1.西安高新苏宁置业，作为西安高新软件城最大的商业体，因苏宁电器集团破产重整而面临困境。
2.破产重整后，苏宁电器集团等38家公司将进行实质合并重整，标志着苏宁已进入破产重整阶段。
3.由于宏观变化、跨界遇阻和债务危机，苏宁在全国多个项目陆续停工，包括西安苏宁云著和空港项目。
4.然而，作为全国十大软件园区和信息产业高地，丝路软件城亟需解决商业匮乏问题，以应对城市发展和人口需求。
5.未来，苏宁破产重整后的商业体如何“盘活”，将取决于如何评估城市和市场之需，以及是否有实力企业愿意接手。
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文=城记智库 金缕衣
不久前，全国企业破产重整案件信息网发布相关公告，事关苏宁电器集团等相关38家公司。
在这个实质合并重整的名单中，包括西安高新苏宁置业：注册成立于2018年，开发当时软件新城（东部尚属于雁塔区）首个大规模人居项目，并将开发总建筑面积达35万平米的商业综合体。
随着这一纸通告，西安丝路软件城这个大型商业宣告“折戟沉沙”。那么，它未来是否能够“盘活”？
本则公告发布前两日，相关裁定就已明确：
南京市中级人民法院根据苏宁电器集团有限公司、苏宁控股集团有限公司、苏宁置业集团有限公司等三家公司的管理人申请，在2025年4月8日裁定苏宁电器集团有限公司等38家公司进行实质合并重整。
从相关概念看，“实质合并重整”是针对具有关联关系的企业，在破产程序中采取的一种特殊处理方式。
查询相关解释说明：“当这些关联企业均不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或明显缺乏清偿能力时，法院可根据相关申请，裁定将这些企业的破产程序合并，共同进行重整。”
这标志着“巨头”苏宁，已进入到破产重整阶段。
梳理时间线，西安高新苏宁置业成立于2018年，在软件新城摘得“住宅+商业”用地：住宅因“热度市场+高新区域”自带光环快速售罄，苏宁广场也2018年10月23日举行奠基仪式。
苏宁总部实景◎NEWS
后来形势急转直下，宏观变化、跨界遇阻和债务危机接踵而至，苏宁包括西安在内的全国多个项目陆续停工：西安苏宁云著，出现业主“论文维权”事件；空港项目，也由本地国企的陕建集团接手。
可以明确，高新软件新城最大规模商业体的折戟沉沙，这对片区的商业配套形成不小的打击：
2021年，纳入鱼化寨片区后的“丝路软件城”诞生，增加至24km。作为全国十大软件园区和信息产业高地，这里人才数量剑指“50万”。无论是从城市版图还是人口需求来看，都亟需解决商业匮乏问题。
苏宁起于零售，但却没落于扩张。
电商时代之前，谁掌握终端谁就掌握先机。从1990年12月，南京一家不到200平米的空调专营店起家，零售一直都是苏宁“基本盘”。以2018年为例：苏宁新开门店8000家，各类门店总数超过11000家。
2019年，更是成为苏宁零售爆发增长的一年：
西安苏宁广场与住宅区效果图◎NEWS
将收购万达37家百货门店，全部更名为“苏宁易购广场”；再加上原有的16座苏宁广场与19座苏宁易购广场，苏宁线下零售广场达72座。同年6月，苏宁收购家乐福中国80%的股份，成为其控股股东。
自此，苏宁成为中国商业新“掌门人”。最巅峰时期，苏宁控股位列《中国民营企业500榜单》第三。
此时，苏宁试图打造一个中国版的“沃尔玛+亚马逊”超级商业体，大举进行投资跨界扩张，涉足地产、物流、电竞、体育等多个领域。不完全统计，2012至2020年，苏宁累计对外投资约800亿。
“如日中天”的苏宁，也成为西安和陕西的战略合作伙伴：在2017年和2019年，分别与省市签约战略合作。
西安苏宁广场效果图◎NEWS
零售版图上，苏宁在陕大举扩张：2018年苏宁小店开业150余家，零售云精选店开业80家、苏宁电器29家、陕西易购电器店60家、红孩子连锁布局42家。苏宁广场，单体购物中心面积达17万平米：
托苏宁控股集团平台，整合苏宁易购、苏鲜生、苏宁红孩子、苏宁影城、苏宁体育、苏宁极物等自营独有优势资源，集结国际精品、时尚零售、餐饮美食、休闲娱乐、配套体验等超过200个品牌。
如今，一切繁华如烟散去。这个沉寂的工地，未来走向将如何？
在消费市场领域，国家级的高新区一直有个窘境：“高新挣钱区外花”。
作为“西安经济发动机”，高新区拥有着极为发达的现代产业集群；因为土地和规划等限制因素、“理工男”对商业领域经验的欠缺等，导致商业体量和区域消费的不匹配，也是一个现实。
丝路软件城，是高新在主城范围少有高起点的产城片区。推进城市商业化进程，基础良好：
丝路软件城整体规划示意图◎NEWS
一是城市格局的商业枢纽。丝路软件城扩容后，形成“东西两区”格局：东部主要为人居中心区，西部主要是产业主导区。超大规模商业体，就是两者之间的超级枢纽和生活中心。
二是庞大稳定的消费人群。区域扩容之前，“单边消费”特点明晰，扩容后两区在产业和人群结构高度一体化，带来更为稳定的消费家庭人群，这个结果可以参照创意谷之于曲江。
这个过程中，还有一个新的变化：
随着西咸纳入西安“一张图”，融合速度加快。全线打通的科技二路，直通昆明池和沣河板块，形成“人居+产业+大湖+文旅”走廊。这个地处科技二路与西三环的大型商业体，潜在的商业价值愈加明显。
但是大型商业体的开发，是一个大投入和长周期的过程，没有大资金和运作能力难以推动。在苏宁破产重振下，如何“盘活”摆在桌面上：
若引进有实力企业，离不开必要“配地”，然而区域土地进入“告急”阶段，这取决于如何“算账”？这一切，都取决于如何评估城市和市场之需。因为，商业地块盖成一排公寓也很常见。
文=城记智库 金缕衣
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