意。且黄哥、农妹是实际出资人，还缴纳了相关税费、还清了贷款，并不定时居住。最终判决姐姐、姐夫将涉案房屋不动产权变更登记至黄哥、农妹名下。

案例二

出名人擅自卖掉房屋

法院判决其向借名人返还卖房款

陈某与张某系多年好友，2013年陈某欲购买位于西固区的一套房屋，但由于自己已近退休年龄，担心贷款困难，找到张某约定由他代为购买房屋，二人签订了《借名购房协议书》。陈某付了首付，并定期还房贷。2023年张某因资金周转困难，擅自卖掉该房屋，陈某将其诉至法院，请求法院判令张某向自己返还120万元卖房款。兰州市西固区人民法院审理认定陈某为案涉房屋的实际权利人，依照法律规定，被告张某应当将卖房所得款项返还原告陈某。法院判决支持了原告陈某的诉讼请求。

成都日报锦观新闻 记者 何良 实习记者 陈恬 案例综合 云南高院、兰州市西固区人民法院 编辑 曾雪柔