看标题进来的家人们，是不是觉得我在开玩笑？那还真没有，我说的确实是当下滨海楼市的现状，滨海的核心板块当真新房供应断档，库存已经不多了。那滨海的核心板块也就三个，开发区、中心商务区和生态城。
挨个给大家盘一盘。先说开发区，除了格调浅羽去年底首开，库存还不少，像格调宝珀、瑰丽都尾盘了，格调林泉价格贵，不匹配地段价值，最近出了一些工抵倒是可以看看，价格还不错，想了解的可以找我要资料，老价格的话就不推荐了。华纳豪园四六期，房子还多，但不是主流产品，也不建议了。
而开发区接下来要入市的新盘，数量不少，有5个呢，但是怎么也得等到下半年甚至明年了，所以，开发区新房供应暂时断档。这也是造成开发区次新房稳中有涨的原因，供小于求嘛，但不建议此时入手，等新房集中入市，这些次新房产品被碾压，价格也难免回落，此时入手价格虚高。
（格调瑰丽花园实景图）
再看中心商务区板块。天碱新房暂时断货，天保天成燕居全部楼栋加推完毕，就剩为数不多的几套房源。旭辉滨海江来的五期在排卡呢，开盘估计得五月了。于家堡在售新房就金融街滨海融御的超高层，除了为了学区可以入手小户型，大户型不建议入手，毕竟超高层在滨海是非常规产品。响螺湾万科滨江都会几近清盘，在售新房就天津府，本身这个楼盘就才4栋楼。
生态城情况也差不多。起步区的话，宜禾锦棠、半岛观邸、汇金首府和华府，都房源不多了，华府户型还比较全，99到142平的都还有，总价170-300万之间。临海新城板块新房主力在售就春江府和南湾壹号，春江府洋房就剩三个单元，南湾壹号就剩120和140平的一些大户型。中部片区主力在售新房就贻成学府尊邸和新和锦园，也都存货不多。
所以，盘一圈下来，滨海核心板块的新房供应库存已经不多，纯新盘入市还需时日，这也是品质次新二手房价格坚挺的原因。
那我们说为啥会出现这种局面呢？我认为原因有三。
一是土地供应没跟上亦或板块内本就已无太多住宅用地。像开发区，可开发住宅用地不多，2021和2022年皆未有土地出让。2023年仅在12月18日出让了一宗地，即二体南地块，由格调代建。2024年算开发区的土拍大年了，共计出让了3宗地。像天碱，2022年未出让土地，2023年仅成交一宗地，即津滨开（挂）2023-2号地，也就是天保天成燕居，2024年至今没有出让新地。再看生态城起步区，2022年至今，共卖出2宗地。津滨生（挂）2022-1号地，即宜禾半岛观邸；津滨生转让（挂）2023-2号地，也就是汇金首府，而且生态城起步区也没啥住宅用地可开发了，商转住的天房蓝钻地块还迟迟未有声音传出。
二是在售的新房流速比较快。当下滨海楼市两极分化严重，购房者更倾向于热门核心板块置业，导致库存消减速度较快。像临海新城的宜禾春江府，入市时间2024年9月，叠拼没卖呢，洋房就剩3个单元了，月底就加推，6个多月的时间消化了5栋洋房，整个项目的洋房几近清盘。像天碱板块的天保天成燕居，2024年8月首开，3月底加推的最后一栋楼，目前也就剩几套尾房，项目一共两期，一期4栋楼，二期6栋楼，8个月清盘，这个流速也是相当可以的。
（宜禾春江府）
三是纯新盘入市速度慢，准备期长。像二体南格调代建地块，2023年12月拿地，至今还未入市，我觉得原因有二，一个是格调在开发区有在售项目，格调瑰丽和宝珀，如今这俩项目接近尾盘，估计新盘要有动作了，而且格调在于家堡塘沽南站也有城更项目，据了解这个项目会先于二体南项目入市。第二个原因就是待入市项目比较高端，需要更长的准备时间。格调二体南据说还在探讨做洋房叠拼还是做洋房联排呢。像临海新城宜禾的新地，津滨生（挂）2023-6号地，2023年拿的地，如今还未入市。出规划了，而且还改了两版，第一版本来是和春江府一样，做洋房和叠拼，第二版改成了纯洋房，估计是看春江府的洋房更好卖，随着春江府洋房马上售罄，估计6号地也快入市了。
既然核心板块的新房几近断货，那值得期待的纯新盘，咱们看看有哪些。开发区400万以上的大改善可以等格调二体南和一大街的建投和天保，如果这三个楼盘都做四代产品的话，那按照规定都得144平起步；如果更喜欢清净一点的，可以等泰丰公园北侧的绿城代建地块，户型起步也没必要做小的，完全可以140平起。预算220到300万左右的，可以等九号线广场天保地块，户型大概率100平起步。塘沽南站的格调也值得一看，户型113到265平，刚改改善大改的户型段都囊括了。生态城临海新城的宜禾新地块也可以等等看，纯洋房小区，产品应该相较春江府更进阶一步吧。
除了这些，塘沽和开发区交界处还有一个建材路19号地，位置有短板。胡家园有个绿城代建的地块，商品房里掺了还迁房。海洋高新区农垦含章岚樾已经启动排卡，也是位置有短板。旭辉滨海江来的五期排卡呢，估计5月入市，4栋高层。响螺湾有个贻成瑞府正在建，85-121平的高层。生态城中部领航建设地块，8栋洋房，这个开发商不知道能不能带来惊喜。生态岛半湖伴杉的南侧，最近也开建了，洋房加叠拼，这个板块吧，配套不足。
前段时间，滨海还推介了28宗宅地，但是土地还没上架，距离入市还早着呢。
滨海楼市的核心板块暂时性新房供应断档，青黄不接。针对这种情况，建议大家能等则等，等新产品。改善客群本就更看重新产品，而且滨海建筑规范放开，最近又出“好房子”标准，新房一定会在产品力上碾压当下的二手房。况且当下核心区的次新二手房有的价格虚高，超越了地段价值，除非碰到漏儿，否则不建议当下出手。