昨天我抛出个问题是为什么南开的新房叫好不叫座。粉丝的答案很有意思，文字最多的一条这么说：南开的问题是谁会花这么多钱买个周边环境差的大高层豪宅？凤起对面多破到那看看就知道！融府卖的好一个是价格适中，一个是周边基本没有不利因素，当然最重要的是，市场上真的有那么多负担得起五百万以上的高净值客户吗？
另外一个粉丝说：南开不买账太正常了，单纯的不值，水分都要淹死人了。
今天就看到两个很劲爆的消息说：峰境南开推了几套特价房，375万，带装修送车位，当然楼层不好，只是一二楼。另外一个消息说是招商江山玺，推了10套240万60平方米的一室精装修产品，没燃气。这个户型原本设计的是203的户型，但是因为大户型的确是卖的太艰难，直接隔成了两套来卖。
一方面143的户型还能卖的动，另外一个60平米的总价低，从逻辑上来说是个天才想法，但是要说照顾老人，240万买个这玩意儿，老人不需要做饭么，也不咋现实。只能说是个尝试。但是侧面也说明，大户型在南开市场的确是太难了。
我最近一直在研究为什么天津没豪宅，改天细致说说，但是从产品上来说，绿城凤起的确是非常不错，创造性的外立面，以及配置水平，都能够看得到绿城的水平。但是这个项目就像粉丝说的一样，最大的麻烦就是城市界面太难受，对于很多掏得起这个价格的客户来说接受起来很难，买不起的当然也是真的买不起。
多说一句，从地段、整体项目体量，产品配置的纯粹性来说，铂悦公望不得不承认是个均衡性很好的项目，融御也略类似，旭辉出现状况也是个没办法的事情，要不然，客观说城市界面、产品配置、价格水平，项目体量，都不错，当然这是后话。
除了绿城、旭辉、金地三大标杆项目之外，峰境南开是这些年南开核心区相对不错的选择。因为这个盘子位置来说很核心了，城市界面虽然有些抗性，但是好在盘子足够大，能够有不错的社区景观纵深，这一点不容忽视。一直以来均价都在5万左右，虽然不像体北金茂府那种完全没有竞争的热销，也相对不错了，但是可口可乐，镜映南开，几个盘子拿地价格都不便宜，面对的都是同一波客户，也必须得想办法再提速销售。
除此之外，招商江山玺、格调观麟花园、格调隐翠轩基本上处于同一维度上，抢夺有限的南开客户。这几个项目实话说地段肯定不是南开最好的，城市界面也多多少少有些抗性，当然也没打算卖南开一流的价格，但是销量的确是并不算太热门。
某种程度上，这种项目反馈了一个很明显的市场心态：能掏出4万一平米价格的客户眼下极端挑剔，可对比的多，且市场回温并不稳定，稍微有些抗性因素，就不会下手。这是构成不叫座的核心之一。
但是另外一个原因我认为是——二手房价格的教育。有个粉丝说了一个很扎心的事儿是：前两年的顶流天空之镜二手房成交价已经暴跌到3.7万了，新房价格毫无意义。
很多新房在销售阶段的确是凭借精装、人为的高端定位、产品的差异化来提高溢价，但是经过这两年的市场教育，越来越多客户发现：这玩意儿真不保值啊。装修，卖出来太难了，人为的高端定位，不是户型大就能弥补土地价格拿贵了的现实，产品差异化，未来大家都是这样，甚至是会有更前卫的产品，着急没啥用。
所以二手房价格的市场实现与新房高溢价的泡沫被证伪成了客户嘴里的“水分”。这事儿就比较尴尬了。这不是单纯在聊南开，而是说整个天津市场目前都存在完全同样的情况。
这几个项目特惠当然有特惠的理由，但是这种刺激市场的手段在我的认知里可是来的早了一点点，毕竟三月份很多项目销售都很不错。但是4月份这类型动作却是多了很多。
除了上面两个，据说中山印也推了特惠房，20套单价2.4万的房子，空港的大唐筑雅园，能上空港的学校，面积80-90平米，也在重新整理准备上市，此前听到这个消息的很多客户都在观望。估计价格非常合适，大有纯皓家园与天房海河湾冲击河西学区门槛的架势，当然会分流一些新房项目的学区刚需。
说起来，都是“特例”，也都有各自的难处与不利因素，但是这样的消息多了，对正在筹备准备入市的项目来说的确是会形成无形的压力。我接了很多个可口可乐的电销电话，目前价格没定，但是据说在五万左右，河东，金地，金茂，富民路项目也都在筹备排卡的动作。
我看了看二手房市场，3月份，贝壳上的二手房日均成交量工作日在200套左右，周末在350-400套左右。但是4月份已经过去一半，只有6天是成交量过200套的，还包括了两个周末，如果考虑到大风天气影响一个周末泡汤了，整体成交量也明显比3月份下跌了接近20%以上。虽然二手房市场不能完全说明市场走势，但是作为最敏感的数据，已经可以看的到，今年的小阳春结束的有点快，反而特惠房来的有些太早了。跟气候一样反常。
天津没有豪宅不意外，但是天津的改善需求本身是很旺盛的，南开很多年新房供应不足，改善客户当然很足。河西一直是改善的集中地，河东已经证明了刚改的流量有挖掘空间。但是眼下的问题是，改善客户不买账。市场的、环境的、价格的、产品的等等。
就我个人看法来说，卖学区的热潮过去了，卖规划溢价的热潮将要过去，接下来开发商才会比拼谁能用客户接受的价格做出客户满意的产品，也就是我说的真正的产品力。而不是利用规划做溢价。现在已经有前车之鉴了，客户也不再买账了。
除了开发商本身，很多改善客户的抗性其实非常集中，城市界面与配套，这一点不是开发商所能解决的问题，而是政府，河北红桥客户难道没有改善换房的需求么？当然有，城市界面真心不如去环城买的舒服，但是环城又不能考市区，配套不成熟。很尴尬。这事儿其实城市更新给了一个很好的机会，更新不光是更新城市界面，也会提升这些老小区的居住品质，提升它的价值才能打通换房通道。
相比之下，政府在提升城市界面、城市更新的公共配套与老旧小区提升改造、配套的学区等等方面给的压根不够，开发商更是只喜欢盖住宅，关注度同样不够。所以有需求，没有匹配的供应，与解决客户配套、界面、价格与品质匹配的核心抗性的供应这才是最麻烦的问题。
作为半个地产人，实话说我很羡慕热点城市，不光是项目热度，也不光项目人家的产业能量，也羡慕大开大合的城市开发格局。天津眼下你说想找个配套全、规划优、兑现强、发展前景好、价格普通刚改改善能接受的片区基本上不存在。但这正好是当红城市热点片区的核心逻辑。
最后很多客户关心买房咋买，远郊区县只有本地刚需与改善，往往是两轮市场的培育、释放、以及等待三个阶段构成。武清在这两种市场之外，多了一重因素是北京客户，各自判断处于什么阶段，就买什么样的房子。
环城市场的逻辑是城市刚需外溢与价格敏感性改善外溢。因为市区价格下了好几个台阶，改善外溢很稀少了，刚需被二手房分流，环城市场只能买近环线周围做两万左右的新房来替代二手房选择，除了空港、海河教育园外，其他片区只选价格低的，改善没人来接盘。
河东价格梯度从2万的太阳城到工大片区4万完成了整个价格梯度的补充，会进入厮杀阶段。河北、红桥在2.5万左右买刚改房。河西只看好位置，价格下行之后其实可以买，南开前面说完了，不再多说，想要细聊的，找贝爷。