1.爱沙尼亚办公空间空置率自疫情前以来已翻一番，老旧建筑难寻租户。
2.新建筑不断涌现，租户大多是从老旧建筑中搬进来。
3.尽管租金很低，但老旧建筑仍难以吸引客户入住，因为水电费高昂且不满足节能要求。
4.由于塔林新增了商业空间，空置办公空间增加的主要原因并非远程办公的普及。
5.目前，租户越来越重视拥有大量办公室、必要时可扩建的选择以及使工作环境更具吸引力的成熟商业中心。
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自疫情前以来，爱沙尼亚的办公空间空置率已翻了一番，即使租金非常低，也可能不足以吸引租户入住那些水电费高昂的老旧建筑。
Uus Maa 商业房地产经纪人 Aira Veelmaa 告诉 ERR，新建筑不断涌现，租户大多是从他们正在腾空的老旧建筑中搬进来的。
她承认：“如果300平方米或更大的空间空置，近年来很难找到租户。尤其是在水电费高昂的情况下，老旧建筑通常都是这样。很多企业首先会问这栋建筑是否节能。”
据这位经纪人介绍，如果没人感兴趣，价格通常会逐渐下降，但目前很少有大型租户选择搬迁，而且他们大多对老旧空间不感兴趣。因此，即使租金很低，也不足以吸引客户入住老旧建筑。
Luminor 企业银行信贷分析主管 Roman Raivet 表示，空置办公空间增加的主要原因不是远程办公的日益普及，而是塔林新增了商业空间。
“例如，最大的开发区包括Ülemiste、港口、市中心的Arter和Fahle地区，”Raivet列举道。“Põhja-Tallinn也在开发中。”
在新冠疫情爆发之前，空置办公空间的比例徘徊在5%左右。然而，在过去几年里，这一比例开始上升，目前已达到10%左右。
拉维特指出，尽管在疫情初期在家办公的人数显著增加，但企业仍未开始大规模放弃现有的办公空间。
Veelmaa 指出，大多数企业实际上正在缩减规模并进行优化。
据这位房地产经纪人介绍，一家公司在五年租约结束时缩小规模也是很常见的，即使他们的合同最初包含了扩张的选择。
经济和世界不确定性并没有增强商业信心，这就是为什么公司对未来投资以及任何带来额外成本的投资都非常谨慎。
租户想要商业中心
近年来出现的另一个趋势是，公司越来越重视拥有大量办公室、必要时可扩建的选择以及使工作环境更具吸引力的各种服务的成熟商业中心。
“为一栋单独的大型老建筑寻找租户变得越来越困难，”Veelmaa 承认。
她想不出有哪座建筑会因为潜在租户兴趣低而迫使业主彻底改变建筑的功能，但这绝对是未来的一个话题。
“如果一栋楼目前有一些空置空间，而且空置率还在持续增长，那么到了一定时候，业主就不得不反思，继续运营下去是否还有意义——成本最终会超过租金收入，”Uus Maa 的经纪人解释道。“然后他们就必须开始思考下一步该怎么做。经验表明，即使是翻新旧楼也未必划算；它们无法与新楼竞争，而企业仍然更喜欢全新的办公空间。”
话虽如此，为新建的建筑物寻找租户也并不容易。
Veelmaa 承认，每个人都必须付出努力，幸运的人可能会找到一个大租户，但这肯定比疫情之前需要更长的时间。
很难预测任何趋势
即便如此，价格也不会下降；它们保持稳定，因为建筑成本设定了租金的最低门槛——如果没有盈利，开发就没有意义。
“在老建筑里，降价肯定是讨论的话题，而对于规模较大的租户，房东也比较灵活，愿意协商并提供更优惠的条件，”这位经纪人说。“可以说，对于任何需要空间的人来说，现在都是一个非常好的时机。”
在Luminor，Rivet指出，租约通常为五年，而且由于通货膨胀迅速，租赁协议中越来越重视租金的指数化。房东认为，合理的租金加上持续的指数化仍然可以帮助他们盈利。
至于商业房地产市场未来的价格趋势，Veelmaa 表示，考虑到世界上正在发生的一切，很难预测任何事情。
“以前，经济学家普遍比较乐观，预计经济将温和增长，并相信最艰难的时期已经过去，”她说。“现在我也听到了不同的意见——也许最糟糕的时期还没有过去。即使在今天，我也不知道该怎么想。”
新闻来源：ERR
新闻编译：波罗的海岸