观察楼市短线走势，主要有四个指标。
第一个指标是房产成交量，第二个指标是房价，第三个指标是库存，第四个指标是土拍。
今天咱们重点聊下库存。
我们看库存数据，研究库存目的是，为了掌握供求关系。
供求关系对楼市很重要，它也是决定房价短期波动的核心指标。
谈到供求，有好消息，也有坏消息。
但在目前的舆情之下，咱们要多讲好消息，少讲坏消息，很多朋友是懂这个道理的。
好消息：新房库存加速减少
一个好消息，是新房库存持续下滑，库存压力降低了不少。
这是我监测的全国 12 个一线二线城市，官方公布的新房库存走势图。
今年三月份（最右侧的柱）相比今年二月份，库存降低了 3%。
尤其是从去年十月份开始，新房库存去化加速，连续六个月环比跌幅都超过了 2%。
目前库存规模，已经回到了 2018 年四季度到 2019 年上半年的水平，库存压力大幅降低。
关键是看走势图，过去六个月去库存的斜率比较大，技术形态比较类似于 2016 年到 2017 年前三季度的走势，当时楼市火爆，新房卖得非常好，房价大幅上涨。
当前房价还在跌，但楼市交易量大幅上升。
同时，过去几年拿地量比较少，新房供应量不足，导致可以卖的新房库存量大幅下滑。
如果新房库存加速下滑的态势，能够继续持续半年到一年，部分一二线城市的新房价格就会由跌转涨。
当然，目前少数城市市区的新房价格已经止跌上涨了，像北上广深、成都、杭州、天津就很典型。
你去买新房就会发现，价格折扣已经很小了。
现在买新房要比半年前，也就是去年十月份之前，新房价格已经涨了 5% - 10%。
当然，这些核心城市的外围远郊地区的新房价格，目前还没有止跌，开发商也不敢涨价，主要是那些区域新房库存压力比较大。
要想知道新房价格走势，就要关注哪些城市的新房库存去化比较快，去化周期比较短。
如果你想聚焦城市选板块，那首先要搞清楚哪些板块的新房去化周期短，库存压力小；哪些板块去化周期长，新房不好卖。
搞清楚这些之后，你就能知道买了房子后房价是涨还是跌。
深圳，新房库存急降
以深圳为例，看下领头羊城市的技术形态。
这是深圳的新房库存走势图，2023 年下半年直到 2024 年前三季度，深圳的新房库存规模很高，明显高过了过去十年的平均水平，那段时间深圳的新房市场很差，新房降价促销现象很普遍。
去年九月底开始，深圳的新房二手房交易量大幅增长，自然就导致新房库存大幅下滑，下滑速度非常快，相比 2024 年 3 月份的高点已经下滑接近 50% 了。
这意味着深圳中心城区的新房项目卖得很好，整个全市 50% 的库存都消化掉了。
建议各位想在深圳买新房，尤其是在市区范围内的朋友们，不宜再犹豫、再等待了。
坏消息：二手房挂牌量创新高了
看完好消息，咱们再来了解一个坏消息。
丑媳妇，也得见公婆。
二手房领域的库存量持续增长，3月份创历史新高了。
二手房领域的库存，主要以挂牌量为主。
但是，挂牌量数据，不像新房库存数据那么详实，因为一套房子可能同时在几个中介店挂牌，很多城市的二手房挂牌量会有重复登记和统计的情况。
但不管怎样，我们通过一些数据，能够大致看到走势。
比如，我们监测的全国 50 个大中城市的二手房挂牌量，过去四年总体呈增长态势。
当前，挂牌量相比楼市繁荣期的 2021 年上半年高出很多。
聚焦短期，今年三月份挂牌量环比二月增长了 5%，创历史新高。
主要原因是，春节过后，围绕二手房的看房量、交易量增长，挂牌量自然增高，这是符合逻辑的。
除非楼市火爆到一定程度之后，交易量持续增长，而挂牌量下滑，这是因为楼市太火爆了，暂时卖不出去的都是一些质量不好的房子，或者是房东要价太高，超出市场价格，卖不掉。
目前阶段，房地产市场还没有真正止跌；从全国 50 个城市来看，很多城市的交易量上来之后，愿意卖房的房东就更多了。
想要卖房的人分为几类：
第一类占主体，卖了房子之后再买更大更好的房子，属于置换需求；
第二类是少数，卖了房子就不想买了。原因比较多，有些是投资客持有房产较多，觉得近几年房价在跌，现在好不容易有人看房了，就急于把房子卖出去，属于减仓行为；
第三类，有些人是移民了，不在国内工作生活了，或者是从一个城市搬到另一个城市，就把手里面以后不再自住的房子给卖掉了。
但不管怎么样，挂牌量增长之后是不利于价格上涨的。
如果想要更深入地了解供求关系，光看库存走势是不够的，还要去看去化周期，去化周期的变化比库存变化更重要。
以后有机会咱们再来剖析一下去化周期。
总体来看，目前新房的库存压力在明显减小，而二手房的库存压力并没有明显改善。
综合来看，我们看整个住宅市场，当前库存压力是略大的，所以房价总体仍未止跌。
但我们展望未来一年，我认为总体的库存压力将会减小，房价止跌的时间节点也会慢慢到来。